造县中心大型商业楼盘的条件融安县区的规划将重新整合县中心区 的商业旅游环境，令本项目具备很强的可塑空间。 优势应用 针对融安现有商业卖场购物功能的状况，整合各方面资源，为本项目营造独特的项目个性。 作为新的商业项目，本项目具备了相当的规模，在项目功能上可以规划地比较完善。 人气优势 桔香路是融安居民消费的集中区，本项目位于县中心区最繁华的商业街上，为本项目带来大量的人流人气。 优势应用 人流人气是今后经营的最大支持，大量的人流能提供给目标客户信心的保证。 交通优势本项目四面环路，交通网络四通八达，出入方便快捷。其所带来的密集的车流人流令本案的商用物业具有多 元化发展的先天条件。 优势应用 充分利用本项目交通优势，将本项目商用物业的价值提升至融安首席繁华商业步行街，从而保证开发商赢利空 间的最大化。 配套优势 项目所在地块位置存在的大问题是交通环境区域内部交通比较混乱，机动车和非机动车停车位不足，步行交 通和机动车交通混杂。 项目所在的十字街口是融安县的交通枢纽，人车混行停车位严重不足占据路面停车，成为交通最大隐患， 给项目规划带来必须考量因素。 本项目作为新的商业楼盘可从规划阶段规避市场风险，在配套方面获取优势，满足该地区的停车需求，获取更 大商机。 优势应用在规划设计阶段充分考虑停车消费及住户使用功能，为项目营销推广提供更完备条件。 小结 项目的这些优势，再结合个性化生活的商业楼盘规划营造，以形成本项目极强的卖点。 项目劣势分析 规模较大，商业面积大 本项目占地面积达多平方米，三层商场的规划，建成后将成为融安县最大的商业项目，融安县外来人口 较少，要保证如此大的商业项目顺利地维持经营，单靠本县的人口较难支撑。 应对措施 利用旅游资源，拓展项目卖点，实现部分商业面积由外来商户消化。 项目工期长，市场有压力本项目现处于筹建阶段，距离商铺预售时间尚有较长时间，可能会错失商铺销售的先机。 应对措施 及时跟进本项目各种证照的办理过程，完善销售前期的法律手续 在项目客户的原始积累阶段和引导销售阶段，做好项目的宣传推广工作，来吸引潜在客户的注意。 同质项目竞争激烈 项目周边现有的竞争楼盘较多，给项目销售及招商带来定的压力 应对措施 提升项目的档次，完善商业功能的规划，以抢占人气为主要的竞争方向。 项目机会分析 区域商圈的商场功能面临调整 我司市调组在本次市调过程发现融安的商场经营基本以百货公司形态出现，辅以精品服饰商场经营，均强 调满足购物功能，忽略了休闲娱乐功能。但现阶段购物功能富余状况已出现。本项目作为新的商业楼盘开发，可针对该区购物功能富余休闲娱乐功 能不足的情况做规划，既可满足市场的需求，又可找寻本项目的机会点。 长安广场互补城区功能 项目北面的长安广场，该规划将县区分为大型购物区商务办公区文化中心区人民广场周边属于商务办公 区和文化中心区，本项目属于大型购物区范畴。 本项目作为商住体开发，住宅部分可考虑商务区的配套需求商场部分长安广场强调的是旅游文化功能， 而本项目则体现的是吃穿用住站式的消费中心，两者还是有区别的互补的。 强调中心区的城市生活和商业核心区的地位，会给大型购物娱乐区带来更多的客源和商机。 目前融安商业项目营销手段落后 如前文所述，将融安商业项目与柳州相比，现阶段的营销手段只停留功能，为项目营销推广提供更完备条件。 小结 项目的这些优势，再结合个性化生活的商业楼盘规划营造，以形成本项目极强的卖点。 项目劣势分析 规模较大，商业面积大 本项目占地面积现部分商业面积由外来商户消化。 项目工期长，市场有压力本项目现处于筹建阶段，距离商铺预售时间尚有较长时间，可能会错失商铺销售的先机。 应对措施 及时跟进本项目各种证照的办理过程，完善力 应对措施 提升项目的档次，完善商业功能的规划，以抢占人气为主要的竞争方向。 项目机会分析 区域商圈的商场功能面临调整 我司市调组在本次市调过程发现融安的商场经营基本以做规划，既可满足市场的需求，又可找寻本项目的机会点。 长安广场互补城区功能 项目北面的长安广场，该规划将县区分为大型购物区商务办公区文化中心区人民广场周边属于商务办公 区和文化中心区，本的互补的。 强调中心区的城市生活和商业核心区的地位，会给大型购物娱乐区带来更多的客源和商机。 目前融安商业项目营销手段落后 如前文所述，将融安商业项目与柳州相比，现阶段的营销手段只总结 出适合本项目的营销策略，在销售推广过程取得竞争优势。临街铺面拆迁促进租赁需求 近两年融安老城区大量的临街铺面被拆迁，激发了商铺经营需求或租或买。些好地段的商铺会成为商家 置业首选。行，对本项目有直接威胁 长安城市购物广场于本项目处于同区域，并以长安命名，占据品牌上的优势就目前情况来看，其商业 投资价值高于本项目，长安城市购物广场与本项目的商业定位相似，对本项目的推广 近期国家对房地产市场的宏观调控政策频频出台，银行贷款商品房预售商品房二手交易等新政策的出台及 实施，使商品房销售门槛的提高，令整个房地产开发界面临洗牌局面，要求发展商具备定量的开发资金，同时 消费方面转移，对购物环境购物氛围购物功能的要求越来越高。融安已开始不再适合当前多样化个性化追 求休闲以及文化的消费趋向。本项目正好可以填补这方面的空白，为繁荣与振兴融安的商业将有较大作用。 市场定位 融安中心区商铺中的暴涨铺 将本项目规划成集购物餐饮娱乐休闲屋顶花园居住等多功能为体的综合性商业城，并赋予其鲜明 的特色和个性，引进高质素的商品和现代的经营管理模式，定将使本项目成为融安的标志性商厦。二项目形象定位 时尚的购物概念现代的功能配置丰富的商品组合舒适的购物环境优越的消费模式鲜明的特色，系 列的前景规划将使本项目成为融安档次最高功能最齐全最具现代化特色的大型休闲购物中心。 形象主题定位 融安首席此类客户购买本商场商铺。 第四章整体规划建议 项目总体规划思路 本项目的形象定位是以都市为主题，打造未来的商业模式将成为本项目总体规划的 主线。随着人民生活水平和文化素质的提高，消费购物不在仅仅为满足物质生活的需要，而是将购物视为集