（项目论证）凤庆两江农业庄园项目可行性投资论证报告（材料正文）

从总体经济发展看，根据南京市国民经济十五计划和年远景目标纲要精神，房地产业特别是集商业旅游娱乐酒店式公寓等于体的大型 综合开发项目已成为城市存在和发展的物质基础，是发展国民经济的支柱产业之 。

此外，马术场项目的开发建设还在定程度上给南京带来了很大商业契机， 促进了南京的中山门完全免费，交通状况将 极为有利，无论是自驾车出行还是利用公共交通抵达主城区中心主要商业中心 都相当便捷。

从北京广州上海等先通地铁的城市来看，地铁的开通使站点周边楼盘瞬 间增通，将会给地 铁沿线的房产销售价格和需求带来很大的上浮空间。

目前南京市房地产价格路 上升，未来几年周边配套设施的改善，特别是宁杭高速公路马群段的改造和地铁 二号线通车将给项目销售价格很大的上升年截至月份，南京城市居民人 均可支配收入达到元，同比增长，超过年全年的元。

收 入的增长使消费能力进步增长。

月城市居民人均消费支出元。

居民的消费性支出额的增幅比往年提高。

在消费额增加的同时动。

项目建设的必要性 南京市为江苏省省会，中国历史六朝古都闻名于世，是江苏省政治经济 文化中心，也是我国重要的综合性工业电力工业高科技教育基地和长江三角 洲地区仅次于上海的大商埠，业旅游娱乐酒店式公寓等于体的大型 综合开发项目已成为城市存在和发展的物质基础，是发展国民经济的支柱产业之 。

此外，马术场项目的开发建设还在定程度上给南京带来了很大商业契机， 促进了南超市纷纷落户聚集南京，纷纷寻求投资商贸商务的环境。

投资 运动员公寓本身也可以为投资者带来丰厚的回报。

随着区域经济水平的提升和人民生活水平的提高，中高收入阶层已不仅 仅满足于居有定所， 客户能够充分享受马术场内的高尔夫垂钓赛马等各项高尚休闲活动，创造出 更高的生活品质。

可行性研究报告编制的依据 南京市规划局建设工程规划许可证编号宁规城东建筑号 宁规城东建目总平面图 建设单位对本项目建设情况的说明及其他有关材料。

可行性研究报告主要结论及建议 主要结论 房地产业是南京市第三产业的核心产业之，房地产业的发展直受到南京 市委市政府的高度，别墅定会有更大的升值 空间。

十年来，中山风景区这个南京巨大的绿肺孕育了许多响当当的别墅部 落。

除了紫金山东侧山脚下帝豪花园，还有紫金山北麓的东方花园别墅音乐台 南侧的紫金山庄等等。

紫金山东麓环陵路线，批高端物业如天泓山庄万泰钟山高尔夫国 投马术场阳光聚宝山等项目快速实现着东郊豪宅的延续。

类似房地产项目租售价格调查 经市场调研，类似房地产项目状况及租售价格如下 帝豪花园别墅 帝豪花园别墅位居南京尊贵宝地钟连接 国道省道的重要枢纽。

依托独特的地理位置， 根据南京市城中有山山外有城的城市建设规划，以沪宁高速公路互通立交为中 心，创办经济开发区，设立金融行政服务高新技术旅游度假和科工贸综合开 发等个功能区。

向东直达上海，沿绕城公路和机场高速公路向南分钟即可 抵达南京禄口国际机场，向北紧邻长江二桥和新生圩外贸港，有着显著的区位优 势和优越的发展环境。

仙西新城区的辐射作用 南京为六朝古都胜地，历史悠久，声誉卓著，名扬四海，南京马术场项目临 近南京规划中的城市副中心区仙西新城区中心区，四面环路，交通便捷，它 将成为新城区肌理中重要组成部分。

马术场项目的建设将为仙西新城区商业和房 地产业的拓展以及对马群地区的影响提供了历史性的机遇，其规模和先期建设的 本案 案 沪宁高速交通配套优势也使其对新城区的城市形态和肌理具有定位的作用。

南京马 术场所处的位置是房地产业投资的理想风水宝地，将吸引南京偏好城东的中高 收入消费者，提升马群地段的文化层次，有利于改善南京市东大门的面貌， 促进南京的和谐发展。

地铁号线的动工 根据南京市现有城市总体规划，南京将规划建设条总计长约公里的城 市轨道交通线路。

其中号线，即南北线，共长公里，已于年月正 式通车。

号线，即东西线，长约公里，主城区内长约公里，由河西经 北河口汉中门大街汉中路中山东路宁杭公路至仙西新城区，为主城东西 向主干线，将于年完工并投入使用。

马术场距地铁站出口较近，地块东面 即为沪宁高速的出口连接线从该段高速公路至中山门完全免费，交通状况将 极为有利，无论是自驾车出行还是利用公共交通抵达主城区中心主要商业中心 都相当便捷。

从北京广州上海等先通地铁的城市来看，地铁的开通使站点周边楼盘瞬 间增幅达，有的甚至超过，影响范围大约为公里。

地铁二号线经 本案过马群，并在马群有地铁站出口，极大地方便人们的出行，吸引人们前来安家置 业，这样的优势势必会在房价中体现。

因此，南京地铁二号线的开通，将会给地 铁沿线的房产销售价格和需求带来很大的上浮空间。

目前南京市房地产价格路 上升，未来几年周边配套设施的改善，特别是宁杭高速公路马群段的改造和地铁 二号线通车将给项目销售价格很大的上升推动。

居民可支配收入的增加 年全国个省会城市调查资料显示个省会城市居民人均可支配收 入平均为元，年人均可支配收入超过元的城市有个，其中南京居 于第三位。

根据南京市统计局相关数据表明，去年截至月份，南京城市居民人 均可支配收入达到元，同比增长，超过年全年的元。

收 入的增长使消费能力进步增长。

月城市居民人均消费支出元。

居民的消费性支出额的增幅比往年提高。

在消费额增加的同时，居民的消费结构 和消费的档次也发生了较大的变化，居民在食品交通通信服务性消费旅游 教育方面的消费呈现热点，生活质量逐步提高。

原本似乎只属于贵族的活动正在 成为广大赛马爱好者的项休闲运动。

项目建设的必要性 山风 本项目可行性报告研究主要包括以下几个方面的内容 项目建设背景与必要性 项目建设条件分析 市场分析 项目建设方案及工程技术可行性分析 环境影响与保护 资源节约 安全卫生与消防措施 组织机构与人力资源配置 项目实施进度计划 建设项目投资估算 经济效益分析，不确定性分析 融资分析及风险分析 社会效益评价 二项目建设背景与必要性 项目建设背景 地理位置 华县，古称华州，因州境内的华山而得名。

华县地处关中平原东部渭河下游， 南靠秦岭，北依渭河，位于北纬††，东经† †。

东接华阴市，西邻渭南市政府驻地临渭区公里，南依秦岭与洛南 县蓝田县交界，北临渭河与大荔县相望。

华县西距西安近公里，距世界八大奇 迹之秦始皇陵及兵马俑博物馆多公里，东距国家级风景名胜区华山公里。

土地面积平方公里，其中耕地面积万亩。

华县是国务院印发的西部大开发十五规划中提出的三个重点经济区之 关中天水经济区的重要组成部分，属西安小时交通圈。

年被陕西 省政府确定为扩权试点县。

现辖镇乡，个行政村，个居委会。

年 底，全县总人口为万人。

建设场地自然条件 华县属大陆性季风半湿润气候，四季冷暖干湿分明，南北差异显著。

年平均光 照时数小时，太阳辐射总量年平均气温，最高 平均气温月，最低平均气温月，年平均积温， 积温无霜期天。

年均冻土天数天，最大冻土深度。

年均降水量，主要集中在月。

主导风向为东北风，年均风速 。

水资源丰富。

水资源总量为亿。

地表水河流均属黄河流域的渭河及南洛河水 系，年径流量。

全县有条南山支流，座水库。

县境北部平原区属地下 水富水区，埋藏较浅，潜水埋深，承压水埋深。

华县皮影戏的历史渊源 皮影戏发源于汉，唐以后流传民间。

众多的史料典籍记载印证世界影戏源于 中国中国影戏源于陕西，华县古华州是中国皮影戏的重要发源地之。

近代史学家顾颉刚在中国影戏史略及其现状中认为中国影戏之发源地 为陕西，自秦汉至隋唐当皆以其最盛。

齐如山在故都百戏图考论云按此 戏当然始於陕西，因西安建都数百年，玄宗又极爱提倡美术，各种技术由陕西兴起 者甚多，则影戏始於此亦在意中。

他又说汴京之影戏即由西安流传而来，言 颇近理，因二地不但距离不为甚远，交通尽有频繁可能，更以其同为帝都所在，凡 百技莫不趋之，都城既由西安而汴京，影戏当随之而去。

传日贵妃啖荔枝， 伶奏碗碗以增味，击碗拨弦者，皆自华州。

而陕西旧皮影班相沿崇祀梨园祖师偶 像，亦即首创梨园的唐明皇李隆基。

中国影戏著述中国影戏从陕西发源，首先沿黄河流域传播。

„„靖康元年公 元年金兵攻破开封，靖康二年四月，金人俘钦徽二帝和后妃皇子皇女以 及宗室贵戚等三千多人北去，其中包括弄影戏等倡优技艺余家，影戏随金 兵北传。

其时，宋王朝变迁，高宗南下偏安，影戏随难民南渡，拓出黄河流域， 首先入临安杭州，继而播植于湘鄂粤皖浙赣等南方各地。

据考证川 北皮影，四川人称陕灯影川北渭南影南京市为江苏省省会，中国历史六朝古都闻名于世，是江苏省政治经济 文化中心，也是我国重要的综合性工业电力工业高科技教育基地和长江三角 洲地区仅次于上海的大商埠，被评为中国城市经济综合实力五十强第七名和 城市投资硬环境四十优之，在海内外具有较高的知名度和声誉。

从总体经济发展看，根据南京市国民经济十五计划和年远景目标纲要精神，房地产业特别是集商业旅游娱乐酒店式公寓等于体的大型 综合开发项目已成为城市存在和发展的物质基础，是发展国民经济的支柱产业之 。

此外，马术场项目的开发建设还在定程度上给南京带来了很大商业契机， 促进了南京的中山门完全免费，交通状况将 极为有利，无论是自驾车出行还是利用公共交通抵达主城区中心主要商业中心 都相当便捷。

从北京广州上海等先通地铁的城市来看，地铁的开通使站点周边楼盘瞬 间增通，将会给地 铁沿线的房产销售价格和需求带来很大的上浮空间。

目前南京市房地产价格路 上升，未来几年周边配套设施的改善，特别是宁杭高速公路马群段的改造和地铁 二号线通车将给项目销售价格很大的上升年截至月份，南京城市居民人 均可支配收入达到元，同比增长，超过年全年的元。

收 入的增长使消费能力进步增长。

月城市居民人均消费支出元。

居民的消费性支出额的增幅比往年提高。

在消费额增加的同时动。

项目建设的必要性 南京市为江苏省省会，中国历史六朝古都闻名于世，是江苏省政治经济 文化中心，也是我国重要的综合性工业电力工业高科技教育基地和长江三角 洲地区仅次于上海的大商埠，业旅游娱乐酒店式公寓等于体的大型 综合开发项目已成为城市存在和发展的物质基础，是发展国民经济的支柱产业之 。

此外，马术场项目的开发建设还在定程度上给南京带来了很大商业契机， 促进了南超市纷纷落户聚集南京，纷纷寻求投资商贸商务的环境。

投资 运动员公寓本身也可以为投资者带来丰厚的回报。

随着区域经济水平的提升和人民生活水平的提高，中高收入阶层已不仅 仅满足于居有定所， 客户能够充分享受马术场内的高尔夫垂钓赛马等各项高尚休闲活动，创造出 更高的生活品质。

可行性研究报告编制的依据 南京市规划局建设工程规划许可证编号宁规城东建筑号 宁规城东建目总平面图 建设单位对本项目建设情况的说明及其他有关材料。

可行性研究报告主要结论及建议 主要结论 房地产业是南京市第三产业的核心产业之，房地产业的发展直受到南京 市委市政府的高度，别墅定会有更大的升值 空间。

十年来，中山风景区这个南京巨大的绿肺孕育了许多响当当的别墅部 落。

除了紫金山东侧山脚下帝豪花园，还有紫金山北麓的东方花园别墅音乐台 南侧的紫金山庄等等。

紫金山东麓环陵路线，批高端物业如天泓山庄万泰钟山高尔夫国 投马术场阳光聚宝山等项目快速实现着东郊豪宅的延续。

类似房地产项目租售价格调查 经市场调研，类似房地产项目状况及租售价格如下 帝豪花园别墅 帝豪花园别墅位居南京尊贵宝地钟