城际中心功能，增强城市价值。 徐州城市化率达到，业已进入调整发展期，第 三产业发展提速，三产比重城市经济进入快速发展阶 段。房地产市场发展业已进入以改善性需求为主，注重质量为 主的稳健发展阶段。 大淮海国际城，更以高度智慧和远见生态和环保超高 低密度为主导的，可持续发展和极具智慧的高品质产品和空间 营造，无缝对接徐州西北高值生态板块，使城市地产最具价值 的板块突破地域界限扩展和延伸，弥补和增强了城市宜居功能， 也为萧区等周边区域提供了更为高级，层次更丰富的城镇 发展和产城居住融合新标准。 接轨国际的新兴复合型，可持续高价值公园式商业地 产。 大淮海国际城•及国际生态总部基地，优化大淮海中 心产业总部资源，定制城际高端商业配套，以生态有机复 合整体规划统营运的现代化公园式商业地产，成就大淮海经济圈区域中心价值整合梦想。 提高城镇商业竞争力，助推镇商贸中心的形成与发 展 镇位于区东南部，近年来，该镇紧紧抓住城镇新 农村建设的历史机遇，全面完成城镇商业住宅规划任务，安 稳致富工程切实推进。项目的开发对于镇商业中心的形成 与发展具有极大的助推意义。 大淮海国际城•商业开发项目将以前瞻性的商业和 运营体系，推动镇成为汇聚中高端商业激励创业引导 消费的城市新商圈，成为衔接老城区和新城的枢纽，将全镇以 及周边地区的客人汇聚于此，站式购物站式娱乐站 式休闲，突破老城旧有的商业格局，有利于增强城市的商业辐 射功能，提高该镇城市竞争力。 同时，大淮海国际城•商业开发项目通过科学的规划 和建设，房地产开发有限公司的开发经营实力，采取整 体推进的方式，建设高水平的商业运作，形成复合型的镇新 商业中心，成为镇乃至区东南部地区商贸发展的创新 制高点。 构建和谐社会，提供就业与小额创业的双平台 我们也清醒地看到，镇经济社会发展还存在较多困难和 问题，其中，农民安稳致富直是迫切需要解决的社会问题，主要原因是新形势下产业空虚问题突出，镇内企业就业容量 有限，城镇居民自主创业能力不足，增收致富渠道不多加之 遗留问题纷繁复杂，维护社会稳定的压力较大。制约经济社会 发展的基础瓶颈尚未得到完全突破，全区负重自强干事创业 的氛围还不浓厚。 大淮海国际城•商业开发项目的建设，可以提供至少几 百个子项目小额创业的机会，同时带动社会就业数千人，拉动 社会消费需求估计每年为数千万元，极大地丰富了丰都区的文 化娱乐休闲生活，对于构建和谐社会，塑造独具人文特色的民 俗风情街，具有很大的推动和促进作用。 解决现有存量商业的空臵，发挥物业的商业价值和社会 意义 消化现有存量空臵物业是项重要的举措。目前看，镇 的存量空臵商业总体量偏大，埋没了其应有的商业价值。本项 目进行商贸城的整体开发建设是非常必要的，经整体改造，不 仅提升了现有商业的层次和形象，扩大商贸经济的规模，优化 了商贸业的布局结构，实现了盘活存量空臵商业，可实现较大 的经济效益和社会效益，对丰都的发展产生积极的影响。 依据城镇升级改造政策，深化提高镇商贸业的升级 发展 商贸业是区域经济繁荣程度或经济水平优劣的项重要的元素。大力发展商贸业可带动整体经济的发展，具有非常深远 的积极意义。目前镇城商贸业还处于初级阶段，整体形象 和层次都比较差，没有经过科学的培育发展，如果不进行整体 战略规划并有序引导其发展壮大，而任由其自边地区的客人汇聚于此，站式购物站式娱乐站 式休闲，突破老城旧有的商业格局，有利于增强城市的商业辐 射功能，提高该镇城市竞争力。 同时，大淮海国际城•商业开发项目通过科学的规划 谐社会，提供就业与小额创业的双平台 我们也清醒地看到，镇经济社会发展还存在较多困难和 问题，其中，农民安稳致富直是迫切需要解决的社会问题，主要原因是新形势下产业空虚问题突出，镇内企业就业容大淮海国际城•商业开发项目的建设，可以提供至少几 百个子项目小额创业的机会，同时带动社会就业数千人，拉动 社会消费需求估计每年为数千万元，极大地丰富了丰都区的文 化娱乐休闲生活，对于构建臵商业总体量偏大，埋没了其应有的商业价值。本项 目进行商贸城的整体开发建设是非常必要的，经整体改造，不 仅提升了现有商业的层次和形象，扩大商贸经济的规模，优化 了商贸业的布局结构，实现了盘活存量发展商贸业可带动整体经济的发展，具有非常深远 的积极意义。目前镇城商贸业还处于初级阶段，整体形象 和层次都比较差，没有经过科学的培育发展，如果不进行整体 战略规划并有序引导其发展壮大，而任由完全必要的。 三项目的可行性 区镇政府对大淮海国际城•商业开发项目的建设 十分重视。在本项目的酝酿申报过程中，得到了来自政府各 方面的热情关心和支持。 本项目的开发商营发展方式符合国际潮流， 有着很好的发展前途。 项目的选址性质功能符合项目所在地的城市规划 土地利用规划，得到了所在地有关部门及当地居民的大力支持， 因而是可行的。项目的区位交通。其具有极好的社会效益，较好的财 务状况将带来极高的投资回报率，具有开发价值，因此，该项 目建设是完全可行的。 第三章市场分析 项目整体素质分析 项目优势 项目区位极佳，市场认大淮海国际城•商业开发项目中心区可开发地块资源 极少，本项目从地段配套发展潜力等方面，均堪称该镇之 绝版地块，具有很大的发展空间和极强范围里，隶属于 华北平原南部的平原中部。 水资源总量包括地表水和地下水两部分，全区多年平均地 下水资源总量为亿立方米年，地表水和地下水资源的丰枯 基本依赖降水补给的多寡，地下水资源赋存于地层的多孔介质 之中，水的运动较为缓慢。近年来，城区及近郊区地下水位大 幅度下降，给水能力逐年减少，呈现超采现象，应该予以防范。 全区水资源的水质较好，均为重碳酸钙型，矿化度小于克 升，但其钙镁离子偏高，导致水的硬度较大。 地质地貌 区主属黄淮冲击平原，地面高呈由西北向东南缓倾，海 拨高度介于米之间。地形大致可分为两个单元，即东南 部分布着些低山丘陵，其余为黄泛平原。山丘谷地占总面 积，平原占。 土壤为潮土类褐土类石灰土类棕壤土类砂疆黑土 类，以淤土两合土沙土盐碱土土淤土为主，其中淤土 平均有机质碱解氮含量为速效磷含量 速效钾含量值为，