部收益率 投资回收期年 五报告编制依据 北京市国有土地使用权出让合同京地出合字第号 北京市规划委员会规划意见书规意选字号 北京北旅汽车制造有限公司住宅商业金融托幼建设项目用地企业搬 迁补偿协议 项目法人单位提供的其它相关资料。 第二章项目建设背景及必要性 项目建设背景 房地产行业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻 重的地位。经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化品牌化规范化 运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细 分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。 近年来，随着国家住房制度改革的深化城市建设步伐的加快和人民生活水 平的提高，房地产市场潜力逐步释放，对房地产投资需求日益增长，北京市房地 产市场交易活跃，呈现出房地产开发企业数量不断增多投资稳步增长房地产 市场需求旺盛价格稳中有升的发展态势。 本项目位于北京市丰台区大红门西路，由北京惠东房地产开发有限公司投资 开发建设。 项目用地原为北京市北旅汽车制造有限公司的国有划拨工业用地。年 月经北京市土地整理储备中心整理上市，进入土地二级开发市场。北京市基 础设施投资有限公司通过招投标中标，获得本项目的独立投资建设和经营使用 权。北京惠东房地产开发有限公司是北京市基础设施投资有限公司下属的全资子 公司，主要承担地铁沿线的资源开发共享和综合利用。 本项目位于北京南城三四环之间，中轴路西侧。项目南侧和石榴庄路北侧 多为原有六层以下的居民楼东侧隔马家堡东路是万客隆超市和苏宁电器商店 在项目所在地周边还有远洋自然西马金润家园星河城等年以后开发的 多个住宅小区。同时即将建设的地铁十号线和地铁十号线将形成北京三四环 之间的又条环绕北京城的地铁闭环交通线路，使这地区的交通更加迅捷。从 本项目所在地分钟即可到达木樨园商圈草桥大型生活区和洋桥生活区域 本项目距天安门公里左右距北京西站和首都机场约公里和公里，与 陶然亭公园和天坛公园均在公里范围内。 项目位置图 依据咨询方案和初步调查，市政基础设施主要依托马家堡东路及石榴庄路 项目用地现状 年月，根据北京市国土资源局中标通知书要求，北京市基础设 施投资有限公司后变更为北京惠东房地产开发有限公司与北京市国土资源局 北京北旅汽车制造有限公司分别签订北京市国有土地使用权出让合同京地 出合字第号和北京北旅汽车制造有限公司住宅商业金 融托幼建设项目用地企业搬迁补偿协议，此后即着手进行本项目的建设开发 工作。 二项目建设必要性 改善城市环境，集约利用土地，加快城市化进程 城市是国家政治经济文化教育和科学技术的中心，在国家现代化建设中 起着主导作用。城市建设是形成和完善城市多种功能发挥城市中心作用的基础 性工作，它必须与经济建设相互协调。北京是我国政治文化的枢纽，更应当注 意保护生态环境，防止污染，大力加强城市绿化建设和市容环境卫生建设。本项 目所在的北京南部地区，是目前北京市城市建设和政策导向的重点开发区域，随 着本项目和周边规模社区的陆续建成，将进步加快城南地区的发展步伐和提升 区域环境质量。 另方面，中国的基本国情是人多地少，特别是在北京，随着经济的不断发 展，对土地的需求量也越来越大，所以合理用地节约用地是城市发展的重要原 则。本项目根据政府规划部门要求，合理安排建筑布担地铁沿线的资源开发共享和综合利用。 本项目位于北京南城三四环之间，中轴路西侧。项目南侧和石榴庄路北侧 多为原有六层以下的居民楼东侧隔马家堡东路是万客隆超市和苏宁电器商店 在项目所在地周 本项目所在地分钟即可到达木樨园商圈草桥大型生活区和洋桥生活区域 本项目距天安门公里左右距北京西站和首都机场约公里和公里，与 陶然亭公园和天坛公园均在公里范围内。 项目位置图 后变更为北京惠东房地产开发有限公司与北京市国土资源局 北京北旅汽车制造有限公司分别签订北京市国有土地使用权出让合同京地 出合字第号和北京北旅汽车制造有限公司住宅商业金 融心，在国家现代化建设中 起着主导作用。城市建设是形成和完善城市多种功能发挥城市中心作用的基础 性工作，它必须与经济建设相互协调。北京是我国政治文化的枢纽，更应当注 意保护生态环境，防止污染，环境质量。 另方面，中国的基本国情是人多地少，特别是在北京，随着经济的不断发 展，对土地的需求量也越来越大，所以合理用地节约用地是城市发展的重要原 则。本项目根据政府规划部门要求，合理安排建 质和文化生活需要是非常必要。 二良好的交通配套设施和居住环境为项目提供了有利的竞争条件 推动目前房地产行业兴起的主要因素是中国的住房体制改革，从广义上讲， 住房体制改革也归结于广泛意义上纪末开始，北京市居民消费水平持续增长，住宅商品房销售速度也 直保持增长趋势，房地产市场越发引起居民的广泛关注。而在购置房屋的过程中， 其交通配套居住环境和房价等成为群众选择房产的主要因素。消费者的有利条 件。 居住环境也是购房者考虑的重要因素。随着北京市政府对南城开发建设的战 略部署进步加快，南北京的复兴和扩张已成为不可逆转的趋势，到年末， 丰台区常住人口万人，而在本区域大型京市规划委员会规划意见书附件选址，年规意选字号。 国家现行相关规范及北京市有关规定。 三规划设计指导思想 体现以人为本的理念，满足现代都市生活需要，营造个与周边环境相 融合的综合功能区，创造方便舒适安全优美的居住小区。 保持与环境相协调的前提下，充分利用居住建筑固有的造型要素，加强 本住宅小区的个性及特色塑造，加强居住小区的识别性和居民的归属感，在小区 内建设座地标式的商业建筑。 结合规划用地的特点，采用开放社区的思想，利用小区提供的公共服务 设施在小区内形成特色街道，努力创造具有品牌效应的居住区，创造更多的 卖点，为住户以及周边地区营造优质的居住和休闲娱乐环境氛围。 规划布局环境塑造单体建筑设计三者完美结合，将建筑融入自然流 畅的景观之中，对特定区域广场花园绿地等采用普通的相似的铺装作 背景，将隐藏的托儿所融入整体的景观中，既保证小区具有良好的规划结构和形 态布局，又能使建筑单体拥有良好的朝向通风采光和开阔的视野，让优美的外 部环境渗透到住户的家中，创造有品味的建筑，使其具有良好的卖相。 充分考虑小区