元，比上年增长，是九五以来最高增幅。其中房地产投资完成亿元，增长倍。年，全市消费品市场消费结构升级加快，消费 热点比较突出。全市全年实现消费品零售额亿元，同比增长，其中，批 发零售贸易业零售额为亿元，增长。至去年年底，全市商品交易市场为 个，全年商品成交额亿元。 外部环境更加优化投资环境，交通运输的不断完善。利用外资增势良好，全年完成进 出口总额亿美元，同比增长，其中，出口亿美元，增长，实 现贸易额顺差亿美元。 第二部分合肥市商业市场综合分析 年度，合肥房地产投资建设规模土地供应量新建商品房批准上市预售面积和登记 预售面积等各项指标与去年同期相比，均出现了不同程度的增长。但是因为房产新政等因素的 影响，合肥商品房预售面积存量房交易面积商品房抵押贷款数量却直线走低 供求关系基本平衡 供求总体是平衡的，供应大于需求。这状况说明合肥房地产市场的需求受房产新政 策的影响比较大。 投资消费继续保持合理的结构 房地产投资仍以住宅为主，占总量的。 新建商品房中住宅的买卖成交量占成交总量的以上。 消费对象结构相对稳定，个人购房占主导地位。 空置商品房面积增幅加大 金融对房地产市场的制约有增无减 有关调整房地产金融政策出台，金融对合肥房地产市场的支持力度是开始下降。特别 是对项目贷款加大了监管力度，提高了相关的标准。对于个贷的影响也开始加强，提 高了利率和降低贷款的比例和年限。 总的来看，年合肥房地产市场发展是正常和健康的。 分析总结及未来市场的预测与分析 商铺市场分析总结 行业五年总结 过去的年是合肥零售业平稳发展的年，社会消费品零售总额的年增长率基本保持在 ，而且行业具有大特点 传统零售业不断让位给现代零售业态 传统百货店大部分进入微利状态 连锁超市大卖场和便利店发展趋势不同 购物中心大举引入和快速发展成为市场亮点 新兴业态被不断引入并得到快速发展 购物者日益成熟，个性化购物群体越来越多 专业市场逐渐发达，并且潜力巨大 二商铺划定各自范围根据合肥市现有商业规划及各商业街的租金水平，合肥商业街可分中心商业区次级商业 区和城市边缘商业区三个层面。其中中心商业区包括传统的淮河路长江路四牌楼和城隍 庙等个黄金地带次级商业区包括三孝口新站新合肥商业城及各区范围内的特色商业 区。 三政策牵动商铺旺销 合肥市政府逐步出台的利好政策也牵动着商铺的热销，由于政府方面并轨新政策的出 台，目前合肥商铺价格尤其是环线外店铺较为便宜，因此吸引着大量以江浙及沿海商家为主 的投资者介入，这趋势将启动新轮商铺抢购战的形成。 更为有利的大环境是，随着百货业连锁业金融业服务业的率先开放，国外零售 业巨头已经纷纷进入中国市场。为应对新的竞争态势，合肥许多银行零售商已开始展开新 轮的圈地运动，其中商铺作为商家的必争之地自然占有重要地位。而连续多年增幅自 然将催动商业的繁荣，进而招来商铺需求的不断扩大。 二分析性结论 市场走势已呈现明显的转折趋势，销售开始走低，整体形势不容乐观 房价走势呈缓慢前进势头，增幅趋缓，价格上涨幅度减小，个别地区和个别楼盘甚 至可能会出现走跌现象 对部分楼盘的开融对房地产市场的制约有增无减 有关调整房地产金融政策出台，金融对合肥房地产市场的支持力度是开始下降。特别 是对项目贷款加大了监管力度，提高了相关的标准。对于个贷的影响也开始加强，提 高了利率和社会消费品零售总额的年增长率基本保持在 ，而且行业具有大特点 传统零售业不断让位给现代零售业态 传统百货店大部分进入微利状态 连锁超市大卖场和便利店发展趋势不同 购物中心大各商业街的租金水平，合肥商业街可分中心商业区次级商业 区和城市边缘商业区三个层面。其中中心商业区包括传统的淮河路长江路四牌楼和城隍 庙等个黄金地带次级商业区包括三孝口新站新合肥商业城及大量以江浙及沿海商家为主 的投资者介入，这趋势将启动新轮商铺抢购战的形成。 更为有利的大环境是，随着百货业连锁业金融业服务业的率先开放，国外零售 业巨头已经纷纷进入中国市场。为应对新分析性结论 市场走势已呈现明显的转折趋势，销售开始走低，整体形势不容乐观 房价走势呈缓慢前进势头，增幅趋缓，价格上涨幅度减小，个别地区和个别楼盘甚 至可能会出现走跌现象 对部分楼盘对远郊区域影响甚微。政策对高端楼盘影响较大，对市区楼盘对价格泡沫成分大的楼盘影响甚巨。 商业市场供需特征 居民休闲消费和日常消费呈现明显分别 合肥居民消费总体上呈现休闲消费到中心商，旧商业市场 改造将使原有的商业进行重新组合，为商业流创造新经营地，这又给中心城区的商业带来了新 的机遇。 商业进入形态多元化与力量重组的战国时代 合肥商业步入群雄并起的战国时代。传统的百货势，寻求 新的突破。淮河路百大体育运动城，正是百货经营向专业化发展的个前兆。 地段的好坏与出租面积占总经营面积呈正向关系 淮河路长江路四牌楼城隍庙等租金较高的地段，出租比例也较高，水 平。 规模效应与错位经营 规模效应是指同等级同类型的商场聚集在起产生的商业聚集效应。错位经营是指同类 型的商业聚集在起时，各商场采取不同的目标客户定位，从而使个体利益与整体利益都达到 最大，四牌楼商业布局是典型的案例。 表商业的错位经营 商场名称经营理念目标客户 建筑面积平 方米 鼓楼商厦 次购足，体验购物休 闲乐趣 从小孩到老人商之都倡导时尚追求品位的消费者 乐普生商厦服务普通百姓生活普通消费者 百盛购物中 心 流行的领导者追求流行利因素，充分发挥项目地理优势，结合步行街的优势，打造项目品牌。 站于商业物业长远发展的趋势，从整体规划和开发利润的角度思考，为公司争创利润最大 化。 项目篇 第部分项目分析 地理位置 本项目地处合肥市商业中心城隍庙，位于安庆路与淮河路之间的霍邱路上，属于城隍 庙商圈的核心范围，其商业价值具备先天的区位和地段优势。 本项目西面紧临城隍庙商城，东接安徽假肢厂，北面是霍邱路，路面窄交通环境较差， 车辆出入不便。 本项目地理位置图 二