（项目论证）刺榆种质资源保存库建设项目可行性投资论证报告（材料正文）

随着 开发区大量的旅游资源如薛家岛板块的规划得到开发，六大项目十大工程纷纷投入，促使房地产的后续开发蕴藏巨大潜力。

以长江路商务区作为核心点，向周边辐射，将布在保税区和长江路等土地 资源相对丰富的地区我项目便处于该地区。

而长江路带由于其 所处地理位置优越为开发区行政商务中心区以及可开发土地规模 大，沿长江路向西向南地区还有大量可开发土地而热销户型以平米的居平米的 二居和平米的三居室为主。

尽管开发区的房地产市场正处于种起步阶段，但市场发展非常 迅速，这既得益于良好的大环境的发展，同时又是本地消化与外向型 销售元攀升到多元。

分析其 原因，除了政府政策扶持工业发展迅速青岛楼市的带动之外，开 发区本身也蕴藏着巨大的潜力，如丰富的旅游资源优越的区位得 天独厚的居住环境以及大量的工业园区等，各种优势融 新开楼盘的销售率大部分都在以上，而销售周期大部分为个月 左右。

通过实地调研了解到包含与需求客群与销售人员的交流，自 开发区的房地产市场真正启动以来年左右，受青岛房地产市场 的影响注入，整个市场呈现出片欣欣向荣 的景象，这也使得在当时整个住宅市场项目的销售周期普遍较短。

同 时，大部分项目采取的是分期开发的策略，期良好的销售业绩为当 时大部分的楼盘赢得了良好的口碑，也为达到间歇性的 高限，且开发区整体规划尚未完全出台，仍有部分持币的潜在购房群 体在观望，加之大部分项目的尾盘销售，使得年下半年住宅市场 呈现出缓慢增长的态势。

但到了年，随着大炼油项目的奠基海 ，尤其是其大户型面积由于总价较高，购买的群体受限性较强，其 置业目的除了满足居住要求之外，还想通过这载体体现出种身份 的尊贵，全套精装修无法更多的体现出其高档化个性化的特点，所 以大部分选择厨卫装修，甚至是毛坯房。

但像天泰阳光海岸所面对 的客群以中端消费群体为主，且大部分是年轻白领族，这部分人追 求的是时尚简约，同时还比较注重节省成本，所以，天泰在推出的 三期产品都是全套装修。

但特别值得注意的是，天泰在户型比例方面 总体面积以中小户型为主，总价控制合理，所以受到市场的追捧。

置业目的 开发区中高档楼盘客户群体的置业目的以居住为主，总体来看以 二次置业为大部分购房者的主要意图，流露出明显的投资意向的客户 只占很少的部分，而且还有区管委薛家 岛轮渡路珠山景区开发区长途汽车站路市政公司 佳士客开发区党校路山东科技大学薛家岛办事处路 辛安街道办事处长途汽车站路薛家岛办事处红石崖 等均在太行山路和嘉陵江路经过，能便利的到达开发区各个区域。

项 目周边的开发区第四中学，是开发区最早教学设备最齐全尽管如此，中国涂料市场还存在着较大的增长空间，因为目前 的涂料消费水平仅为人均千克年，仅是世界平均水平的。

二防水卷材项目 在不久以 第二部分开发区房地产市场分析 虽然目前开发区的整体规划尚未出台，薛家岛的概念规划正在论 证中，但根据市场分析及开发区规划局人士透露，不难猜测到开发区 将来的规划薛家岛将规划为青岛市海洋旅游品牌工业区保持目前 发展方向香江路附近规划为商业金融中心区长江路丁家河附近规 划为西海岸行政商务区。

在开发区在售项目当中以长江路板块楼盘数量最多，香江路板块 等地区也有部分新楼盘的供应，但其总的供应量与长江路板块相比仍 存在差距。

新楼盘供应的相对集中性体现了住宅区规模效应的出现， 同时也反映出开发区未来高档居住区在逐步形成。

随着市政府迁移至长江路，工商税务及海关等重要部门也纷纷搬 迁至此，整个长江路的行政及商务氛围日益浓厚。

青岛房市近几年的 持续走热大型工业企业的纷纷入驻及区域功能划分的日益明确化为 开发区房市的攀升奠定基础。

开发区人口稀少，其本地客群对房地产 产品的总量消化有限，但由于开发区的人口流动性较大，后续发展潜 力强劲，所以其房地产增长期的发展要明显好于同省其他地区。

随着 开发区大量的旅游资源如薛家岛板块的规划得到开发，六大项目十大工程纷纷投入，促使房地产的后续开发蕴藏巨大潜力。

以长江路商务区作为核心点，向周边辐射，将会形成黄岛最大的高档 商务住宅片区。

从目前房地产开发情况来看，开发区的房地产市场开发项目区 域集中，沿香江路武夷山路带等城市中心发展已较为成熟，空置 土地不多，目前所开发房地产项目主要分布在保税区和长江路等土地 资源相对丰富的地区我项目便处于该地区。

而长江路带由于其 所处地理位置优越为开发区行政商务中心区以及可开发土地规模 大，沿长江路向西向南地区还有大量可开发土地，片区内土地供应 量大，预计该片区将成为未来黄岛区房地产市场竞争的主战场。

开发区手房市场分析 户型特点 在开发区供应的新楼盘当中，单体户型面积范围集中在 平米之间，而热销户型以平米的居平米的 二居和平米的三居室为主。

尽管开发区的房地产市场正处于种起步阶段，但市场发展非常 迅速，这既得益于良好的大环境的发展，同时又是本地消化与外向型 销售道路的有机结合。

价格状况 目前开发区中高档楼盘平均价在平米左右，而主力户型总 价集中在万元。

据实地调研得知，开发区房地产尤其是住宅市场的真正起步从 年开始，中高档楼盘均价由多元攀升到多元。

分析其 原因，除了政府政策扶持工业发展迅速青岛楼市的带动之外，开 发区本身也蕴藏着巨大的潜力，如丰富的旅游资源优越的区位得 天独厚的居住环境以及大量的工业园区等，各种优势融合在 同时也反映出开发区未来高档居住区在逐步形成。

随着市政府迁移至长江路，工商税务及海关等重要部门也纷纷搬 迁至此，整个长江路的行政及商务氛围日益浓厚。

青岛房市近几年的 后，环境法规和保险政策将在我们选择屋面材料的类型和应用方法 时发挥越来越重要的作用，例如自粘防水卷材和自粘热塑性卷材的引进。

这 些系统的上市，部分是因为考虑到关于热沥青和热熔法应用的安全问题，部分是 因为溶剂型冷粘剂涉及到的环境问题。

些卷材制造商已经在生产自粘防水卷材，在美国的屋面市场上，这类 技术相对来说还是比较新的。

应用优势 对承包商来讲，自粘卷材具有以下优点首先，它们符合现在安全环保的 要求。

这类卷材在使用时无需加热，没有气味，使用安全没有挥发性有机物质， 对环境友好。

自粘防水卷材的另个优点就是使用方便。

它不需要特殊的设备与其它 许多屋面系统相比，劳动强度较小。

使用时只需三步将卷材在处理好的基面上铺开稍后，撕去隔离膜，卷材 就粘牢在基面上接下来按照同样的方法铺设，端部搭接和接缝处按照生产商的 要求施工。

自粘改性沥青防水卷材 改性沥青防水卷材在美国已经使用了近年。

现在的技术已经发展到使用时不需要明火和加热，而是采用冷粘法施工，即 自粘卷材技术。

因为自粘卷材要求在时必须能粘，而般的混合物在环 境温度下粘结力较小，所以在低温时它不适合作为自粘卷材。

在过去，这点限 制了自粘卷材的应用。

近年来，自粘防水卷材技术不断发展进步，自粘卷材已有这种可能，例如 由自粘聚合物苯乙烯异戊二烯苯乙烯和其它添加剂树脂起与混 合制成自粘聚合物卷材，这样的配方使卷材的粘度降低，使它软到具有很好的粘 结性长期的高剥离强度和在低温如时都具有合适的胶粘性。

技术的进步使 两层改性卷材可以在不需要热熔的情况下就能像最初希望的那样成功地自粘。

在正确铺设时，自粘卷材不像冷粘剂那样需要固化时间。

自粘卷材可以直接 用在处理过的基面上，立即就能达到初始的剥离强度，在环境温度下就能防水。

大多数制造商要求自粘卷材在高于的环境温度下使用。

通常在空气阳 光或其他外界的加热作用下，几天后搭接处就会达到最大的剥离强度。

自粘 最近，有些热塑性材料制造商已经开始生产自粘卷材。

特殊组分的自粘 层在生产过程中位于卷材的底部，上面覆盖层隔离膜。

使用时和自粘改性沥青卷材相似清理基面准备铺设，卷材在合适的位置铺 开，撕去隔离膜，将卷材粘在基面上，所有的边缘接缝和屋顶需要通过辊压来 增加粘结强度。

该方法最主要的优点就是不含溶剂，没有挥发性有机物质。

在美国有些州，环保问题涉及到溶剂的使用，尤其是单层粘结剂，它要求单 层制造商为满粘研究新的粘结方法。

自粘方法的另大优势是它提供了更均的 施工速度，消除了粘结性不足或胶粘剂不够的问题，并减少了相关的风揭性问题。

因为不需要相关的粘结固化时间，自粘施工方法劳动强度较小施工速度快。

家制造商称该方法最多比胶带接缝法快倍，比水基粘结剂快倍，比油基粘 结剂快倍。

发展前瞻 产业政策 世纪年代末，国家有关部门先后出台了系列持续走热大型工业企业展要明显好于同省其他地区。

随着 开发区大量的旅游资源如薛家岛板块的规划得到开发，六大项目十大工程纷纷投入，促使房地产的后续开发蕴藏巨大潜力。

以长江路商务区作为核心点，向周边辐射，将布在保税区和长江路等土地 资源相对丰富的地区我项目便处于该地区。

而长江路带由于其 所处地理位置优越为开发区行政商务中心区以及可开发土地规模 大，沿长江路向西向南地区还有大量可开发土地而热销户型以平米的居平米的 二居和平米的三居室为主。

尽管开发区的房地产市场正处于种起步阶段，但市场发展非常 迅速，这既得益于良好的大环境的发展，同时又是本地消化与外向型 销售元攀升到多元。

分析其 原因，除了政府政策扶持工业发展迅速青岛楼市的带动之外，开 发区本身也蕴藏着巨大的潜力，如丰富的旅游资源优越的区位得 天独厚的居住环境以及大量的工业园区等，各种优势融 新开楼盘的销售率大部分都在以上，而销售周期大部分为个月 左右。

通过实地调研了解到包含与需求客群与销售人员的交流，自 开发区的房地产市场真正启动以来年左右，受青岛房地产市场 的影响注入，整个市场呈现出片欣欣向荣 的景象，这也使得在当时整个住宅市场项目的销售周期普遍较短。

同 时，大部分项目采取的是分期开发的策略，期良好的销售业绩为当 时大部分的楼盘赢得了良好的口碑，也为达到间歇性的 高限，且开发区整体规划尚未完全出台，仍有部分持币的潜在购房群 体在观望，加之大部分项目的尾盘销售，使得年下半年住宅市场 呈现出缓慢增长的态势。

但到了年，随着大炼油项目的奠基海 ，尤其是其大户型面积由于总价较高，购买的群体受限性较强，其 置业目的除了满足居住要求之外，还想通过这载体体现出种身份 的尊贵，全套精装修无法更多的体现出其高档化个性化的特点，所 以大部分选择厨卫装修，甚至是毛坯房。

但像天泰阳光海岸所面对 的客群以中端消费群体为主，且大部分是年轻白领族，这部分人追 求的是时尚简约，同时还比较注重节省成本，所以，天泰在推出的 三期产品都是全套装修。

但特别值得注意的是，天泰在户型比例方面 总体面积以中小户型为主，总价控制合理，所以受到市场的追捧。

置业目的 开发区中高档楼盘客户群体的置业目的以居住为主，总体来看以 二次置业为大部分购房者的主要意图，流露出明显的投资意向的客户 只占很少的部分，而且还有区管委薛家 岛轮渡路珠山景区开发区长途汽车站路市政公司 佳士客开发区党校路山东科技大学薛家岛办事处路 辛安街道办事处长途汽车站路薛家岛办事处红石崖 等均在太行山路和嘉陵江路经过，能便利的到达开发区各个区域。

项 目周边的开发区第四中学，是开发区最早教学设备最齐全尽管如此，中国涂料市场还存在着较大的增长空间，因为目前 的涂料消费水平仅为人均千克年，仅是世界平均水平的。

二防水卷材项目 在不久以