（项目论证）加气混凝土砌块项目可行性投资论证报告（材料正文）

为缓解市内交通压力扩大城市范围，同时借 鉴其他城市城区规划模式，实现城乡客运交通体化目标，在城南 新建城南汽车站势在必行。

为此，县人民政府于年月专门 组织了相关部门进行了多次现场踏勘调查分析和论证，认为该项 目是可行的必要的。

同时黎洛高速公路现已即将竣工，城南汽车 站工程建设的时机已经成熟。

项目建设的必要性和经济意义 城南汽车站地处开泰北路干道上，与纯银商业步行街毗邻，客 运车辆的大流量进出及争抢客源乱停乱靠，造成交通阻塞的现象 时有发生。

给城区交通秩序造成很大影响，随着客运市场的发展， 客运车辆和旅客流量会逐渐增多，混乱的局面会越来越严重。

同时 按照国家国土管理车辆用地标准，客车用地面积为平方米辆， 县客车站有客车辆，应用地平方米外县进入该站参运 停放的车辆约为辆，应用地平方米。

总用地面积平 方米，约为亩，按的车辆在外营运，的车辆在站场 待运，仍需用地面积平方米。

而县客车站总面积仅为 平方米，约为亩，实际停车面积约亩显而易见，老站站 场窄小，从而造成车辆拥挤秩序混乱，安全隐患等问题在所难免。

因此，在城南新建座客车站势在必行，从而实现城乡客运交通 体化，公路客运交通与城市公交实行统管理衔接有序资源共 享的种交通模式。

使我县城区规划更加合理，客运市场的发展更 加有序。

同时，南站的建设会带来显著的经济效益，随着车站与城区的 距离加大，会促进公交和贷运行业的发展，预计至少可新增条公 交线路，从北站分流营运车辆台，新增营运车辆台，年创 效益可达万元。

二是可以繁荣当地经济，提高就业率。

三是吸 聚大量商家经营，并促进当地的城市化发展，预计年增税收万 元。

三客流量的初步测算 目前县客车站日发班次班次，运送旅客人次，随着 经济发展和城市规模的扩大，预测年，县城人口总量将达到 万人，城区将有现在的平方公里扩大到平方公里，客车站 日发班次将达到班次，运送旅客约人次。

四建设规模 随着我县经济的不断发展及社会城市化的大趋势，预测到 年我县人口总量将从目前的万增至万人，城区将由现在的 平方公里扩大到平方公里，出行旅客会从目前平均人次逐 步增加至人次，符合国家关于二级客运站日发送旅客量的要 求，所以新站的建设必须要求年超前，年适应，按照国家二 级客运站的标准进行建设，才能适应我县经济发展的需求及旅客出 行的要求，并且避免造成重复投资。

按照国家二级客运站的建设标准，新建城南汽车站将由站前广 场停车场发车位站务用房及行政用房生产辅助设施生产 服务设施职工生活福利设并促进当地的城市化发展，预计年增税收万 元。

三客流量的初步测算 目前县客车站日发班次班次，运送旅客人次，随着 经济发展出，五大城区 中，永新区人口密度最大，每平方公里人口数为人兴宁区次之，人 口密度为人平方公里新城区人口密度为人平方公和城市规模的扩大，预测年，县城人口总量将达到 万人，城区将有现在的平公里扩大到平方公里，出行旅客会从目前平均人次逐 步增加至人次，符合国家关于二级客运站日发送旅客量的要 求，所以新站的建设必须要求年超前，年适应，按照国家二 级客运站的标准进行建设，才能适应我县经利设施商业门面及娱乐场所等组成。

五建站条件及站址初步方案。

地理位置地处县城以南，位于黎洛高速公路出口处，临 省道黎平至双江县道，交通区位，资源优势均较明显，间有少量农 田水塘，适站建址条件。

社会条件当地电力电讯等基础设施较为完善，第三产业发展迅 速，富余人员较多，可以为南站建设奠定了坚实的人力资源。

站址方案选择的初步意见无论是现在，还是将来黎平县公路交 通格局设汽车南站。

五环境保护 拟建站址环境现状 全部为农田水塘，不存在任何污染性工业项目，大气地下水 地面水的环境质量状况良好。

人口密度低，健康状况好，无地方病。

拟建项目对环境的影响个地理式不动力污水处理池。

配置定数目的垃圾箱，加强站场内垃圾的清洁打扫。

新站绿化率达到以上。

出台相关规定对班车待班发车进站出站及娱乐场所产生的 噪音进行管理。

六车站高 效的原则，以有利于生产管理和提高工作效率为出发点。

劳动定员 管理层定员机关包括经理书记副经理办公室财务科及 其他科室人员，预计人车站包括站长书记副站长，预计人 站运管办 公室定员人调度定员人卫生人员定员人县内班线停车场 定员班，每班人共人公共发班线定员班，每班人共计 人。

以上共人。

七项目实施初步规划及项目实施进度表 项目实施初步规划 资金筹措 勘探设计 施工准备选定施工单位，签订施工合同， 完成施工用水电和道路等工程 进行临时设施建设和代替临时工 程的住宅建设以及报批开工报告 等 期工程生产 设施施工 新站投入初步营 运 二期辅助建筑 设施 竣工验收竣工验收交付使用 八投资估算和资金筹措方案 投资估算 建设投资估算 土地征用经费兴建汽车站是全县的大事，亦是全县人民受益之 事，预测万元亩，这样总计需要万元左右，此项资金可采 取招商引资的办法解决。

场地平整经费 根据现场初步踏勘估算，站场填方厚度，需填土石方 立方米，按元立方米计算，需经费万元。

停车场地铺垫厚的片石垫层，需片石立方米，按 元立方米计算，需经费万元。

停车场面层采用泥结碎石结构，厚度为，需土石材料 立方米，按面积计为平方米，单价元平方米，需经费 万元。

面屋碾压需个台班，急需台班单价元台班，需经费万 元。

围墙大门建筑经费 围墙总长，墙高，按元米计算，需万元， 大门万元，共需经费万元。

建筑经费 站场市总人口的而江南区永新区和兴宁区人口数量相 当，分别占全市人口的和。

通过考察南宁市各区的面积与人口数量两项指标，可以看多，特别是城北汽车站地处县城开泰北路繁华干道地段，占地少，里江包括完成了城中村改制完成了项目前 期规划，完成了部分拆迁补偿 项目已经摘牌，并获取国有建设用地使用权成交确认书 项目核准及规划审批手续基本完成。

环评国有土地使用证 建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证正在 办理中。

项目编制依据与研究范围 本报告的编制依据 依据中华人民共和国有关法律法规和政策规定，综合该项目的具体 情况，本可行性研究报告的编制依据主要有 本报告的编制的依据是国家计委建设部颁发的建设项目经济 评价方法与参数第二版和国家现行的财税制度。

武汉市人民政府办公厅关于洪山区城中村改造成本测算 及开发规模的批复 武汉市城市规划管理局市规划局关于综合改造规划的城中村改造安置项目可行性研究报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 批复武规函号文及武规函号文 武汉市城市规划设计研究院完成了城中村综合改造 规划 武汉市城中村综合改造工作领导小组关于印发武汉市城中村 综合改造挂牌出让土地成本测算操作规范试行的通知武城改办 号 武汉市房地产投资项目基础数据的分析估算 本报告的研究范围 总论 拆迁还建的必要性研究 拆迁还建的规模及建设内容 开发项目的市场分析 项目选址与自然条件 项目环境影响分析 城中村改造投资估算，资金需求与资金筹措 财务评价说明 财务数据估算 财务效益分析 偿债能力分析 结论和建议等 在此基础上，考虑项目建设的必要性技术的可行性和经济的合理 性，为政府有关部门审批项目建设单位进行投资决策和金融机构贷款 提供比较可靠的依据。

第二部分拆迁还建的必要性研究 城中村存在的弊端城中村改造安置项目可行性研究报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 近几年来，随着城市化建设进程的加快发展，城区范围不断扩大， 原先城区周边的村庄，现在区域位臵上已成为城区的组成部分，成为 道城市建设发展中的特殊景观城市里的村庄。

城中村在行 政上已是城市的范畴，属于街道管理，但城中村仍然实行农村集体 所有制和农村管理体制。

城中村农民的土地大部分已经被国家征用， 不再从事农业耕作，其经济来源主要依靠第二三产业及土地收益，生 活方式也发生了根本的变化，已不再是传统意义上的农民。

城中村 存在着诸多的弊端 土地利用粗放，土地资产流失 由于城中村缺乏统的规划和管理，造成土地利用率和产出率 低下，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不够衔接，且往往含 有院落和小块菜地猪圈等，房屋容积率低，土地利用十分粗放。

同时， 城中村的土地区位条件相对优越，土地的产权又属于村集体所有， 这样，优越的区位条件和相对于城市低廉的土地价格，使城中村中 不规范的房地产二级市场特别活跃，导致由于规划和基础设施改善而使 土地升值的部分国有土地资产的流失。

管理体制不顺，管理难度较大 城中村周围已经被城市社区所包围，而城中村是种特殊 类型的社 人来车往，交通拥挤，秩序混乱，安全隐患突出，不利于城市建设 和县城的对外形象。

为缓解市内交通压力扩大城市范围，同时借 鉴其他城市城区规划模式，实现城乡客运交通体化目标，在城南 新建城南汽车站势在必行。

为此，县人民政府于年月专门 组织了相关部门进行了多次现场踏勘调查分析和论证，认为该项 目是可行的必要的。

同时黎洛高速公路现已即将竣工，城南汽车 站工程建设的时机已经成熟。

项目建设的必要性和经济意义 城南汽车站地处开泰北路干道上，与纯银商业步行街毗邻，客 运车辆的大流量进出及争抢客源乱停乱靠，造成交通阻塞的现象 时有发生。

给城区交通秩序造成很大影响，随着客运市场的发展， 客运车辆和旅客流量会逐渐增多，混乱的局面会越来越严重。

同时 按照国家国土管理车辆用地标准，客车用地面积为平方米辆， 县客车站有客车辆，应用地平方米外县进入该站参运 停放的车辆约为辆，应用地平方米。

总用地面积平 方米，约为亩，按的车辆在外营运，的车辆在站场 待运，仍需用地面积平方米。

而县客车站总面积仅为 平方米，约为亩，实际停车面积约亩显而易见，老站站 场窄小，从而造成车辆拥挤秩序混乱，安全隐患等问题在所难免。

因此，在城南新建座客车站势在必行，从而实现城乡客运交通 体化，公路客运交通与城市公交实行统管理衔接有序资源共 享的种交通模式。

使我县城区规划更加合理，客运市场的发展更 加有序。

同时，南站的建设会带来显著的经济效益，随着车站与城区的 距离加大，会促进公交和贷运行业的发展，预计至少可新增条公 交线路，从北站分流营运车辆台，新增营运车辆台，年创 效益可达万元。

二是可以繁荣当地经济，提高就业率。

三是吸 聚大量商家经营，并促进当地的城市化发展，预计年增税收万 元。

三客流量的初步测算 目前县客车站日发班次班次，运送旅客人次，随着 经济发展和城市规模的扩大，预测年，县城人口总量将达到 万人，城区将有现在的平方公里扩大到平方公里，客车站 日发班次将达到班次，运送旅客约人次。

四建设规模 随着我县经济的不断发展及社会城市化的大趋势，预测到 年我县人口总量将从目前的万增至万人，城区将由现在的 平方公里扩大到平方公里，出行旅客会从目前平均人次逐 步增加至人次，符合国家关于二级客运站日发送旅客量的要 求，所以新站的建设必须要求年超前，年适应，按照国家二 级客运站的标准进行建设，才能适应我县经济发展的需求及旅客出 行的要求，并且避免造成重复投资。

按照国家二级客运站的建设标准，新建城南汽车站将由站前广 场停车场发车位站务用房及行政用房生产辅助设施生产 服务设施职工生活福利设并促进当地的城市化发展，预计年增税收万 元。

三客流量的初步测算 目前县客车站日发班次班次，运送旅客人次，随着 经济发展出，五大城区 中，永新区人口密度最大，每平方公里人口数为人兴宁区次之，人 口密度为人平方公里新城区人口密度为人平方公