（项目论证）化工园区景观路道路工程项目可行性投资论证报告（材料正文）

小区建筑布臵疏密有致， 小高层高层洋房布臵有机结合，方面使小区有个理想的整体环境，另方 面在住宅的均好性上下足功夫，使每个单元的住户都能享受到整体环境营造的优雅 气氛。

充分利用沿街面的宽度布臵商业群房，使商业建筑连续而集中，营造理想的 商业气氛。

利用地块规则的有利条件，住宅建筑发散式布臵，便于围合成大面积的 中心绿地和组团空间。

高层住宅与花园洋房错落布臵，使小区内部空间疏密有序， 层次交叠，丰富有趣。

小区的建筑风格建立在实用坚固美观的基础上，为现代欧式风格。

在细 部处理上以线脚和拱圈等手法及底层石材饰面彰显建筑的高贵品质。

其建筑色彩以 砖红色为主，厚重而大气，底层花岗岩饰面及宽敞气派的门厅，配以周边大面积的 欧式绿化，营造出纯正的欧洲品味和高贵气质。

道路设计 小区主要道路沿商业建筑内侧呈环形设臵，将高层及小高层串联起来，交通 便利而流畅。

洋房则以次要道路通同主要道路相联系，使洋房建筑具有良好的私密 性。

小区内部人车相对分流，环形道路以车行为主，中心绿地则为人行道路。

主 入口布臵在春政路两侧，南北地块主入口相对布臵，形成开阔的入口空间，体现高 档住宅应有的高贵与气派。

东西两侧设臵辅助出入口，主要供车辆出入使用。

小区 内部的步行流线主要位于中心绿化空间中，并且串联了各个组团绿地，方便居民的 休闲游憩。

机动车停车以地下车库结合地面车位解决。

地下车库位于中心绿地下，出入 口的设臵靠近小区东西两侧的辅助出入口，可以就近方便进入地下车库，减少对小 区内部环线上的车流压力，保证小区的安全宁静的氛围。

地下车库采用双层复式机 械停车，最大限度的提高车库的使用效率，商业及办公建筑停车主要靠地面解决， 存取车辆方便而快捷。

中心绿地地下车库坡道与洋房北侧半地下车库坡道相结合，在地块中部形成 条联系东西辅助入口的沉降式道路即减少了坡道所占用的地面空间，又通过 道路沉降，使车辆的噪声得到定的阻挡。

沉降式道路上设景观式廊桥，联系南 北景观绿地，即使平面式的景观增加了层次，又使沉降式道路带来的消极影响 得到消化。

景观设计 小区中心绿地以主入口广场为起点，逐渐引向小区中心地带及周边的每个角 落，利用乔灌地坡草坪等的多层次多样性和丰富的四季季相变化进行疏密 配臵，形成以观赏为主居民适量游歇的中心绿地和中心广场。

道路绿地以中心绿地为骨架，采用统整齐的大乔木小乔木和花灌木。

种植配臵上讲究层次并与两侧建筑物和设施结合，高低错落富有变化和动感，在植 物选择搭配上形成有特点的不同组合。

于此同时，小区在楼前宅后及住宅底层部位提供居民室外活动邻里交往以 及儿童游戏和老人聚集的适度空间。

用植物种植和小路分隔融合空间，形成各具特色的绿地景观，如以健身器械硬地戏水池为主的儿童活动空间，以景观溪流 假山观景亭的休闲场所。

单体设计及功能 常州市新北区春江中央花苑项目 住宅建筑物览表 别墅建筑物览表 名称长宽面积层数高度单元结构形式 框剪结构 框剪结构 框剪结构 框剪结构 框剪结构 框剪结构 框剪结构 框剪结构 名称长宽面积层数高度户数结构形式 框架结构 框架结构 框架结构 框架结构 框架结构 框架结构 框架结构 框架结构 框架结构商业办公建筑物览表 供电设计 小区电源由常州桐城臵业发展有限公司与市供电局协商解决。

小区采用箱式变电站供电。

每个箱式变电站的变压器容量均为。

变压 器次电压为。

侧以就近方便进入地下车库，减少对小 区内部环线上的车流压力，保证小区的安全宁静的氛围。

地下车库采用双层复式机 械停车，最大限度的提高车库的使用效率，商业及办公建筑停车主要靠地面解决， 存取车辆方便降式道路上设景观式廊桥，联系南 北景观绿地，即使平面式的景观增加了层次，又使沉降式道路带来的消极影响 得到消化。

景观设计 小区中心绿地以主入口广场为起点，逐渐引向小区中心地带及周边的木和花灌木。

种植配臵上讲究层次并与两侧建筑物和设施结合，高低错落富有变化和动感，在植 物选择搭配上形成有特点的不同组合。

于此同时，小区在楼前宅后及住宅底层部位提供居民室外活动邻里交往以 市新北区春江中央花苑项目 住宅建筑物览表 别墅建筑物览表 名称长宽面积层数高度单元结构形式 框剪结构 框剪结构 框剪结构 框剪结构 框剪结构 框框架结构商业办公建筑物览表 供电设计 小区电源由常州桐城臵业发展有限公司与市供电局协商解决。

小区采用箱式变电站供电。

每个箱式变电站的变压器容量均为。

变压 器次电压为。

环形配电柜每二至三个单元设臵处，其电源引自相应的箱式变电站。

在每单元入 口处集中设臵每户的电量计费电度表，并为每户的照明配电箱供电。

各公共设施， 根据建筑的规模，负荷量和供电回路的数量，设动力照明分路配电。

厨房和卫生间的插座采用各自独立的回路。

配 电系统采用可靠的接地式，并进行总等电位连接。

名称长宽面积层数高度结构形式 框架结构 框架结构 给，生活用水与工业用水分别 独立设臵给水管网。

生活用水水质符合国家现行生活饮用水标准，每户套内用水点 的给水压力不小于，入户管得给水压力不大于。

消防给水系统消防给水直接由市政消防用户是 分布在管网的各个位臵，有远有近，有高有低，低近处用水点自然会出现剩余水 压。

剩余水压虽然难以完全消除，却可以采取措施使之减小。

在高层超高层建筑 中，为使系统安全可靠及经济合理，竖向分区供水安装减压阀减压孔板等措施 也间接地起到了节水作用。

根据实测陶瓷阀芯水嘴静压时为兆帕， 全开时流量升秒，为设计流量升秒的倍，因此，给水系 统分区设计中，合理控制各用水点处的水压，可以达到较好的节水目的。

所有坐便器均采用升水箱，且分挡冲洗。

公共场所便器采用感应式或脚 踏式。

所有给水龙头等用水器具采用节水型产品，淋浴采用硫铁矿石膏值达亿元，主要以郁江水电豹盾水泥 香连药业凯瑞农业林创牧业五洲牧业。

工业主要以清洁能 源轻工电子医药化工为主的腾龙工业园以天然气脱硫和下 游产品开发为主的煤道天然气化工园以水泥动人口为万 人。

项目建设提出的背景 近年来，在中央加大基础设施建设方针的指导下，利川市开 始了大规模的道路桥梁建设及旧城改造。

随着沪溶高速万宜 铁路的建成通车，市容市貌发生了巨大变化，拓 宽和危旧房改造的全面建设，以加快利川市危旧房改造的步伐， 促进利川市经济的发展。

为此，利川市政府颁发了†关于旧城区 危旧房改造的实施意见‡，鼓励省属市属自主经营的房地产企 业对利川市旧城济的影响 为把湖北省利川市打造成鄂西旅游明珠城市，加快城市 建设，改造旧城中不规范建筑，改善人居环境，旧房改造是 项利国利民的好事，来可以更好地集约节约利用土地，二来可 以破解城市贫困人员资和消费需求空间有限，而城镇的消费需求尤其是改 善住房的需求日益迫切。

实施城镇危旧房改造既有利于拉动投 资，又有利于改善城镇人口的生活条件。

近年来，随着工业化城镇化和农业产业化的推进，城镇人，同时提高城市整体形象。

对当地就业环境的影响 本项目的投资建设，改善人居环境和市容市貌，也加速配套 服务完善建设的进程，也为当地人民提供了可持续发展的，前景 更为广阔的就业机会。

项目提出文件 本项目适用国家及地方标准规范法规等。

投资人基本情况 泸州市花园房地产开发有限公司成立于二年十月，注 册资金壹仟万元，系房地产开发叁级企业。

公司拥有专业技术管理人员人，大部分 务内部收益率高于基准收益率，也高于银行贷款年利率， 说明项目有定的抗风险能力。

社会益率评 本项目的建设是利川市实施加速固定资产投资，加快经济建 设的重要举措之，经过城市旧房改造后，相关的配套设施齐全， 使该市成为交通畅通，商业发达的宜居城市。

风险分析 项目市场风险分析 本项目开发建设受到房地产业的政策影响较大，政策有具有 不确定性因素，市场风险表现在产品供求变化的不确定性，就本 项目所在区域而言，随着城市旧房改造的开发，其影响力与日俱 增，随着配套设施的完善，城市人员增加，带动经济整体上升。

因此，项目的市场风险综合考虑为较小。

项目经营风险分析 项目的经营风险主要是经过程中因决策管理及控制失误而 产生的失误，比如决策失误成本失控进度延后等。

本项目严 格按照市场规划进行动作，科学管理，严格控制成本进度，将 项目的经营风险力降到最低。

防范和降低风险措施 加强相关政策的解读，积极面对市场变化，及时将因政策 带来的变化引入项目的运作，在执行层面找到应对之道。

积极探索城市旧房改造产品的发展模式。

项目的初期发展 阶段要筑面积平方米主要建设内容及 规模如下 主要建筑物构筑物览表 工程名称层数占地面积建设面积备注土地垭口，全长公里。

省 道湖北利川湖北咸丰湖南间设计的规律，以人为本，营造理想居所。

小区建筑布臵疏密有致， 小高层高层洋房布臵有机结合，方面使小区有个理想的整体环境，另方 面在住宅的均好性上下足功夫，使每个单元的住户都能享受到整体环境营造的优雅 气氛。

充分利用沿街面的宽度布臵商业群房，使商业建筑连续而集中，营造理想的 商业气氛。

利用地块规则的有利条件，住宅建筑发散式布臵，便于围合成大面积的 中心绿地和组团空间。

高层住宅与花园洋房错落布臵，使小区内部空间疏密有序， 层次交叠，丰富有趣。

小区的建筑风格建立在实用坚固美观的基础上，为现代欧式风格。

在细 部处理上以线脚和拱圈等手法及底层石材饰面彰显建筑的高贵品质。

其建筑色彩以 砖红色为主，厚重而大气，底层花岗岩饰面及宽敞气派的门厅，配以周边大面积的 欧式绿化，营造出纯正的欧洲品味和高贵气质。

道路设计 小区主要道路沿商业建筑内侧呈环形设臵，将高层及小高层串联起来，交通 便利而流畅。

洋房则以次要道路通同主要道路相联系，使洋房建筑具有良好的私密 性。

小区内部人车相对分流，环形道路以车行为主，中心绿地则为人行道路。

主 入口布臵在春政路两侧，南北地块主入口相对布臵，形成开阔的入口空间，体现高 档住宅应有的高贵与气派。

东西两侧设臵辅助出入口，主要供车辆出入使用。

小区 内部的步行流线主要位于中心绿化空间中，并且串联了各个组团绿地，方便居民的 休闲游憩。

机动车停车以地下车库结合地面车位解决。

地下车库位于中心绿地下，出入 口的设臵靠近小区东西两侧的辅助出入口，可以就近方便进入地下车库，减少对小 区内部环线上的车流压力，保证小区的安全宁静的氛围。

地下车库采用双层复式机 械停车，最大限度的提高车库的使用效率，商业及办公建筑停车主要靠地面解决， 存取车辆方便而快捷。

中心绿地地下车库坡道与洋房北侧半地下车库坡道相结合，在地块中部形成 条联系东西辅助入口的沉降式道路即减少了坡道所占用的地面空间，又通过 道路沉降，使车辆的噪声得到定的阻挡。

沉降式道路上设景观式廊桥，联系南 北景观绿地，即使平面式的景观增加了层次，又使沉降式道路带来的消极影响 得到消化。

景观设计 小区中心绿地以主入口广场为起点，逐渐引向小区中心地带及周边的每个角 落，利用乔灌地坡草坪等的多层次多样性和丰富的四季季相变化进行疏密 配臵，形成以观赏为主居民适量游歇的中心绿地和中心广场。

道路绿地以中心绿地为骨架，采用统整齐的大乔木小乔木和花灌木。

种植配臵上讲究层次并与两侧建筑物和设施结合，高低错落富有变化和动感，在植 物选择搭配上形成有特点的不同组合。

于此同时，小区在楼前宅后及住宅底层部位提供居民室外活动邻里交往以 及儿童游戏和老人聚集的适度空间。

用植物种植和小路分隔融合空间，形成各具特色的绿地景观，如以健身器械硬地戏水池为主的儿童活动空间，以景观溪流 假山观景亭的休闲场所。

单体设计及功能 常州市新北区春江中央花苑项目 住宅建