增长，每年平均增长 万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，常德市每 年因人口增长而拉动住房需求将达到万平方米按日前我市人均居 住建筑面积平方米计算。实际上年常德市净增城市人口 万人，这理想需求将达到万平方米。另外城市外来人口的 购买需求也不容忽视，据统计，常德市目前外来人口购房的比重为 左右，这部分人群也直接拉动了商品房需求的增长。从消费结构分析， 随着房地产市场的发展，居民住房消费观念也发生了明显的变化。改 善型住房的需求较为明显，人们已不能满足于够住就行的传统观 念。常德住房消费正由居住型向享受型转变。二次置业三 次置业的消费群体逐步扩大，终极置业者不断涌现，常德人均居住 水平迅速提高。根据这需要，同样也会带核心的主体。 二项目建设是满足常德市和湘西北地区家具广场的实际需求 常德市人民政府为了发展家具产业，采取商贸起步，产业跟进 的开发思路。而常德希豪房地产开发有限公司力争打造个常德市最 志性的建筑用地，也就是说如果该地区有其他项目开 发，则火车站的家居广场可能就会被拆除。二是金钻广场真优美家居 广场，经营面积约，该家居商铺开业不到半年。由于金钻广 场占地面积比较大，商铺比较多置到细部构造，从总图到消 防均是按照家居商铺来进行建设的。 三项目建设能满足常德市家具产业广场的需要 根据常德市城市总体规划，常德市城市范围将由年底的平方公里扩大至年的平方公里和年 的每 年因人口增长而拉动住房需求将达到万平方米按日前我市人均居 住建筑面积平方米计算。实际上年常德市净增城市人口 万人，这理想需求将达到万平方米。另外城市外来人口的 购买需求也不容忽视，据已不能满足于够住就行的传统观 念。常德住房消费正由居住型向享受型转变。二次置业三 次置业的消费群体逐步扩大，终极置业者不断涌现，常德人均居住 水平迅速提高。根据这需要，同样也常德市城市 发展日新月异。项目周边的商业与居住氛围也在逐渐增强，学校银 行集市已经形成，购物上学通讯储蓄就医也较为方便。在 此修建家居产业广场具有得天独厚的环境优势。对完善家居产业园根据常德市统计局发布的年常德市国民经济和社会发展统 计公报，年全市实现地区生产总值亿元，同比增长 ，增幅比上年提高个百分点。按常住人口计算，人均元。 年房地产开发完成投资额为亿元全年出生人口人，全年净增人口人，人口自然增长率。 全市城镇化水平为。 年全市人民生活继续得到改善。城乡居民收入增长迅猛，消 费升级步伐加快。市区城镇居民可支配收入元，比上年增长 ，居民人建之前，由市 家具产业办公室代行管理办公室职能。 常德市各级政府各有关部门和单位，积极支持家具产业园的建 设和发展，对涉及到产业园的事宜，明确名领导分管，指定相关科 室承办。应由市直有，住宅 住宅户数户 建筑密度 容积率 绿化系数 建设总工期年 总投资万元 总收入万元 财务费用万元 销售税金万元 所得税万元 利润总额万元 税后利润万元 投资利润率 投资利税率 四问题与建议本项目的开发与常德市人民政府常德市鼓励发展家具产业的若 干政策常政办发号的文件精神是致的，其总体方向符 合政策导向。通过对市场需求工程方案以及财务效益等方面的分析， 项目是可行的。在具体规划建设过程中，还需注意以下问题 重视建筑细节。尽管个经营商铺项目地成功开发很大程度上 有赖于区域位置，但同地段高中低档楼盘并列的情况也不乏实 例，就其原因无非是建筑产品细节上的差异。在规划设计应贯彻生态 原则文化原则和效益原则，力求塑造个具有优雅环境文化内涵 丰富经济效益和鲜明个性的人性化生活康居空间。 贯彻以人为本自然与可持续发展思想，以建设生态 型经营环境空间为规划目标，满足家具商铺的安全性耐久性和经济 性，创造个布局合理功能齐备环境优美的现代家具广场。 第二章项目建设的必要性 项目建设符合国家产业政策 近期我国固定资产投资调控政策总的原则是适当控制投资规模， 调整投资结构。国家要求房地产开发持续健康的发展，提高居民住房 水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活的基本需要，保持 国民经济健康发展。党的十六报告中明确提出了中国在本世纪头二十 年全面建设小康社会的奋斗目标，而康居是小康社会最核心的主体。 二项目建设是满足常德市和湘西北地区家具广场的实际需求 常德市人民政府为了发展家具产业，采取商贸起步，产业跟进 的开发思路。而常德希豪房地产开发有限公司力争打造个常德市最 完美的家居广场，常德市目前的家居广场比较分散，主要有是火 车站附近的家具产业园。该项目建筑面积为，属二层临时建 筑，主要建筑结构为轻纲建筑材料组成。而火车站广场前应为常德市 的示范工程和标志性的建筑用地，也就是说如果该地区有其他项目开 发，则火车站的家居广场可能就会被拆除。二是金钻广场真优美家居 广场，经营面积约，该家居商铺开业不到半年。由于金钻广 场占地面积比较大，商铺比较多，许多商铺闲置，开发商为了搞活广 场，采取个临时措施，将部分商铺开发为经营家具。而该家居商铺 不符合规划的要求，也属临时家居商铺。而汇美家居广场是座永久 性的家居商铺，从设计到施工，从总体布置到细部构造，从总图到消 防均是按照家居商铺来进行建设的。 三项目建设能满足常德市家具产业广场的需要 根据常德市城市总体规划，常德市城市范围将由年底的平方公里扩大至年的平方公里和年 的平方公里城市人口将由年底的万人增加至年 万人和年的万人。从年底到年末，常德市净 增城市人口万人含自然增长和机械关部门为产业园提供的配套与服务，有关部门要 根据产业园的统规划与开发建设要求，纳入各自的工作计划，与产 业园的建设发展同步。 ㈤预售情况 截止年月日，住宅预售率达，铺面认购率达 。铺面预租率达。年月日，联邦家私艾 迪尔家私兴利万家私全友家私与该公司行组建合作组织，并对土地进行 了流转，项目区内农户大部分已经进行了搬迁，进行项目合作的意愿较为强烈， 在项目的拆迁安置等方面相对会比较顺利。 通过项目的参与可以与三和社区建立良好的群众关系，便于推进后期 南部新城的拆迁和开发进度。 劣势 项目参与主体问题 以目前公司的身份参与该项目，不管是政府还是集团方面都不会认同。 以置信的身份参与该项目，需考虑集团对该项目的认同程度，从单纯项目角 度考虑，集团兴趣不会很大，但从推进南部新城的拆迁开发进度角度考虑，集团 也许会考虑参与。 项目参与方式问题 只以带团队参与策划运营，不带资金方式，三和社区应该不会太认同。带 资金，带团队参与项目策划建设和运营，需考虑融资渠道，资金来源。 集体建设用地转国有建设用地的可能性 前提是将该项目首先包装成大挂钩形式，并获得政府指标支持和政策支持， 但该项目无论从目前市发展的重点区域和重点方向来看，获取指标十分困难， 不是短期内能解决的问题，需随着城市的发展逐步解决。若投资小产权，在项 目融资和市场销售上都必须慎重考虑。 融资问题 因为本项目为集体建设用地，融资渠道及融资利息都可能面临比较大的瓶 颈，且资金在如果得不到股东支持的情况下，需认真测算现金流。 三项目定位 相对集中的观光农业经营性农家乐独栋别墅般农业 项目西侧亩打造观光农业及农家乐以及少量别墅 项目东侧亩打造独栋别墅及般农业 四项目建设内容及投资成本 建设内容 项目建设内容包括安置房独栋别墅经营性农家乐以及配套基础设施等。 安置房建设规模约亩在没有人口资料的情况下，根据当地集体 经济组织估算规模 经营性农家乐建设规模农家乐规模根据能够给予农户每年的可持续 经营收益的前提下测算，农用地规模亩，每亩每年补偿元计，则每年 总经营收益应不低于万。 农家乐经营收入以餐饮娱乐和住宿为主，以本区域的区位条件初步估算每年 经营日按天计，每天接待餐饮娱乐人数人人均消费元，住宿人数 人计人均消费元，则全年收入约为万，完全可达到持续性收益的 目标。 在此接待量基础上稍作扩大，以应对客流高峰期时的接待，餐饮娱乐人数 人，住宿人计，按照容积率计，则需建设用地规模约为亩。 独栋别墅建设规模用地规模约亩，容积率按计，总建筑面 积约平方米。 农业部分 凭借三和社区独有生态渔业及位处南部新城近郊的区位优势，拟新建三和水 乡生态园，配备淡水鱼类经营性农家乐以及配套基础设施等。 安置房建设规增长，每年平均增长 万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，常德市每 年因人口增长而拉动住房需求将达到万平方米按日前我市人均居 住建筑面积平方米计算。实际上年常德市净增城市人口 万人，这理想需求将达到万平方米。另外城市外来人口的 购买需求也不容忽视，据统计，常德市目前外来人口购房的比重为 左右，这部分人群也直接拉动了商品房需求的增长。从消费结构分析， 随着房地产市场的发展，居民住房消费观念也发生了明显的变化。改 善型住房的需求较为明显，人们已不能满足于够住就行的传统观 念。常德住房消费正由居住型向享受型转变。二次置业三 次置业的消费群体逐步扩大，终极置业者不断涌现，常德人均居住 水平迅速提高。根据这需要，同样也会带核心的主体。 二项目建设是满足常德市和湘西北地区家具广场的实际需求 常德市人民政府为了发展家具产业，采取商贸起步，产业跟进 的开发思路。而常德希豪房地产开发有限公司力争打造个常德市最 志性的建筑用地，也就是说如果该地区有其他项目开 发，则火车站的家居广场可能就会被拆除。二是金钻广场真优美家居 广场，经营面积约，该家居商铺开业不到半年。由于金钻广 场占地面积比较大，商铺比较多置到细部构造，从总图到消 防均是按照家居商铺来进行建设的。 三项目建设能满足常德市家具产业广场的需要 根据常德市城市总体规划，常德市城市范围将由年底的平方公里扩大至年的平方公里和年 的每 年因人口增长而拉动住房需求将达到万平方米按日前我市人均居 住建筑面积平方米计算。实际上年常德市净增城市人口 万人，这理想需求将达到万平方米。另外城市外来人口的 购买需求也不容忽视，据已不能满足于够住就行的传统观 念。常德住房消费正由居住型向享受型转变。二次置业三 次置业的消费群体逐步扩大，终极置业者不断涌现，常德人均居住 水平迅速提高。根据这需要，同样也常德市城市 发展日新月异。项目周边的商业与居住氛围也在逐渐增强，学校银 行集市已经形成，购物上学通讯储蓄就医也较为方便。在 此修建家居产业广场具有得天独厚的环境优势。对完善家居产业园根据常德市统计局发布的年常德市国民经济和社会发展统 计公报，年全市实现地区生产总值亿元，同比增长 ，增幅比上年提高个百分点。按常住人口计算，人均元。 年房地产开发完成投资额为亿元全年出生人口人，全年净增人口人，人口自然增长率。 全市城镇化水平为。 年全市人民生活继续得到改善。城乡居民收入增长迅猛，消 费升级步伐加快。市区城镇居民可支配收入元，比上年增长 ，居民人建之前，由市 家具产业办公室代行管理办公室职能。 常德市各级政府各有关部门和单位，积极支持家具产业园的建 设和发展，对涉及到产业园的事宜，明确名领导分管，指定相关科 室承办。应由市直有