上所述,本项目具有得天独厚的区位优势和不可复制的商住
配套条件,适合建设居住生活与商业休闲等居民商住地产的开发。
建设规模与目标
建设规模
本项目总用地面积为,根据地块规划条件和项目规划要
求结合当地市场需求,规划总建筑面积,拟建栋中高层住
宅楼栋多层住宅楼和栋多层酒店及配套商业用房,其中
中高层住宅楼按层设计,其中底层为车库,层为住
宅楼,规划建筑面积,其中住宅建筑面积车库建筑
面积。多层住宅楼中,栋按层设计,底层为商业,层为住
宅,另栋按层设计,全部为住宅,规划建筑面积为不
含底层商业。
多层酒店按层底部层按裙房设计,其中层为
餐饮部会议室等,层全部为客房,规划建筑面积,另
配套地下车库和设备用房。
配套商业除住宅楼底层为层外,其余全部按层设计,
并在场地东侧沿街布臵,规划建筑面积,另建设物业
用房等公共配套设施。
建设目标
本项目根据当地城镇建设规划和旧城区改造要求,结合当地居
住小区及配套商业建设需求,通过市场化运作,拟建处基础设施
齐全配套设施完善环境优良完全卫生出行便捷的现代化城
镇商住小区。
开发建设期
本项目计划开发建设期为年月年月,其中商品
房自建设第年下半年达到预售条件后开始销售,计划用年时间
内全部出售,酒店部分建成后由本项目建设单位自营。
投资与效益情况
总体投资与效益情况
本项目估算总投资为万元,其中商品房开发产品成本为
万元形成固定资产万元经营资金万元。根据建设单位投融资计划,本项目开发建设投资采用自筹资金
与预收款结合的方式,其中投入资本金万元,占总投资的,
其余万元由回笼预售款滚动投入,占总投资的。
效益情况预测
根据当地市场需求价格水平预测数据和自营酒店运营方案,本
项目预计实现商品房销售收入万元,其中营业税金及附加为
万元预提土地增值税为万元自营酒店每年实现万元的
营业收入,其中营业税金及附加万元。
项目经营成本中,根据商品房开发项目运营特点,其开发产品成
本按销售进度结转为商品房经营成本,既为万元自营部分每
年运营费用为万元,其中日常经营费用为万元综合折旧
与摊销费为万元。
根据项目营业收入与成本费用数据,本项目商品房销售实现营业
利润总额万元,上缴企业所得税万元,可实现税后利润
万元自营部分每年实现营业利润万元,上缴企业所得税
万元,可实现税后利润万元。
从商品房与自营部分综合考虑,本项目总投资收益率为,
资本金净利润率为项目所得税后财务内部收益率为
财务净现值为万元投资回收期为年。
从项目各项财务评价指标看,本项目财务内部收益率均高于财务
基准收益率,财务净现值大于零,总投资收益率资本金净利润率
投资回收期等指标均可满足投资者预期要求项目各年累计盈余资金未出现短缺现象,表明项目运营效益满足自身的生存和运营,财务生
存能力较强。
从财务评价角度综合考虑,本项目的建设是可行的。
问题与建议
从财务评价分析和敏感性分析看,对于本项目最大的不确定因
素是地产价格的变动,以及按计划销售程度。对此,本报告特别建
议建设单位在保证工程质量的前提下加强成本控制力度的基础上,
积极做好营销策划方案采取适时得当的销售策略,以最大限度保
障本项目的开发进度和销售计划如期完成。
加紧做好前期工作,及时完成项目开工前各项审批手续。
应严格贯彻执行国家和地区对节能环保安全消防及招设单位自营。
投资与效益情况
总体投资与效益情况
本项目估算总投资为万元,其中商品房开发产品成本为
万元形成固定资产万元经营资金万元。根据建设单位投融资计划,本项目开发建设投资采用自筹计实现商品房销售收入万元,其中营业税金及附加为
万元预提土地增值税为万元自营酒店每年实现万元的
营业收入,其中营业税金及附加万元。
项目经营成本中,根据商品房开发项目运营特点,其开发产品成
额万元,上缴企业所得税万元,可实现税后利润
万元自营部分每年实现营业利润万元,上缴企业所得税
万元,可实现税后利润万元。
从商品房与自营部分综合考虑,本项目总投资收益率为,
资本金净利润率
投资回收期等指标均可满足投资者预期要求项目各年累计盈余资金未出现短缺现象,表明项目运营效益满足自身的生存和运营,财务生
存能力较强。
从财务评价角度综合考虑,本项目的建设是可行的。
问题与销策划方案采取适时得当的销售策略,以最大限度保
障本项目的开发进度和销售计划如期完成。
加紧做好前期工作,及时完成项目开工前各项审批手续。
应严格贯彻执行国家和地区对节能环保安全消防严格的验收标准,严格合
同管理,保证建设内容的功能完善。
主要技术经济指标
主要技术经济指标表
序号项目单位数值备注
基础指标
总用地面积合亩
总建筑面积
其中地上建筑面积地车库高层住宅楼底层
地下车库酒店部分
可出售规模
高层住宅
多层住宅不含臵换面积
配套商业
地上车库
自营规模
酒店
其中客房间层,间
餐饮层,不含本万元商品房部分
形成固定资产万元酒店部分
经营资金万元酒店流动资金资金筹措万元
其中资本金万元
银行借款万元
预售收入
营业收入万元
其中销售收入万元销售期各年合计
自营地成本元按总建筑面积平均分摊
单位面积利润总额元按总建筑面积平均分摊
单位面积税金元按总建筑面积平均分摊
单位面积税后利润元按总建筑面积平均分摊
五财务评价指标
总投资收益率
资本金净利润率
项目投资内部收益率所得税前
项目投资内部收益率所得税后
项目投资财务净现值万元所得税前
项目投资财务净现值万元所得税后
全部投资投资回收期年所得税前
全部投资投资回收期年所得税后
二政策环境与市场分析
政策环境分析
我国房地产业政策环境
我国自年开始对城镇住宅全面实施市场化改革以来,
房地产业直以较快的速度发展。同时随着房价的快速增长,投
资型投机性炒房现象日益加重,对城镇居民的正常购臵房屋造
成了较大影响。因此,为了抑制房价过快增长优化房地产结构
稳定房地产市场和保持国民经济的良好运行,国家陆续出台了多
项措施,意在遏制投机性炒房,控制投资性购房,鼓励普通商品
住房和经济适用现了迅猛发展,
对经济增长的贡献不断提高。
全拥有个中心城镇个建制镇个重点工矿区个工业
园区,城镇总人口达万人,全城镇人均绿地
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