（项目论证）卫生监督所项目可行性投资论证报告（材料正文）

项目与江宁开发区及江宁地区其他居住区比较，本项目具有显著的后发 优势。

随着房地产业发展日益迅速，园区的建设理念也在不断发展变化。

百家湖西花园将立足于新世纪，建设新型居住家园，从而与江宁开 发区的其他居住区拉开差距。

加上利源公司的企业形象及其在江宁乃至 南京市的显著影响也有利于本项目赢得市场。

二价格定位 周边楼盘定价调查 楼盘开发商楼盘性质售价建设十分必要。

市场分析 市场分析 随着国家取消福利分房政策的出台和人民生活水平的提高，曾度低迷的房 地产市场开始火爆，房屋销售再度看好，购房客户的主体已由集团逐渐转为个人的消费需求。

从目前情况 看，南京房地产住宅业总体基本供需平衡，但交通便利套型设计优越售价合 理的商品住宅呈局部热销供不应求局面。

开发商往往把握这些市场需求作为项 目开发的切入点。

百家湖宅小区地处江宁 开发区百家湖畔，环境优美空气清新，很适合人们居住。

人文环境优势，本项目东侧为已建成的百家湖花园，西南侧有江南文枢 院，使西花园有独特的人文环境优势。

交通及其他配套条件业街，商业配套条件较为完善。

此外，临近百家 湖西花园还有南航河海大学等教育配套设施。

与竞争对手的优势分析 项目与南京市区的住宅园区比较有两大显著优势环境优势和价格优势，这两大优势将能吸新型居住家园，从而与江宁开 发区的其他居住区拉开差距。

加上利源公司的企业形象及其在江宁乃至 南京市的显著影响也有利于本项目赢得市场。

二价格定位 周边楼盘定价调查 楼盘开发商楼盘性质江宁第城金轮房地产 多层住宅现 房 湖滨世纪花园江宁开发区房地产多层住宅 太阳城栖霞建设多层住宅 碧水华庭江苏联骏公寓别墅 中国人家江苏东恒别墅期房 养龙山庄天地房目前江宁开发区发展势头仍很迅猛，江宁县撤县建 区后，预期未来年内该区房价仍有较大上升空间。

三综合优势 百家湖西花园与周边居住区比较将在规划设计环境配套新型建材等 方面胜出筹，区唯的国家级资质开发企业，利源公司经过八年的开发建设， 在百家湖环湖景观带边规划和建设了万的高档大型临湖住宅区，并获得了国家 级优秀物业管理住宅区等殊荣，使百家湖花园成为南京市市区扩容的道景之中。

百家湖花园近万的各种楼中楼公寓热销空，使利源公司提前进入了面向 更大第二居所消费群的新型公寓的开盘工作。

同时，利源公司也将在近期为南 小区商业文化娱乐设施为层钢筋混凝土框架结构或砖混结构 幼儿园小学为钢筋混凝土框架结构。

场地大部分地基土质情况较好，地基处理较为简单，局部原为池塘处，须视 勘探情况进行特殊处理。

住宅部分采用条基或整板基础公建框架部分采用独立 基础。

三公用工程 供配电及强弱电等 本项目总装机用电量约，按的同时使用系数，项目需设 变配电所座。

供电由东善桥变电所或现代化步伐，坚持统规划，合理布局，综合开发，配套 建设的原则，按照以新区建设开发为主旧城改造为辅的方针，以住宅建设为重 点，进步优化土地与房产资源配置，提高产业总体水平和整体规模效益，使之 真正成为我市国民经济发展的支柱产业之，这是当前经济建设中的重要举措。

本工程为中高档住宅建设项目，对进步加快我市住宅建设，满足逐步富裕 起来的人们对中高档住宅日益增长的消费需求，提高人们生活品质，培育新的经 济增长点具有十分积极的意义。

二进步完善江宁区投资环境的需求 随着改革开放的不断深入，南京市及江宁区的经济建设日新月异，禄口国际 机场的通航又带来了无限商机，大批国内外企业纷纷落户江宁开发区，来江宁工 作的中外企业员工不断增加。

但多年来江宁区的生活及服务设施建设相对滞后， 尤其是有定品质的中高档住宅数量有限，这已成为该地区投资环境中的大缺 憾随着区域经济水平的提升，中高收入阶层已不仅仅满足于居有定所，而是对 居住环境和生活品质提出了更高的要求。

在拥有较强经济实力的前提下，他们因 休闲追求生活情趣及投资等需要已在追求第二甚至第三居所另外，远离都 市的优美环境和清新空气也吸引众多老人来此颐养天年海外及港澳台的投 资者也倾向于就近选择环境优美价格适宜的居所。

因此本项目建设对服务于空港经济战略改善投资环境促进经济发展 具有积极的意义。

综上所述，本项目建设十分必要。

市场分析 市场分析 随着国家取消福利分房政策的出台和人民生活水平的提高，曾度低迷的房 地产市场开始火爆，房屋销售再度看好，购房客户的主体已由集团逐渐转为个人。

预计今后几年住宅商品房的需求量仍将稳步提高，并会进入个平稳的发展阶段。

改革开放以来，中高收入阶层逐渐崛起，在南京的消费群体中占有较大的份 量，促成了对环境优美品质优良的中高档住宅较旺盛的消费需求。

从目前情况 看，南京房地产住宅业总体基本供需平衡，但交通便利套型设计优越售价合 理的商品住宅呈局部热销供不应求局面。

开发商往往把握这些市场需求作为项 目开发的切入点。

百家湖西花园住宅小区具有以下优势 项目优势 从项目选址上看，其有下列特定优势 自然环境优势。

随着社会的发展，环保观念日益为人们所重视，人们对 居住区的自然环境的要求日趋苛刻。

而百家湖西花园住宅小区地处江宁 开发区百家湖畔，环境优美空气清新，很适合人们居住。

人文环境优势，本项目东侧为已建成的百家湖花园，西南侧有江南文枢 院，使西花园有独特的人文环境优势。

交通及其他配套条件优势。

本项目位于利源中路西侧，而该路东与宁溧 公路相接，西与机场高速公路连通，北与绕城公路相连，其交通条件与 利源公司以前开发的百家湖花园样具有十分优越的条件。

同时项目用 地邻近开发区胜太路商业街，商业配套条件较为完善。

此外，临近百家 湖西花园还有南航河海大学等教育配套设施。

与竞争对手的优势分析 项目与南京市区的开发不断提高。

城市在岗职工人均可支配收入达到元，全年城市居民 人均可支配收入和农民人均纯收入分别增长和。

各项社会事业进 步发展，居住交通教育文化卫生和环境等方面的条件有较大改善。

在房地产业方面制定房地产开发规划，加强房地产开发投资引导，实现 房地产集中连片开发，建立合理的住房供应体系。

加快市区重点区域的商住 开发和城中村的改造。

建设良好的生态人中国经济的快速增长做出 贡献。

山东省国民经济和社会发展第十个五年规划纲要在提到增强消费 拉动能力时提出发展新的消费方式，拓宽消费领域。

根据国内市场国际 化和消费结构升级的新形势，不符合市城市发展规划，有利于满足市民日益增长的住房需要 市立足良好的区位优势和环境优势，紧紧围绕建设国际水准的滨海 城市富有特色的精品城市的目标，坚持高起点规划，高标准建设，高效 能管理第二产业增加值亿元，增长第三产 业增加值亿元，增长。

人均地区生产总值元按年 平均汇率折算为美元，增长。

随着市城市化速度的加快，人口的不断增长城市住房体制的完善和 人民消费水平有了更高的要求。

市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要在提到十五 时期经济社会发展的主要目标时指出城乡居民收入水平和生活质量普遍 提高。

城乡居民收入进步增加，储蓄大幅增长，方面的条件有较大改善。

在房地产业方面制定房地产开发规划，加强房地产开发投资引导，实现 房地产集中连片开发，建立合理的住房供应体系。

加快市区重点区域的商住 开发和城中村的改造。

建设良好的生有利于企业自身的发展目前，我国房地产业的发展正面临个前所未有的发展机遇，前景广阔。

在如此大好形势下，顺应潮流，抓住机遇迅速做大做强是企业的必然选择。

为此，市房地产开发有限公司决定在市管理科学规范的现代住宅新居，为新社区居民 营造出优美舒适安逸的生活环境。

因此，该建设工程项目的实施不仅是 适应市场的需求，而且能使企业获得良好的资金投向及回报率，有利于提高 企业的市场声誉立，同时还提升了该项目地区的经济 地位和整体环境，因此，该项目的建设具有良好的社会效益环境效益和国 民经济效益，是可行且必要的。

项目概况 建设场址 该项目位于市东路南侧，河以东，原山东第机械厂地块内。

建设规模 项目期占地平方米，期总建筑面积平方 米，其中宅建筑面积平方米层阁楼平方米，地下车库面 积平方米，绿化用地余平方米。

项目投入总资金及效益情况 经估算，该项目期投资万元。

其中，建筑工程费万元， 设备购置费万元，工程建设其他费用万元，基本预备费 万元，建设期贷款利息万元。

经分析估算项目期可实现销售收入元，实现税后利润万元，预计税后投资回收期为年。

主要经济技术指标 经测算，该项目期投资利润率为，利税率为，财务内部 收益率，财务净现值万元。

均为税后项目期各项经济指标 详见表 项目期各项经济指标汇总表 第二章市场预测 我国房地产市场现状 我国房地产市场概况 住宅园区比较有两大显著优势环境优势和价格优势，这两大优势将能吸引部分特定的消费人群。

项目与江宁开发区及江宁地区其他居住区比较，本项目具有显著的后发 优势。

随着房地产业发展日益迅速，园区的建设理念也在不断发展变化。

百家湖西花园将立足于新世纪，建设新型居住家园，从而与江宁开 发区的其他居住区拉开差距。

加上利源公司的企业形象及其在江宁乃至 南京市的显著影响也有利于本项目赢得市场。

二价格定位 周边楼盘定价调查 楼盘开发商楼盘性质售价建设十分必要。

市场分析 市场分析 随着国家取消福利分房政策的出台和人民生活水平的提高，曾度低迷的房 地产市场开始火爆，房屋销售再度看好，购房客户的主体已由集团逐渐转为个人的消费需求。

从目前情况 看，南京房地产住宅业总体基本供需平衡，但交通便利套型设计优越售价合 理的商品住宅呈局部热销供不应求局面。

开发商往往把握这些市场需求作为项 目开发的切入点。

百家湖宅小区地处江宁 开发区百家湖畔，环境优美空气清新，很适合人们居住。

人文环境优势，本项目东侧为已建成的百家湖花园，西南侧有江南文枢 院，使西花园有独特的人文环境优势。

交通及其他配套条件业街，商业配套条件较为完善。

此外，临近百家 湖西花园还有南航河海大学等教育配套设施。

与竞争对手的优势分析 项目与南京市区的住宅园区比较有两大显著优势环境优势和价格优势，这两大优势将能吸新型居住家园，从而与江宁开 发区的其他居住区拉开差距。

加上利源公司的企业形象及其在江宁乃至 南京市的显著影响也有利于本项目赢得市场。

二价格定位 周边楼盘定价调查 楼盘开发商楼盘性质江宁第城金轮房地产 多层住宅现 房 湖滨世纪花园江宁开发区房地产多层住宅 太阳城栖霞建设多层住宅 碧水华庭江苏联骏公寓别墅 中国人家江苏东恒别墅期房 养龙山庄天地房目前江宁开发区发展势头仍很迅猛，江宁县撤县建 区后，预期未来年内该区房价仍有较大上升空间。

三综合优势 百家湖西花园与周边居住区比较将在规划设计环境配套新型建材等 方面胜出筹，区唯的国家级资质开发企业，利源公司经过八年的开发建设， 在百家湖环湖景观带边规划和建设了万的高档大型临湖住宅区，并获得了国家 级优秀物业管理住宅区等殊荣，使百家湖花园成为南京市市区扩容的道景之中。

百家湖花园近万的各种楼中楼公寓热销空，使利源公司提前进入了面向 更大第二居所消费群的新型公寓的开盘工作。

同时，利源公司也将在近期为南 小区商业文化娱乐设施为层钢筋混凝土框架结构或砖混结构 幼儿园小学为钢筋混凝土框架结构。

场地大部分地基土质情况较好，地基处理较为简单，局部原为池塘处，须视 勘探情况进行特殊处理。

住宅部分采用条基或整板基础公建框架部分采用独立 基础。

三公用工程 供配电及强弱电等 本项目总装机用电量约，按的同时使用系数，项目需设 变配电所座。

供电由东善桥变电所或