装修标准低，多数无电梯。 第二代，有中央空调，有商务中心配套，有规范物业管理，公 共卫生间建筑装修标准高，有竖向交通安排但不能小时全 天候开放，不能提供晚上工作人员休息，不能提供商务代理服务， 不能提供全天工作人员餐饮空间。 第三代为商住物业，有分户空调设计，有个性化物业管理，提 供商务代理服务，提供商务性居住功能，提供餐饮空间，有竖向交 通安排小时全天候开放，适合新经济需求，建筑装修标准高。 商住楼般处在商务区，或临近商务区，可以配合中小企业或创业 者实际需求量身定做，与般的中小型写字楼相比，功能较齐全， 花费比较低，优良的性价比使物业能以旺销，受到投资买家的青睐。 第四代城市综合体中心城区大量综合型物业出现，成为供应 市场主流的趋势。城市综合体是集顶级住宅星级酒店商务物业 多功能公寓和大型商业广场于体的建筑集群。第四代商务楼主要 在产品综合品质上在第三代的基础上有较大拔高，并在目标客户上 主要针对中高端企业和客户的需求。 二市场回顾城市综合体引领市场新导向 第三代商住物业市场交易活跃，由持有经营转向租售并举大量 中小户型商住物业推向市场，赢得众多中小企业及创业型客户的青 睐，市场交易较为活跃。改变以往人性化设计缺乏，导致空置率较 高，开发商不得不将物业由持有经营转向租售并举。 市场发展出现分水岭日趋呈现出更为强劲的市场竞争力的物 业类别，在更为发达的城市及区域表现得更为明显。 城市综合体催生第四代房地产物业类别，产品实现全面跨越式升 级城市综合体跃成为房地产市场新的主角。城市综合体在发达 城市已经成为打造新城的主要建筑形态。规模宏大的城市综合体会 逐步浮出水面。无论是产品形式建筑规模还是物业档次同时也实 现着跨越式的升级。 三市场展望城市发展崛起推动房地产市场发展进入快车道 房地产业作为国民经济的龙头产业，其发展直接与宏观国民经 济相关。年蚌埠市总量保持稳定快速增长，固定资产投资 额仍保持高速增长态势。社会消费品零售总额快速增长，需求旺盛， 成为经济稳步增长的重要支撑。 城市经济的飞速发展是房地产业发展强有力的支撑，国内外大 量财团资金不断涌入，将极大增强城市综合体市场的需求。 结合蚌埠市房地产年的发展轨迹，针对年房地产市 场特征及趋势进行如下分析 多点线面结合的新格局，特色化和规模化并举。 多点中心城区的沿线集中，现已形成多个规模化低密度低容 积率型的社区，淮上区在未来将形成规划化大片特色商业区。 线面结合线主要是指相对集中的中心城区沿线，将与拟建设中的 淮上区商务中心区相连，形成线面的有机结合。开始由线向面 的发展，打造淮河沿岸新的经济带动辐射区域。 第四代城市综合体成未来供应市场主流。 随着城市综合体不断地推向市场，其组成的高端住宅商务写 字楼酒店等等获得市场的青睐。占据城区要道的大型城市综合体， 创造了房地产发展历程的价格新高，它的出现带动城市综合规划的 飞速发展。在未来几年内，城市综合体将成为供应市场主流。 消费需求市场得以全面激活，投资类置业成主流。 商业业态的消费主要是通过销售和租赁两条渠道来实现。从销 售市场来看，由于价格杠杆的作用及大量外来资金涌入，将成为商 业业态的投资主流，而随着城市圈的不断完善，蚌埠周边城市投资 者也开始不断涌入，蚌埠消费需求市场得以全面激活。 从租赁市场来看，方面很多开发商将商业业态由销售或租售并举 转向持有经营，作为长线投资，预示了市场的良性发展另方面，大 量外来机构不断涌入，也为高端城市综合产物业类别，产品实现全面跨越式升 级城市综合体跃成为房地产市场新的主角。城市综合体在发达 城市已经成为打造新城的主要建筑形态。规模宏大的城市综合体会 逐步浮出水面。无论是产品形式建筑规模还保持稳定快速增长，固定资产投资 额仍保持高速增长态势。社会消费品零售总额快速增长，需求旺盛， 成为经济稳步增长的重要支撑。 城市经济的飞速发展是房地产业发展强有力的支撑，国内外大 量财团资金不，现已形成多个规模化低密度低容 积率型的社区，淮上区在未来将形成规划化大片特色商业区。 线面结合线主要是指相对集中的中心城区沿线，将与拟建设中的 淮上区商务中心区相连，形成线面的有机据城区要道的大型城市综合体， 创造了房地产发展历程的价格新高，它的出现带动城市综合规划的 飞速发展。在未来几年内，城市综合体将成为供应市场主流。 消费需求市场得以全面激活，投资类置业成主流。 涌入，蚌埠消费需求市场得以全面激活。 从租赁市场来看，方面很多开发商将商业业态由销售或租售并举 转向持有经营，作为长线投资，预示了市场的良性发展另方面，大 量外来机构不断涌入，也为高端城市出以及国家中部地区率先崛起的 政策出台，蚌埠作为安徽第三大城市不仅直在为本省经济贡献着 自己力量，同时其经济发展模式也起到了示范性作用。如今蚌埠的 城市圈格局正在经历着前所未有的变化，城市经济价值可发展空间十分巨大。 第三章项目周边物业市场调查分析 项目周遍多种物业形态并存，以下依次对商业街区及其辐射区 域住宅酒店公寓等其它市场物业状况加以分析。 势以及世纪这十年来中国 经济的突飞猛进，这些计划经济下的产物有的逐步退出商业领域， 有的已经升级转型。取而代之的是新世纪，百大购物中心已经蚌埠 新城区下属的这样新的新的商业体，同时对中综合业态区区域内 糕点西式糕点较高档区域内 汽车进口汽车高档区域外 生活配套洗衣店药店中档区域内 娱乐场所 咖啡厅中档区域内 酒吧较高档区域外 休闲会所美容纤体女性美容较高档区域内 其它杂项区域外 区域居住人口大于流动人口 区域本地居住人群大于流动人群，以区内企业机构商务衍生人 员及自身雇进来。内含国 内外二线知名品牌，以中高档消费为主流，经营种类趋精品化， 填补本区无高档购物中心的空白。奥特莱斯购物广场采用星级服务 拥有并沿用品牌折扣模式，利用交通旅游运营模式采用品 牌孵化战略，满足不同消费者和品牌厂商需求，实现差异化销售模 式，为厂商提供巨大商机，也为国内企业提供个规模化档 次化品牌展示平台。纯正美式奥莱商业氛围，形成个超大型完 备立体商业空间。 第三主题名品组团 满足外来投资客商的居住生活需求及最佳投资环境，提供优质 安全便利的配套。为中高层人士提供个休闲度假的居住场所。 酒店花园式的居住环境，充分展示了绿色环保的时尚理念，每 位入住商务公寓的客人，都将体味