（终稿）长沙市岳麓区麓谷地块新建项目可行性计划书.doc（OK版）

通知规定，新增建设用地 土地有偿使用费征收标准提高倍，并按照实际新增建设用地面积征收。

根据专家估算，此项约增加开发成本。

国家对地根环节的控制，提高了开发企业的准入门槛，加速开发企 业的重新洗牌，另外对高档住房严格控制，发展普通百姓急需的普通中 小户型住房，解决普通百姓的居住需求，成为调控的大目标。

二银根环节 如今，国内房地产开发项目中，只有约的自有资金，其余资金 基本靠银行贷款，客观上将开发风险大部分转嫁给银行，使银行不良资 产和坏账大幅增加，甚至在系列的违规贷款中滋生严重腐败。

对此， 银行对房地产开发企业贷款审查将更加严格，国家对银行贷款的监控也 更加严厉。

新政规定，开发企业的自有资金比例必须达以上，开发企业的 融资渠道融资数量相应受到限制，对开发企业的自有资本比例要求更 高。

紧缩银根可控制不良开发贷款，使资金集中到开发实力更强方案 更优的项目上。

三建设环节 强化规划调控，改善住房供应结构。

新政规定，住房建设要以中低 价位普通商品住房和经济适用住房项目为主严格控制低密度高档住 房的建设加强规划管理。

鼓励发展中小户型住宅，特别是平米以下 的户型，规定该户型的比例必须占到项目总面积的以上。

近日，国家公布了目前最容易滋生腐败的大行业，二位分别是土地市场和城市规划，都与房地产业有关。

因此，国家加强规划管理， 严格控制建筑指标，使开发项目与城市发展规划相适应，规范了房地产 建设环节。

四交易环节 新政规定，从年月日起，对购买住房不足年转手交易的， 销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，大大增加了房地产投机者 的转让成本，使其无利可图，客观上抑制了投机性需求。

另外，大力加强房地产行业的诚信建设，完善房地产行业诚信档案 和诚信公示制度，诚信档案应当公示对于失信情节严重的企业和个人， 主管部门应当在组织地块出让资质或资格年检备案年度评价时， 加大审查力度，直至取消其土地受让资格限制商品房开发项目预售或 禁止从事有关业务。

系列新政，使房地产交易环节更加透明化规范化，特别是交易税 费的增加，对投资者的需求抑制作用明显。

五持有环节 拟征收物业税。

北京将在全市范围内开展房屋普查，摸清房屋权属 情况，税务专家对此表示，这意味着北京迈出了物业税开征的第步。

物业税是指国家对于房屋所有者和承典人在定时期内拥有所征 收的财产类税收，物业税的征税对象主要是持有房屋的居民个人和房地 产开发商。

不过，物业税也并非朝夕就能迅速开征的，其除了明确 房屋权属的复杂调查之外，还要经过设计方案政策制定等环节，最终才能出台。

其中摸清房屋所有者家底的工作难度很大，些房屋被开 发商转了好几道手，找到真正的主人需要时间。

征收物业税是国家对房地产调控的趋势，如此以来，才能真正抑制 投资性和投机性需求。

结论 新政表明，稳定房地产市场，抑制房价过快上涨是当前政府调控房地 产市场的政策核心，其旨在保持房地产行业持续稳定健康发展，维护国家 经济稳定政治稳定 政府对房地产市场的宏观调控手段越来越多样化，利用行政金融 税收等杠杆对房地产市场进行调控，表明国家对经济的调控能力加强，手段不 再单 税收政策仍是国家调控房地产的重要手段，其贯穿房地产开发的整个 过程，即土地供应土地出让金增值税开发环节土地闲置税营业税 等交易环节交易契税转让营业税等持有环节拟收物业税强规划管理， 严格控制建筑指标，使开发项目与城市发展规划相适应，规范了房地产 建设环节。

四交易环节 新政规定，从年月日起，对购买住房不足年转手交易的， 销售时按其取得的售房收入全额征收营企业和个人， 主管部门应当在组织地块出让资质或资格年检备案年度评价时， 加大审查力度，直至取消其土地受让资格限制商品房开发项目预售或 禁止从事有关业务。

系列新政，使房地产交易环节更加开征的第步。

物业税是指国家对于房屋所有者和承典人在定时期内拥有所征 收的财产类税收，物业税的征税对象主要是持有房屋的居民个人和房地 产开发商。

不过，物业税也并非朝夕就能迅速开征的，业税是国家对房地产调控的趋势，如此以来，才能真正抑制 投资性和投机性需求。

结论 新政表明，稳定房地产市场，抑制房价过快上涨是当前政府调控房地 产市场的政策核心，其旨在保持房地产行业持 税收政策仍是国家调控房地产的重要手段，其贯穿房地产开发的整个 过程，即土地供应土地出让金增值税开发环节土地闲置税营业税 等交易环节交易契税转让营业税等持有环节拟收物 广州重庆武汉四大全国性商贸中心的交错地带，使之成为支撑沿海 沿江开放地区的后方基地和促进内地开发的先导城市。

长沙在全国东 靠西移南北对流的战略布局中，发挥着承东启西联南接北 乡三县和浏阳市，全市总面积万平方公里，其中市区面积平方 公里，至年，长沙建成区面积逾平方公里，总人口逾万人， 市区人口已达万人。

经济情况 随着内陆开发战略的实施，沿海投资纷纷入湘，再加上值亿元，按可比价格计算，同比增长，增幅比全 国快个百分点，人均地区生产总值元，同比增长，城市居民人均可支配收入元，同比增长，居民生活水平显著提 高。

这切数据显示着长沙巨大的商机。

小结 城市总量亿元排名增速排名人均可支配收入元人均消费性支出元长沙 武汉 郑州 合肥 南昌 太原 备注在省会城市中，长沙排名第位。

二长沙房地产市场状况分析 随着内陆开发战略的实施，沿海投资纷纷入湘，再加上西部大开发 战略和中部崛起的经济辐射作用，长沙经济发展迅猛，近年长沙国地位增强，沿海资本介入。

统计结果显示，年长沙实现地区生产总值亿元，与中 部龙头武汉的差距近步缩小，且由于长沙处连南接北的咽喉要地，经 济和战略地位进步提升，成为众多海内外资本竞相倾注的热土，房地 产开发前景可观。

城市人口增多，城市规模逐步扩大，商品房需求量大。

至年，长沙市区人口已达万人，为全国少数特大城市之， 且每年保持将近万人的城市人口增长速度，仅此项，每年即达将近 万平方米的住房需求，有效刺激了长沙房地产业的发展。

经济稳步发展，综合实力增强，住房消费能力增强。

年，长沙市总量达亿元，增幅比全国快个百 分点，在全国个省会城市中，长沙市排位提升至第位，增长速度 提升至第位在全国最具影响力的个大城市中，长沙年