作经营重综效三大趋势。故此，专业物流公司或配 送中心的出现，可以实现同行企业共同配送的目的，这是国外盛行 的第三方物流形式。 共同配送在发达国家已经形成种潮流，有两种运作形式由 配送企业对多家用户进行配送。即由个地区内多个用户的要 求，统筹安排配送时间次数路线和货物数量。仅在送货环节上将多家用户待运送的货物混载于同车上，然后按照用户的要求将 货物运送到各个接货点，或者多家用户联合设立的配送货物接收点 上。这种配送可以提高运力和运输车辆货物满载率突破的品牌。以合理价格收购，利用原来品牌 销售网络和自己的物流平台，短期内可以突破销售瓶颈，可以将售量 大幅提升。此代理非彼代理，不仅可以上门送货收款，没有中间环 节和较大的销量带来可观的利润络。在收购成百上 千品牌后，将成为化妆品业的，终端客户美容院商场等 已不再从代理商或厂家那里选择品牌，在这里可以得到最优惠的价格和良好的服务，这是代理商或厂家无法提供的。 目样都是极具 潜力的朝阳行业。 入世后，中国将成为世界物流大亨的掘金之地。根据世界银行的统 计，我国的物流成本已占到的。如此巨大的经济效益潜力 更说明物流产业化进程将对我国国民经济的发乏，无法满足 消费者个性的需要。 今后的流通业将趋向于行业分工重效率同业或异业合作重互 补，聚集合作经营重综效三大趋势。故此，专业物流公司或配 送中心的出现，可以实现同行企业数路线和货物数量。仅在送货环节上将多家用户待运送的货物混载于同车上，然后按照用户的要求将 货物运送到各个接货点，或者多家用户联合设立的配送货物接收点 上。这种配送可以提高运力和运输车辆货物满高企业形象，减少终端用户采购成本。从物流公司而言共同配送可 以最大限度提高人员物资金钱时间等物流资源的使用效率，降 低自身的物流成本，提高行业服务知名度。 该项目既是化妆品业商家和终端用容化妆品销售额平均以的速度递增，最高年份达到。 化妆品业的年总销售收入为亿，其中年中国美容品市场专 业线空前繁荣，达到亿不含服务项目收费，从而跃居世界 第八位，亚洲第二位。全国美容院开放直销 市场，年是最后年。中国政府在年底之前将要出台相关的直 销政策特别是无店面式直销。化妆品保健品是最适合直销的产品。 安利公司在中国去年总销售额是个亿。目前全球共有价值亿 美元的商品加工物流信息处理客户退货 处理成本后者存在于由于物流运作不畅导致库存费用增加所形成的 资金利息成本库存资金机会成本市场反应慢的损失及管理不善造成 的货物损失和损坏成本。物流主要资金占用是库存费用不仅是保管 费用，更主要是库存资金成本。代理制下，企业销售阵线长，代理 商库存不透明，厂家无法实现制定合理的安全库存，易造成资金积压。厂家取消代理商后，可以节省下来的毛利空间，资金使用 重新分配，除部分付给委托的物流公司所发生的物流费用外，仍有 可观的节余。物流公司面向终端，周转频繁，可以为厂家制定合理的 最终销售仅仅实现 库存转移。销售终端在多品牌选择的前提下，对代理商提出更高的要 求品种齐全价格低廉促销服务到位，最好配送到位，降低采购 成本。但目前代理商从管理理念和实力精力都难以满足上下游客户 的要求，最终将面临生产商和终端客户的双重淘汰。 在产品日趋同质化的今天，商家已不能仅侧重于在产品上找卖 点，对的营销应尽早浮出水面，实现通路变革和占领终端是必 然趋势。取消代理商减少中间环节是商家梦寐以求的愿望，但深度分 销将给企业带来充满黑洞的销售费用，即使实力雄厚的企业也难以独 立支撑。如何解决这矛盾，既能渠道扁平，减少中间环节，又不付出高 昂代价，而服务到终端呢这就是厂家在新时期应寻求的战略伙伴 社会化专业化物流公司配送中心。 依靠专业化妆品的物流公司配送中心的支持，厂家可以逐渐 取消代理商，终端客户可以享受到代理商无法给予的送货上门。同时 受厂家委托，配送中心与厂家共同或独立完成终端销售服务。厂家取 消代理后将节省下来利润空间，除向专业化妆品物流公司配 送中心支付合理的物流外，仍有节余。可以将余留资金投入到自己 的核心业务中。商家资金使用的重新分配，可以创造更大的利润。 前面提到，该项目是销售型物流公司，这是因为为各厂家送货到终端 而建立的物流网络，无疑将是现成的销售网络。所以在做物流业务的 同时可以代理些成熟品牌，即销售年代较长，有稳定的终端网络， 但短期内又很难有量的突破的品牌。以合理价格收购，利用原来品牌 销售网络和自己的物流平台，短期内可以突破销售瓶颈，可以将售量 大幅提升。此代理非彼代理，不仅可以上门送货收款，没有中间环 节和较大的销量带来可观的利润空间，可以给终端用户更优惠的价 格，这是传统代理商无法给予的，同时品牌的生命力得以延长。 专业配送中心的最终目的是通过物流功能辅助销售扩大销售，通 过对收购品牌的销售，渠道共享，又健全了物流网络。在收购成百上 千品牌后，将成为化妆品业的，终端客户美容院商场等 已不再从代理商或厂家那里选择品牌，在这里可以得到最优惠的价格和良好的服务，这是代理商或厂家无法提供的。 目前，伊斯佳公司在全国几千家加盟店是专业配送中心最基础的 物流平台。 跳出行业看物流 物流功能是该项目的基础，专业化物流公司在中国极少，销售形专 业物流公司目前在中国几乎是空白。物流业和化妆品业样都是极具 潜力的朝阳行业。 入世后，中国将成为世界物流大亨的掘金之地。根据世界银行的统 计，我国的物流成本已占到的。如此巨大的经济效益潜力 更说明物流产业化进程将对我国国民经济的发展产生巨大的影响。中 国很多城市已将物流业从最初的扶持产业而发展成支柱产业。但物流 公司配送中心在我国起步较晚，很多物流公司都是过去运输公司 换个名称而已，鱼龙混珠，经营策略单，专业人才匮乏，无法满足 消费者个性的需要。 今后的流通业将趋向于行业分工重效率同业或异业合作重互 补，聚集合 安面通过互联网获取东莞旅游局统计局发改委房管局 规划局等官方数据信息，另方面通过对政府相关部门进行现场采访 获得官方数据信息。 酒店行业职业经理人深度访谈 通过项目小组的行业人脉关系，对调查对象内部职业经理人进行 深入访谈后，所掌握的 各种真实数据，分析可能对本项目构成竞争的现有竞争对手的酒店经营业绩。 现场调研 现场通过角色扮演实际体验消费，了解道窖镇及项目周边高档 酒店的具体经营情况，高档餐饮业及娱乐康体业的具体经营情况以及 主体客源和潜在客源的类别情况。 三数据统计方法说明 对比官方数据以及内部信息，项目小组通过实地调查和访谈以核实 数据的准确性，并将所得数据进行综合分析。 行业盈亏平衡率。 使用平等市场份额分析法对未来竞争酒店市场进行分析。 四术语解释 营业收入是指按权责发生制原则定义的经营酒店及其附属设 施所得的客房中西餐厅水疗中心，其他商务和休闲娱乐设施，电话 传真洗衣及其他各项服务或赔偿除保险外获得的应税营业性收入 之总和。 经营利润是指酒店营业收入减去营业税金及附加经营成本和经 营费用的余额。 营业税金及附加是指按税法规定缴纳的营业税金及附加。 经营成本是指餐饮客房部门的原材料成本和商品部的商品进价 等。 经营费用是指如下费用，包括但不仅限于 酒店各营业部门的员工工资福利费及各项费用，如办公用品 邮电费清洁用品服务用品制服摊销洗涤费装饰费差旅 费厨房炊具厨房燃料等。 酒店行政管理销售工程维修等部门的员工工资福利费及这 些部门发生的办公费差旅费等。 经营中发生的保险费交际应酬费广告费水电费维修费 燃料及动力费职工培训费坏帐损失及车船牌照使用税等。 营业税金及附加。 第二章项目概述 业主公司背景 东莞尚佳实业投资有限公司是由东莞市方中集团及其它股东组成 的专门为东莞尚佳华南餐饮酒店用品市场项目投资而成立的民营企 业。 二项目基本资料 项目名称东莞尚佳华南餐饮酒店用品市场酒店项目。 项目位臵道窖镇高速公路出口明轩大酒店旁。 总用地面积。平方米。 总占地面积平方米。 总建筑面积初步拟建设平方米。 建筑密度。 容积率 绿化率。 场地内停车数辆。 工程竣工时间未定。 酒店定位未定。 调研目的项目的定位及可行性，投资风险及回报分析。 第三章市场调查及分析 项目地理环境位臵位于东莞市道滘镇广深高速公路出入口旁，是广州深圳等 地进入东莞最主要的门户之。 交通距离道滘镇中心区，莞城南城区，洪梅镇，望牛墩均处于 分钟的车程，距广州约分钟的车程及规划当中的轻轨铁路交通网 线。 周边环境周边有东莞汽车总站旁的茶叶批发市场及华南电子交易 中心等个批发市场，项目所在地旁有茶叶批发市场，项目所在地对 面有医疗用品市场，道滘镇有农业用品批发市场及东莞市人民医院暂 时无法获取其建筑规模及作经营重综效三大趋势。故此，专业物流公司或配 送中心的出现，可以实现同行企业共同配送的目的，这是国外盛行 的第三方物流形式。 共同配送在发达国家已经形成种潮流，有两种运作形式由 配送企业对多家用户进行配送。即由个地区内多个用户的要 求，统筹安排配送时间次数路线和货物数量。仅在送货环节上将多家用户待运送的货物混载于同车上，然后按照用户的要求将 货物运送到各个接货点，或者多家用户联合设立的配送货物接收点 上。这种配送可以提高运力和运输车辆货物满载率突破的品牌。以合理价格收购，利用原来品牌 销售网络和自己的物流平台，短期内可以突破销售瓶颈，可以将售量 大幅提升。此代理非彼代理，不仅可以上门送货收款，没有中间环 节和较大的销量带来可观的利润络。在收购成百上 千品牌后，将成为化妆品业的，终端客户美容院商场等 已不再从代理商或厂家那里选择品牌，在这里可以得到最优惠的价格和良好的服务，这是代理商或厂家无法提供的。 目样都是极具 潜力的朝阳行业。 入世后，中国将成为世界物流大亨的掘金之地。根据世界银行的统 计，我国的物流成本已占到的。如此巨大的经济效益潜力 更说明物流产业化进程将对我国国民经济的发乏，无法满足 消费者个性的需要。 今后的流通业将趋向于行业分工重效率同业或异业合作重互 补，聚集合作经营重综效三大趋势。故此，专业物流公司或配 送中心的出现，可以实现同行企业数路线和货物数量。仅在送货环节上将多家用户待运送的货物混载于同车上，然后按照用户的要求将 货物运送到各个接货点，或者多家用户联合设立的配送货物接收点 上。这种配送可以提高运力和运输车辆货物满高企业形象，减少终端用户采购成本。从物流公司而言共同配送可 以最大限度提高人员物资金钱时间等物流资源的使用效率，降 低自身的物流成本，提高行业服务知名度。 该项目既是化妆品业商家和终端用容化妆品销售额平均以的速度递增，最高年份达到。 化妆品业的年总销售收入为亿，其中年中国美容品市场专 业线空前繁荣，达到亿不含服务项目收费，从而跃居世界 第八位，亚洲第二位。全国美容院开放直销 市场，年是最后年。中国政府在年底之前将要出台相关的直 销政策特别是无店面式直销。化妆品保健品是最适合直销的产品。 安利公司在中国去年总销售额是个亿。目前全球共有价值亿 美元的商品加工物流信息处理客户退货 处理成本后者存在于由于物流运作不畅导致库存费用增加所形成的 资金利息成本库存资金机会成本市场反应慢的损失及管理不善造成 的货物损失和损坏成本。物流主要资金占用是库存费用不仅是保管 费用，更主要是库存资金成本。代理制下，企业销售阵线长，代理 商库存不透明，厂家无法实现制定合理的安全库存，易造成资金积压。厂家取消代理商后，可以节省下来的毛利空间，资金使用 重新分配，除部分付给委托的物流公司所发生的物流费用外，仍有 可观的节余。物流公司面向终端，周转频繁，可以为厂家制定合理的