规整，近似为长 方形，地形平坦，排水状况比较好，工程地质状况良好，土壤无污染， 区内没有破坏性的大断裂分布。 项目的区位特征 项目所在地海淀区是著名的高科技文化教育旅游区。区内 山清水秀古迹繁多，属北京的上风上水之地。金代在这里建有八大 水院，明朝开始大规模建设，清代形成三山五园的宏大格局，海 淀区不仅有优美的自然景观，而且有丰富的人文景观。秀美的自然景 观与丰富的人文景观相映成趣，为园区内的企业科研工作者提供了 个良好的生产生活和工作环境。 海淀区中关村是全国智力资源和科技人员对本报告中的研究对象进行了实地勘查。 本报告中所引用的经济数据系经过我们长时间的研究及市场分析 所取得的，如有偏差，仅供参考。 本研究报告作为办理土地级开发项目立项使用。 土 地，项目位于海淀区大西山风景旅游区的西北部，东至规划旅游专用 道，南至聂各庄西路，西至发凤凰岭景区和龙泉寺级山区公路，北 至凤凰岭路。总用地面积公顷，其中建设用地面积公顷， 代征道路面积地实际用途与规划用途 现状用地构成以果园为主，面积约公顷，占用地总面积的 另有少量村镇企业用地公顷，占用的总面积的 家具厂，已停产。厂房及林地均为当地农民租赁使用，租期三十 年。 位 项目土地的自然特征 本项目总用地面积为公顷，项目区比较规整，近似为长 方形，地形平坦，排水状况比较好，工程地质状况良好，土壤无污染， 区内没有破坏性的大断裂分布。 项目的区位特征 美的自然景观，而且有丰富的人文景观。秀美的自然景 观与丰富的人文景观相映成趣，为园区内的企业科研工作者提供了 个良好的生产生活和工作环境。 海淀区中关村是全国智力资源和科技朝阳区相邻，南 与宣武丰台区毗连，西与石景山门头沟区交界，北与昌平县接壤， 全区总面积平方公里。 总用地面积公顷，其中建设用地面积公顷，代征道 路面积公顷，代征绿地公顷。可规划地上面积万程度严重，使用功能设施不 全，生活极为不便，现有形象与大西山风景区凤凰岭旅游及海定区日 益改变的城市景观极不协调。 现状用地构成以果园为主，面积约公顷，占用地总面积的 另有少量村镇企业用地占地面积公顷 二应拆迁房屋建筑面积平方米拆迁公司实地调查数据 厂房平方米拆迁公司实地调查数据 宗地环境 自然环境 由于京密引水渠和市区西北铁路环线的阻隔，使地块成为个相 对封闭的区轻轨铁路 建成，四环五环通车，市内的交通也将通过马路扩延违法建筑物 的拆除占路市场的清理以及增加停车场地等措施得以彻底的改善。 城市绿地将进步扩大，大气质量将进步提高，和基础设施相配套 的城市标识系统将全面建立。北京旅游业将有个更加轻松更加现 代的发展环境。 北京市将会竭尽全力保护北京古城风貌，重点街区重点文 物重点民居不仅会得到市政府的高度重视，并且肯定会充分为旅游 业所利用，成为现和城市的可持续发展。 项目申请报告的编制目的 为土地级开发单位提供决策依据 为政府管理部门提供审批土地级开发项目的依据 为金融部门提供审查贷款可行性的依据。 项目申请报告的编制依据 北京市城市总体规划年年 海淀区土地利用规划 关于海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计指标有 关问题的批复市规函号 海淀区北部地区总体规划 海淀区苏家坨镇镇域规划 北京市海淀区大西山风景旅游区控制性详细规划征求意见 稿 北京市海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计要点 说明 北京市房屋重置成新价评估技术标准 京国土房管拆号 北京市非住宅楼房估价技术规范 京国土房管拆号 北京地价 项目区基础资料 拆迁估价市政预算等行业标准 项目效益分析 项目建设期为个月，回收期为个月。通过对项目地块的土 地开发成本测算及土地收益测算，得到项目评价的综合结论为 成本支出项目总投资为万元。 出让收入土地出让地价款测算为万元。 利润通过测算利润为万元。 综合考虑土地开发价值后，按基准收益率折算，项目财 务净现值为万元，年内部收益率为，项目在财务上可行。 编写说明 本报告是在委托方提供基础文件有关数据资料的基础上做出的。 委托方对所提供的文件以及相关数据的真实性和可靠性负责。 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 本报告中的分析意见和结论是我们自己公正的专业分析意见 和结论。 我们已对本报告中的研究对象进行了实地勘查。 本报告中所引用的经济数据系经过我们长时间的研究及市场分析 所取得的，如有偏差，仅供参考。 本研究报告作为办理土地级开发项目立项使用。 第二章项目的界定与现状描述 宗地法律关系 宗地性质及基本情况 北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施项目地均为集体土 地，项目位于海淀区大西山风景旅游区的西北部，东至规划旅游专用 道，南至聂各庄西路，西至发凤凰岭景区和龙泉寺级山区公路，北 至凤凰岭路。总用地面积公顷，其中建设用地面积公顷， 代征道路面积公顷，代征绿地公顷。可规划地上面积 万平方米。 项目地块为车耳营村和西山农场所有，共公顷。属于国 有土地。厂房及林地均为当地农民租赁使用，租赁三十年。 图地块用地规划图 宗地实际用途与规划用途 现状用地构成以果园为主，面积约公顷，占用地总面积的 另有少量村镇企业用地公顷，占用的总面积的 家具厂，已停产。厂房及林地均为当地农民租赁使用，租期三十 年。 宗地规划用途为旅游度假及文化用地。 宗地区域的历史价值 该宗地位于北京市海淀区大西山风景旅游区的西北部，对于土地 用途要按照控制性详细规划执行，具体用途以规划意见书为准。 项目的自然条件与区位 项目土地的自然特征 本项目总用地面积为公顷，项目区比较代化培训，普及科学养兔知识，推广先进技术， 并力争将养兔业发展成为项新兴产业，成 为农村脱贫致富农民增产收的新亮点。 建立个牧业小区在榆树市每个乡建立个牧业小区 投资额为万元个万元 农户分养 兔子是典型的高效节粮型小动规模化工厂化饲养，也适宜 于家庭个体小规模饲养既能有效地利用自然资源，又可解决林牧业之 间的矛盾，保护生态环境。目前，饲养肉兔已是菜篮子工程的个重 要内容，也是促进农村经济发展加快口冻兔肉 万吨，出口量占我国肉兔生产总量的左右。远销数十个国家和 地区，享有很高的信誉。 日本韩国俄罗斯及欧洲的些国家需求量激增，欧洲国家每人每 年消费兔肉公斤，由于本国供应不足，大量创造了很好 的发展空间。 建设规模年屠宰加工獭兔肉兔万只，冻白条肉，吨 总投资万元人民币，其中固定资产投资万元，流动资 金万元 占地面积及建筑面积占地面积，建筑面积 善土壤结构增加土壤有机质提高土壤肥力及减少蝼蛄红蜘蛛粘虫 等地上或地下害虫为害的作用。 生产实践说明，施用兔粪尿肥料，可使土壤有机质含量提高 ，含氮量提高可使小麦增产 总投资万元人民币，其中，固定资产投资万元，流动资 金为万元。 占地面积建筑面积占地面积平方米，建筑面积平方米。 经济效益预计年销售收入万元，税金万元，利润 万元。 六种植税金万元，利润总 额万元。 八研究所 良种防疫技术饲料食品综合利用有机肥生物制药的 研究与开发。 总投资万元，固定资产投资万元，研究经费万元 兔小贡献大，全身都是宝。发展养兔生产，生产出大量兔肉兔皮产品 后除出口外，还可加工内销，促进我国的轻工业发展，其血头肝脏 胆脾脏胸腺心脏胃胎兔都是制药方的工业原料，可加工制成血 卟啉胃蛋白酶脑磷脂胆固醇等药品 九副产品的综合利用二期工程 内脏器官的利用 獭兔内脏器官食用价值不高，但在收集后综合开发利用，则有较高的 经济价值。 兔肝的利用 只獭兔肝重克，占兔体重的左右。兔肝在医药工业上有 较高的利用价值，可以用来制取肝浸膏片肝宁片及肝注射液等。 兔胆的利用 獭兔胆是提取胆汁酸的良好原料，提取率可达左右，是牛羊胆 的倍。其制剂有人工牛黄胆酸片胆酸钠片降血压糖衣片胆南 星等。 兔胰脏的利用 獭兔胰脏既是消化腺体，又是内分泌腺，胰液中含有胰蛋白酶胰脂 肪酶胰淀粉酶等，是种混合酶。利用胰脏可提取制成胰酶多酶片看，市政府几个职能部门已经建立起成熟的网上办公体系，网 络及硬件环境已经部署，各业务系统也已经投入使用，各业务数据对其他系统也 有很好的利用价值。 在技术上，当前市场已经涌现很多实现数据交换的平台产品，形成先进的信 息交换和共享服务技术体系，能为数据交换平台的建立提供很好的技术架构。 效益分析 是世界上消耗兔肉最 多的国家。 中国人均消耗兔肉已由过去的克增加到克，中国是个超级大市 场，如果中国每人每年平均消耗只兔，就需要亿只兔，与生产量相规整，近似为长 方形，地形平坦，排水状况比较好，工程地质状况良好，土壤无污染， 区内没有破坏性的大断裂分布。 项目的区位特征 项目所在地海淀区是著名的高科技文化教育旅游区。区内 山清水秀古迹繁多，属北京的上风上水之地。金代在这里建有八大 水院，明朝开始大规模建设，清代形成三山五园的宏大格局，海 淀区不仅有优美的自然景观，而且有丰富的人文景观。秀美的自然景 观与丰富的人文景观相映成趣，为园区内的企业科研工作者提供了 个良好的生产生活和工作环境。 海淀区中关村是全国智力资源和科技人员对本报告中的研究对象进行了实地勘查。 本报告中所引用的经济数据系经过我们长时间的研究及市场分析 所取得的，如有偏差，仅供参考。 本研究报告作为办理土地级开发项目立项使用。 土 地，项目位于海淀区大西山风景旅游区的西北部，东至规划旅游专用 道，南至聂各庄西路，西至发凤凰岭景区和龙泉寺级山区公路，北 至凤凰岭路。总用地面积公顷，其中建设用地面积公顷， 代征道路面积地实际用途与规划用途 现状用地构成以果园为主，面积约公顷，占用地总面积的 另有少量村镇企业用地公顷，占用的总面积的 家具厂，已停产。厂房及林地均为当地农民租赁使用，租期三十 年。 位 项目土地的自然特征 本项目总用地面积为公顷，项目区比较规整，近似为长 方形，地形平坦，排水状况比较好，工程地质状况良好，土壤无污染， 区内没有破坏性的大断裂分布。 项目的区位特征 美的自然景观，而且有丰富的人文景观。秀美的自然景 观与丰富的人文景观相映成趣，为园区内的企业科研工作者提供了 个良好的生产生活和工作环境。 海淀区中关村是全国智力资源和科技朝阳区相邻，南 与宣武丰台区毗连，西与石景山门头沟区交界，北与昌平县接壤， 全区总面积平方公里。 总用地面积公顷，其中建设用地面积公顷，代征道 路面积公顷，代征绿地公顷。可规划地上面积万程度严重，使用功能设施不 全，生活极为不便，现有形象与大西山风景区凤凰岭旅游及海定区日 益改变的城市景观极不协调。 现状用地构成以果园为主，面积约公顷，占用地总面积的 另有少量村镇企业用地占地面积公顷 二应拆迁房屋建筑面积平方米拆迁公司实地调查数据 厂房平方米拆迁公司实地调查数据 宗地环境 自然环境 由于京密引水渠和市区西北铁路环线的阻隔，使地块成为个相 对封闭的区轻轨铁路 建成，四环五环通车，市内的交通也将通过马路扩延违法建筑物 的拆除占路市场的清理以及增加停车场地等措施得以彻底的改善。 城市绿地将进步扩大，大气质量将进步提高，和基础设施相配套 的城市标识系统将全面建立。北京旅游业将有个更加轻松更加现 代的发展环境。 北京市将会竭尽全力保护北京古城风貌，重点街区重点文 物重点民居不仅会得到市政府的高度重视，并且肯定会充分为旅游 业所利用，成为现