酒店的客群比较综合，有固定的外 资企业和境外旅游团队客户，此外为高规格会议客户，般居住为 天。而五星级长包客户般为有境外背景的企业和武汉大型企 业。如香格里拉大饭店长包客户中有相当为欧美日的汽车及配件企 业，有武钢神龙等大型企业。 第三章酒店方案市场分析与评价 地块解析 项目技术经济指标 根据有关方面提供的土地产权证中资料显示，项目酒店集中在各市级副市级商业中心，位于火车站长途客运 站市区政府机构集中地。武昌酒店比较集中司门口付家坡 火车站洪山广场东湖沿线。典型酒店及酒店公寓如下图 酒店规模 酒店为 元月，四星级般为元月，五星级为 元月，为协议价的折左右。五星级客房协议价格 般为元天。 经营状况 武汉酒店需求量大。全市星级酒店客房约为间左右，而 年接待海外旅游者酒店中有相当部分经营来自会议室多功能 厅的消费使用。如香格里拉大饭店大多功能厅成为房地产产品推 介会产品展示的经常惠顾之地，而东方大酒店五楼中庭皇家花园 咖啡厅是举行大型新闻发布会鸡尾酒为主。另类为以市场为依托的酒 店，如五月花酒店大酒店，为高端商务休闲度假型酒店白玫 瑰酒店为典型四星商务酒店，商务渡假客户为主。海怡锦江大酒店 是电信商务会议中心，客房数量较少，而商务回香格里拉大饭店长包客户中有相当为欧美日的汽车及配件企 业，有武钢神龙等大型企业。 第三章酒店方案市场分析与评价 地块解析 项目技术经济指标 根据有关方面提供的土地产权证中资料显示， 总建筑面积平方米 覆盖率 绿化率 容积率 层数共层，地下层，地上层。 地下层车库员工餐厅厨房机电设备室冷库房水 箱冷浇灌设备室及泵房等 客房总数间 湖旅游经济区，各种配套完善 项目方圆米内，高尚物业众多，集中了中国华中 科技大学光谷国际广场家乐福等行业机构 紧邻鲁磨路侧，人流旺盛，项目所在区域商业氛围较浓， 并且发展空心，周边各类市政配套设施完善，环 境优美，且紧邻与华科两所高校，具备良好展示面 区域最高档酒店，享有定的市场知名度，目前以商务客 人为主，是典型的商务型酒店，对客户的综合吸引力较大客户资源优势，通过有针对性 地实施点式营销策略，尽可能将酒店客户转化为购买客户 强化利用发展商良好的社会资源和政府背景资源优势， 对辖区内 层，各岩土层的岩性特征按地质单元层代号自上而下可分述如下 第四系人工堆积素填土由褐黄浅褐灰褐色粘 性土混含不等的泥岩碎块组成，局部以泥岩碎块为主，结构 松散。厚度为仅覆盖于钻孔 及控制地段之地表。 第四系坡洪积层粘土褐黄浅褐灰 黄或浅黄或色，含少量角砾砂铁锰质结核及泥岩风化残块，可 塑状态为主局部为软塑状态，湿。层顶埋深为，厚 度为，平均厚度为。仅分布于钻孔 及控制地段。 三迭系下统洗马塘组泥岩 全风华泥岩褐黄黄灰绿褐或褐红色，泥质结构，薄 层状构造全风化，岩芯呈软塑粘土及少量建设的必要性和可行性。 项目主要技术经济指标 项目主要技术经济指标见下表 表项目主要技术经济指标 序 号 指标名称单位指标备注 建设规模 总建筑面积 地上部分 会议厅 餐饮 娱乐 客房 其他 地下部分 二工作制度 全年工作天数天 日工作时数小时 中午轮流 进餐 序 号 指标名称单位指标备注 三主要动力年用量 水 煤 电 四项目定员人 其中营业服务人员人 辅助营业人员人 管理人员人 五建设指标 占地面积 建筑密度 绿地率 容积率 六总投资万元 其中建设资金万元 流动资金万元 七 万元营业收入占用建 设投资 万元 八 平均总产值营业收 入 万元 正常达产 年 序 号 指标名称单位指标备注 九全员劳动生产率万元 十年均营业成本万元 十 年均毛利润利润总 额 万元 十二年均营业税金及附加万元 十三年均所得税万元 十四 全部投资财务内部收 益率 税后 十五全部投资财务净现值万元 十六 全部投资静态投资回 收期 年税后 十七盈亏平衡点 十八投资利润率税前 十九投资利税率税后 二十建设期限月 项目建设期限 项目建设工期为年月日至年月日，共 个月。 第二章武汉酒店市场分析 酒店分布 酒店集中在各市级副市级商业中心，位于火车站长途客运 站市区政府机构集中地。武昌酒店比较集中司门口付家坡 火车站洪山广场东湖沿线。典型酒店及酒店公寓如下图 酒店规模 酒店规模不，五星级酒店中规模以间左右为主，规模比 较大的为香格里拉大饭店。武昌酒店的规模中等，般为 间客房，酒店规模如下图。 价格水平 星级酒店协议价般为门市价的折。长包房三星级为 元月，四星级般为元月，五星级为 元月，为协议价的折左右。五星级客房协议价格 般为元天。 经营状况 武汉酒店需求量大。全市星级酒店客房约为间左右，而 年接待海外旅游者万人，接待旅游者总数万 人。全市的年均客房出租率达左右其中三星级酒店出租率普 遍高，平均可达，在的旅游与商务旺季可达 。而五星级酒店的出租率约为左右。 而四星级及五星级酒店中有相当部分经营来自会议室多功能 厅的消费使用。如香格里拉大饭店大多功能厅成为房地产产品推 介会产品展示的经常惠顾之地，而东方大酒店五楼中庭皇家花园 咖啡厅是举行大型新闻发布会鸡尾酒会及演唱会等社交活动之 所。 客户群体 酒店客户较为固定，主要分为两大类。类为军区政府筹办， 依托政府机构经营的酒店，如湖北饭店洪山宾馆中南花园 新大地等酒店，主要以会议客人为主。另类为以市场为依托的酒 店，如五月花酒店大酒店，为高端商务休闲度假型酒店白玫 瑰酒店为典型四星商务酒店，商务渡假客户为主。海怡锦江大酒店 是电信商务会议中心，客房数量较少，而商务回头客较多。 从固定客户群体看，五星级碎块在抵偿支出后有剩余，与 此相对应的，工业地产的商业模式具备大投资快启动提供增值服务追求长 期稳定回报的四大特性。 四大特性之大投资 工业地产的开发区别于传统的以政府导向为主要方式的开发区建设过程，个 重要特点就是对工业地产开发商的资金实力要求较高，这样才能保证前期开发区所 需的资金投入。 工业地产资金占用周期较长，投资回收期限大于住宅地产与商业地产，这特点成为资金不足的中小开发企业的进入门槛。工业地产的投资规模，前期投入范围 从十几个亿到几十个亿，招商管理运营等方面的投入也高得惊人，而投资回收期 则有的长达十几年，资金实力稍有不足，就会出现资金断链的情况。因此工业地产 的运作需要定实力的投资开发商参与，这是工业地产大投资的特点所决定的。 工业地产开发商的资金般也分为直接融资和间接融资两种方式。直接融资方 式是指开发商对拟建项目的直接投入资金，以及项目法人通过发行股票债券等直 接筹集的资金间接融资是指从银行及非银行金融机构贷款借入的资金。 四大特性之二快速启动 基础设施建设是园区快速启动形成雏形的基础。基础设施是指交通通讯 能源供应水电管道等基础硬件。在投资者对投资地进行考察时，基础设施通常是 最先引起注意的因素。只有过硬的基础设施，才能达到吸引优秀项目企业的入驻。 供水供电通讯道路环保治安等方面有力的保障，是投资者入驻项目得以 如期开工的必要条件，自然也是其关注的重点。另外，近年来许多国外投资者不仅 注重生产设施的完备，更将注意力放在投资地是否可以为其提供高品质的生活休 闲和服务设施。 四大特性之三提供增值服务 目前我国大部分经济技术开发区发展的个重要制约因素是人气不足商 气不旺。分析其原因，与第三产业发展滞后有很大关系。针对这种情况，开发区应 主动出击，着力发展那些适合二三产联动的产业，促进第三产业的发展，特别是生 产生活配套及专业服务领域，同时加强教育业医疗卫生文化业科技和体育 等行业的发展。 建设完善的配套产业环境。随着政策优惠对投资者吸引力的不断减弱，利用完 善的配套产业环境吸引投资者，特别是那些知名大企业跨国公司，正成为开发区 招商引资的新动向。随着国际产业梯度转移，分工进步细化，跨国公司的在华经 营更加注重核心技术控制核心部件，以实现比较利益。由于目前跨国公司集中于靠其强大的研发力量支撑品牌，逐渐将其生产环节放掉，因而如何更好的靠本地化 市场就近解决非关键部件的生产整合问题就成为其选择投资地点的关键。 搭建物流服务体系。根据长城企业战略研究所的分析，开发区的物流环境正成 为投资者对投资地选择的新趋势。在社会化大生产条件下，为了保证投入产出链条 的有效链接，从生产资料到最终产品的巨额吞吐，企业产品的供产销的经济配 置都需要物流业的高效配合。完善的园区内部物流仓储等服务业，以及原料和市 场地区与开发区间的物流运输网络对投资者是巨大的吸引力。 为投资者提供良酒店的客群比较综合，有固定的外 资企业和境外旅游团队客户，此外为高规格会议客户，般居住为 天。而五星级长包客户般为有境外背景的企业和武汉大型企 业。如香格里拉大饭店长包客户中有相当为欧美日的汽车及配件企 业，有武钢神龙等大型企业。 第三章酒店方案市场分析与评价 地块解析 项目技术经济指标 根据有关方面提供的土地产权证中资料显示，项目酒店集中在各市级副市级商业中心，位于火车站长途客运 站市区政府机构集中地。武昌酒店比较集中司门口付家坡 火车站洪山广场东湖沿线。典型酒店及酒店公寓如下图 酒店规模 酒店为 元月，四星级般为元月，五星级为 元月，为协议价的折左右。五星级客房协议价格 般为元天。 经营状况 武汉酒店需求量大。全市星级酒店客房约为间左右，而 年接待海外旅游者酒店中有相当部分经营来自会议室多功能 厅的消费使用。如香格里拉大饭店大多功能厅成为房地产产品推 介会产品展示的经常惠顾之地，而东方大酒店五楼中庭皇家花园 咖啡厅是举行大型新闻发布会鸡尾酒为主。另类为以市场为依托的酒 店，如五月花酒店大酒店，为高端商务休闲度假型酒店白玫 瑰酒店为典型四星商务酒店，商务渡假客户为主。海怡锦江大酒店 是电信商务会议中心，客房数量较少，而商务回香格里拉大饭店长包客户中有相当为欧美日的汽车及配件企 业，有武钢神龙等大型企业。 第三章酒店方案市场分析与评价 地块解析 项目技术经济指标 根据有关方面提供的土地产权证中资料显示， 总建筑面积平方米 覆盖率 绿化率 容积率 层数共层，地下层，地上层。 地下层车库员工餐厅厨房机电设备室冷库房水 箱冷浇灌设备室及泵房等 客房总数间 湖旅游经济区，各种配套完善 项目方圆米内，高尚物业众多，集中了中国华中 科技大学光谷国际广场家乐福等行业机构 紧邻鲁磨路侧，人流旺盛，项目所在区域商业氛围较浓， 并且发展空心，周边各类市政配套设施完善，环 境优美，且紧邻与华科两所高校，具备良好展示面 区域最高档酒店，享有定的市场知名度，目前以商务客 人为主，是典型的商务型酒店，对客户的综合吸引力较大客户资源优势，通过有针对性 地实施点式营销策略，尽可能将酒店客户转化为购买客户 强化利用发展商良好的社会资源和政府背景资源优势， 对辖区内 层，各岩土层的岩性特征按地质单元层代号自上而下可分述如下 第四系人工堆积素填土由褐黄浅褐灰褐色粘 性土混含不等的泥岩碎块组成，局部以泥岩碎块为主，结构 松散。厚度为仅覆盖于钻孔 及控制地段之地表。 第四系坡洪积层粘土褐黄浅褐灰 黄或浅黄或色，含少量角砾砂铁锰质结核及泥岩风化残块，可 塑状态为主局部为软塑状态，湿。层顶埋深为，厚 度为，平均厚度为。仅分布于钻孔 及控制地段。 三迭系下统洗马塘组泥岩 全风华泥岩褐黄黄灰绿褐或褐红色，泥质结构，薄 层状构造全风化，岩芯呈软塑粘土及少量