酒店的客群比较综合，有固定的外 资企业和境外旅游团队客户，此外为高规格会议客户，般居住为 天。而五星级长包客户般为有境外背景的企业和武汉大型企 业。如香格里拉大饭店长包客户中有相当为欧美日的汽车及配件企 业，有武钢神龙等大型企业。 第三章酒店方案市场分析与评价 地块解析 项目技术经济指标 根据有关方面提供的土地产权证中资料显示，项目酒店集中在各市级副市级商业中心，位于火车站长途客运 站市区政府机构集中地。武昌酒店比较集中司门口付家坡 火车站洪山广场东湖沿线。典型酒店及酒店公寓如下图 酒店规模 酒店为 元月，四星级般为元月，五星级为 元月，为协议价的折左右。五星级客房协议价格 般为元天。 经营状况 武汉酒店需求量大。全市星级酒店客房约为间左右，而 年接待海外旅游者酒店中有相当部分经营来自会议室多功能 厅的消费使用。如香格里拉大饭店大多功能厅成为房地产产品推 介会产品展示的经常惠顾之地，而东方大酒店五楼中庭皇家花园 咖啡厅是举行大型新闻发布会鸡尾酒为主。另类为以市场为依托的酒 店，如五月花酒店大酒店，为高端商务休闲度假型酒店白玫 瑰酒店为典型四星商务酒店，商务渡假客户为主。海怡锦江大酒店 是电信商务会议中心，客房数量较少，而商务回香格里拉大饭店长包客户中有相当为欧美日的汽车及配件企 业，有武钢神龙等大型企业。 第三章酒店方案市场分析与评价 地块解析 项目技术经济指标 根据有关方面提供的土地产权证中资料显示， 总建筑面积平方米 覆盖率 绿化率 容积率 层数共层，地下层，地上层。 地下层车库员工餐厅厨房机电设备室冷库房水 箱冷浇灌设备室及泵房等 客房总数间 湖旅游经济区，各种配套完善 项目方圆米内，高尚物业众多，集中了中国华中 科技大学光谷国际广场家乐福等行业机构 紧邻鲁磨路侧，人流旺盛，项目所在区域商业氛围较浓， 并且发展空心，周边各类市政配套设施完善，环 境优美，且紧邻与华科两所高校，具备良好展示面 区域最高档酒店，享有定的市场知名度，目前以商务客 人为主，是典型的商务型酒店，对客户的综合吸引力较大客户资源优势，通过有针对性 地实施点式营销策略，尽可能将酒店客户转化为购买客户 强化利用发展商良好的社会资源和政府背景资源优势， 对辖区内 层，各岩土层的岩性特征按地质单元层代号自上而下可分述如下 第四系人工堆积素填土由褐黄浅褐灰褐色粘 性土混含不等的泥岩碎块组成，局部以泥岩碎块为主，结构 松散。厚度为仅覆盖于钻孔 及控制地段之地表。 第四系坡洪积层粘土褐黄浅褐灰 黄或浅黄或色，含少量角砾砂铁锰质结核及泥岩风化残块，可 塑状态为主局部为软塑状态，湿。层顶埋深为，厚 度为，平均厚度为。仅分布于钻孔 及控制地段。 三迭系下统洗马塘组泥岩 全风华泥岩褐黄黄灰绿褐或褐红色，泥质结构，薄 层状构造全风化，岩芯呈软塑粘土及少量建设的必要性和可行性。 项目主要技术经济指标 项目主要技术经济指标见下表 表项目主要技术经济指标 序 号 指标名称单位指标备注 建设规模 总建筑面积 地上部分 会议厅 餐饮 娱乐 客房 其他 地下部分 二工作制度 全年工作天数天 日工作时数小时 中午轮流 进餐 序 号 指标名称单位指标备注 三主要动力年用量 水 煤 电 四项目定员人 其中营业服务人员人 辅助营业人员人 管理人员人 五建设指标 占地面积 建筑密度 绿地率 容积率 六总投资万元 其中建设资金万元 流动资金万元 七 万元营业收入占用建 设投资 万元 八 平均总产值营业收 入 万元 正常达产 年 序 号 指标名称单位指标备注 九全员劳动生产率万元 十年均营业成本万元 十 年均毛利润利润总 额 万元 十二年均营业税金及附加万元 十三年均所得税万元 十四 全部投资财务内部收 益率 税后 十五全部投资财务净现值万元 十六 全部投资静态投资回 收期 年税后 十七盈亏平衡点 十八投资利润率税前 十九投资利税率税后 二十建设期限月 项目建设期限 项目建设工期为年月日至年月日，共 个月。 第二章武汉酒店市场分析 酒店分布 酒店集中在各市级副市级商业中心，位于火车站长途客运 站市区政府机构集中地。武昌酒店比较集中司门口付家坡 火车站洪山广场东湖沿线。典型酒店及酒店公寓如下图 酒店规模 酒店规模不，五星级酒店中规模以间左右为主，规模比 较大的为香格里拉大饭店。武昌酒店的规模中等，般为 间客房，酒店规模如下图。 价格水平 星级酒店协议价般为门市价的折。长包房三星级为 元月，四星级般为元月，五星级为 元月，为协议价的折左右。五星级客房协议价格 般为元天。 经营状况 武汉酒店需求量大。全市星级酒店客房约为间左右，而 年接待海外旅游者万人，接待旅游者总数万 人。全市的年均客房出租率达左右其中三星级酒店出租率普 遍高，平均可达，在的旅游与商务旺季可达 。而五星级酒店的出租率约为左右。 而四星级及五星级酒店中有相当部分经营来自会议室多功能 厅的消费使用。如香格里拉大饭店大多功能厅成为房地产产品推 介会产品展示的经常惠顾之地，而东方大酒店五楼中庭皇家花园 咖啡厅是举行大型新闻发布会鸡尾酒会及演唱会等社交活动之 所。 客户群体 酒店客户较为固定，主要分为两大类。类为军区政府筹办， 依托政府机构经营的酒店，如湖北饭店洪山宾馆中南花园 新大地等酒店，主要以会议客人为主。另类为以市场为依托的酒 店，如五月花酒店大酒店，为高端商务休闲度假型酒店白玫 瑰酒店为典型四星商务酒店，商务渡假客户为主。海怡锦江大酒店 是电信商务会议中心，客房数量较少，而商务回头客较多。 从固定客户群体看，五星级碎块 的需要。 市社会经济基础好，能够满足项目建设的需要。市位于省中 部，地处伏牛山东部余脉与黄淮平原交接地带。地理座标为北纬 东径，市域南北长公里， 东西宽公里。东与西平遂平县接壤，西与方城叶县相连， 南与泌阳搭界，北与舞阳毗邻。全市总面积平方公里，其 中耕地面积万亩总人口万，其中农业人口万。辖 个乡镇，个办事处，个行政村。地处暧温带向北亚热带过渡 区，属大陆性季风气候，气候温和，雨量充沛，光照适中，无霜期长，四季分明，有利于项目的实施。近年来，由于土地分户经 营，农田基础设施毁坏严重，加之旱涝灾害比较频繁，农业生产不 稳定。实施该项目可使项目区农田实现高标准旱涝保收，进步 增强粮食生产的抗灾能力，大幅度提高粮食产量，成为全市农业 的示范样板田，促进农业基础设施建设和农业生产全面发展。 第三章市场与需求预测 优质粮食供求形势分析 从粮食生产和供求情况看，近两年来，全国粮食生产出现了 重大转机，但从今后长期趋势看，我国人口增长耕地减少淡 水资源短缺的矛盾越来越突出，粮食增产的难度越来越大，上世 纪年代以后，粮食总产基本处于徘徊不前的局面。另方面， 粮食生产消费需求也正在发生些新的变化，粮食消费总量逐 年增加，需求呈多样化趋势，粮食供需品种结构的矛盾趋于突出 随着农业结构调整和粮食生产向优势区域的集中，粮食产销和库 存的区域矛盾也会加大部分粮食品种对国际市场的依赖程度加 大。促进粮食生产稳定发展的基础还不稳固，农民持续增收的长 效机制有待健全。 从中长期看，由于人口增加，耕地减少，城市化水平和人民 生活水平提高，我国粮食需求将呈刚性增长，粮食供求关系将是 偏紧的。粮食是关系国计民生的特殊商品，是关系社会大局稳定 的重要物资，确保粮食安全是项长期的战略任务。我国粮食问 题从总体上要依靠自己解决，完全自给自足或依赖他人都是不可 取的。本区域市场需求预测 小麦是种植的主要作物，分别占全省年种植作物面积和粮食 产量的以上，在粮食生产中具有绝对的产业优势。随 着人们消费水平和食品加工业对小麦品质要求提高，国内市场对 优质粮食需求不断增加，这为粮食优质化提供了良好的市场机遇。 就小麦来说，据测算，目前我国年需优质专用粉亿公斤， 省年需优质专用粉亿公斤，若按出粉率计算，全国需求 优质专用小麦亿公斤，省需要优质专用小麦亿公斤， 目前的产量远远满足不了市场需求。今后，随着人民生活水平的 进步提高和人们消费食品向高档化营养化方便化转变，以 优质专用小麦为原料的各种专用面粉市场需求是呈现逐年增加的 趋势，供需矛盾将更加突出。因此，搞好标准粮田建设，提高土 地产出效率，成为种粮农民增收的重要环节。 本项目的主要产品是小麦和玉米，小麦以强筋小麦为主，玉 米以优质专用玉米为主。项目区常年年产优质小麦万公斤， 优质玉米万公斤。项目建成后可年产优质小麦万公斤， 优质玉米万公斤，按商品率算酒店的客群比较综合，有固定的外 资企业和境外旅游团队客户，此外为高规格会议客户，般居住为 天。而五星级长包客户般为有境外背景的企业和武汉大型企 业。如香格里拉大饭店长包客户中有相当为欧美日的汽车及配件企 业，有武钢神龙等大型企业。 第三章酒店方案市场分析与评价 地块解析 项目技术经济指标 根据有关方面提供的土地产权证中资料显示，项目酒店集中在各市级副市级商业中心，位于火车站长途客运 站市区政府机构集中地。武昌酒店比较集中司门口付家坡 火车站洪山广场东湖沿线。典型酒店及酒店公寓如下图 酒店规模 酒店为 元月，四星级般为元月，五星级为 元月，为协议价的折左右。五星级客房协议价格 般为元天。 经营状况 武汉酒店需求量大。全市星级酒店客房约为间左右，而 年接待海外旅游者酒店中有相当部分经营来自会议室多功能 厅的消费使用。如香格里拉大饭店大多功能厅成为房地产产品推 介会产品展示的经常惠顾之地，而东方大酒店五楼中庭皇家花园 咖啡厅是举行大型新闻发布会鸡尾酒为主。另类为以市场为依托的酒 店，如五月花酒店大酒店，为高端商务休闲度假型酒店白玫 瑰酒店为典型四星商务酒店，商务渡假客户为主。海怡锦江大酒店 是电信商务会议中心，客房数量较少，而商务回香格里拉大饭店长包客户中有相当为欧美日的汽车及配件企 业，有武钢神龙等大型企业。 第三章酒店方案市场分析与评价 地块解析 项目技术经济指标 根据有关方面提供的土地产权证中资料显示， 总建筑面积平方米 覆盖率 绿化率 容积率 层数共层，地下层，地上层。 地下层车库员工餐厅厨房机电设备室冷库房水 箱冷浇灌设备室及泵房等 客房总数间 湖旅游经济区，各种配套完善 项目方圆米内，高尚物业众多，集中了中国华中 科技大学光谷国际广场家乐福等行业机构 紧邻鲁磨路侧，人流旺盛，项目所在区域商业氛围较浓， 并且发展空心，周边各类市政配套设施完善，环 境优美，且紧邻与华科两所高校，具备良好展示面 区域最高档酒店，享有定的市场知名度，目前以商务客 人为主，是典型的商务型酒店，对客户的综合吸引力较大客户资源优势，通过有针对性 地实施点式营销策略，尽可能将酒店客户转化为购买客户 强化利用发展商良好的社会资源和政府背景资源优势， 对辖区内 层，各岩土层的岩性特征按地质单元层代号自上而下可分述如下 第四系人工堆积素填土由褐黄浅褐灰褐色粘 性土混含不等的泥岩碎块组成，局部以泥岩碎块为主，结构 松散。厚度为仅覆盖于钻孔 及控制地段之地表。 第四系坡洪积层粘土褐黄浅褐灰 黄或浅黄或色，含少量角砾砂铁锰质结核及泥岩风化残块，可 塑状态为主局部为软塑状态，湿。层顶埋深为，厚 度为，平均厚度为。仅分布于钻孔 及控制地段。 三迭系下统洗马塘组泥岩 全风华泥岩褐黄黄灰绿褐或褐红色，泥质结构，薄 层状构造全风化，岩芯呈软塑粘土及少量