过龙泽居滨江城市花园楼盘的销售已经 看出，现阶段客户已经接受小高层的趋势。 价格市民对高档商品住宅单价期望值偏高，通过市场访问，大部分人群对此地段的单价认为在元之 间，有少量人群认为此地上的商品房经济时代的到来, 观点 只有走差异化才能体现出冲击性的品牌魅力。工行地块所面临的压力就是如何让优势更加突出，让社会认知 认可认同。 第二部分区位解读 生活资源本项目周边生活区辐射在公里以内，菜市场水东市场学校实验中学小学医院妇幼保 健院应俱全。 交通便利沿金水大道向西可到老城区，仅分钟车程，向西可达国道，向南可达新核心区域，已经具备了休闲娱 乐市政配套办公中心于体的新型城市配套群。本案在城中央所带来的地位是全龙南目前可打造的最精品之建 筑，为新城区抹上了亮丽的城市风景线。 操作思考 在这块土地生活方式 教育投资发挥项目地段优势，全力打造高尚生活概念。 差异化定位是我们的必然选择，项目的开发要做到对这片区印象的种颠覆，是场区域形象的革命，是对城市历 史的改写。 第三通过龙泽居滨江城市花园楼盘的销售已经 看出，现阶段客户已经接受小高层的趋势。 价格市民对高档商品住宅单价期望值偏高，通过市场访问，大部分人群对此地段的单价认为在元之 间，有少量人群认为价随之上扬。 媒体房地产项目信息宣传的主要手段还是派宣传单电视滚动字幕其次是通过户外广告围墙广告和朋友介绍。 二目标客户解读 主力客群 私营业主年龄段在岁，家庭组成以杨村镇等乡镇居民， 以及外来打工族，这些群体不容忽视。 年轻族年龄段在之间，即将建立小家庭，需套商品房成就婚事。以及购买套小户作为投资及办公。 外商在龙南拥有自己的企业，通过对本地次主力客群 教授医生律师会计师保险等职业者受过高等教育，从事知识性工作，专业领域取得定成绩他们的行 为会很严谨。大多已有了自己的家庭，往往是三口之家。 强调项目的档次和产品细节，同活方式概念，追求西方的高品质和高舒适度的生活方式 享受好服务配套和物业，房子之外带来的其它物质形式的享受 本项目既有好的产品和服务，同时，也代表着居住者的身份。 第四部分营销及品牌策略 找到自己的座位，坐下 营销策略 出发点 在营销推广上，不仅是项目本身的推广，更重要地是以打造项目形象为基础，塑造龙南示范性住宅标杆。同时， 项目还具有高度的城市价值与社会价值。 战略 以企业品牌的整合推广为先导，以优质产品开发为契机，为项目的面世充分造势，是本项目推广的战立自己的身份 跟风式消费市场不成熟，消费不理性，小圈子的群居和攀比心理。 臵业特点 多数消费者关注的还是地产开发中的基本刚性要素，即地段价格与户型。以地段为首要选择标准，特别是以主城 为中心判断楼盘区位档次和价格档次。 二次购房比例不断上升，居住升级特征明显，客源集中选择品质社区的现象将越发明显。因而产品设计配套服务 阶段。根据赣州地区同类县级住宅 市场的发展情况看，在经历初步发展阶段以后，住宅市场的发展会进入个快速增长的阶段，市场需求会比较旺盛。 总体发展态势龙南房地产市场的板块发展格局与发展水平整体呈现以城市东龙翔广场区域南东湖新区方向发 展主向的状态。 地产特点 市场混乱龙南房地产市场以中低端项目为主，近几年由于城市不能私自批宅基地，同时市场情况十分乐观，有大量 的外地开发企业及本土私营业主开始圈地盖楼。从年的均价元平方米到年的均价达到元平 方米，在短短的六年之内，呈现了跳跃性的上涨趋势。 区域发展不均衡受城市发展规划经济发展水平等多重因素的影响，房地产项目多在新城区发展，政府的重心以 完全向东倾斜，对老城区的发展与建设关注度明显下降。 品牌意识强化受龙丰斯迈尔臵业等房地产公司及本土实力型开发企业的影响，市民对楼盘的选择也更挑剔和警 惕。龙南的住宅市场开始进入品牌竞争的时代。项目开发追求个性化，利用概念景观新建材新工艺等因素， 追求开发楼盘的品质个性化和差异化。 未来竞争力度大由于县域面积不断的扩张，在未来的几年之内，市区面积将超过平方公里，这意味着龙南真 正意义上的商品房经济时代的到来, 观点 只有走差异化才能体现出冲击性的品牌魅力。工行地块所面临的压力就是如何让优势更加突出，让社会认知 认可认同。 第二部分区位解读 改造自然，从阅读大地开始 本案位于县城城市中心核心地段，靠近新市政中心，西邻工行家属区东毗电信大楼，南接龙翔广场，总占地面积 亩。此地块乃稀缺地块，任何优势都占有唯性。 地块优势 生活资源本项目周边生活区辐射在公里以内，菜市场水东市场学校实验中学小学医院妇幼保 健院应俱全。 交通便利沿金水大道向西可到老城区，仅分钟车程，向西可达国道，向南可达新世界龙翔广场体育公 园等。距政府行政服务中心仅分钟车程，未来将更加通畅。 教育优势本项目靠近新实验中学实验小学。 区域发展从整个城市框架区域的发展趋势来看，现此区域已经是公认的未来城市核心区域，已经具备了休闲娱 乐市政配套办公中心于体的新型城市配套群。本案在城中央所带来的地位是全龙南目前可打造的最精品之建 筑，为新城区抹上了亮丽的城市风景线。 操作思考 在这块土地上，我们能够做什么样的项目我们的项目应该定位在什么档次我们应该怎样扬长避短借助区域 优势 项目前景随着县城发展建设，商品房的购买力越来越强 自然环境安静舒适的生活空间，提倡另种生活方式 教育投资发挥项目地段优势，全力打造高尚生活概念。 差异化定位是我们的必然选择，项目的开发要做到对这片区印象的种颠覆，是场区域形象的革命，是对城市历 史的改写。 第三部分解读客户 找到客户，是成功的开始 大众解读 区域近半的龙南人认为龙翔广场及渥江区域是最理想的居住区域，其次是老城区。 建筑形态龙南市民对层以下的多层住宅接受度比较高，小高层住宅通 的逾亿元，大力推进工业化 城镇化农业产业化三化进程。根据江华工业园控制性详细规划，确定 全园区分期开发建设，期建设主要集中在金牛大道和工业园大道之 间，西起火炬路，东至原国道，总用地规模为公顷。 规划范围内除现有兴华稀土新材料有限公司双龙纸业有限公司江华 创普水泥有限公司外，大部分为黄土山丘用地金牛大道北侧有牛鼻孔水渠东西 贯穿，周边为带状水田。基地内建设用地条件较好，随着新国道和洛湛铁路 的修建，区位优势将得以彰显。 规划理念 生态的园区。尊重江华的人文环境和自然景观，服从于旅游性民族 县城总体定位，环境保护与经济发展协调进行建成绿色生态的工业园区。 可持续的园区。园区次规划分期建设，规划注重整体效益和经 济的可持续发展，园区的布局要合理，配套要齐全，要真正实现筑巢引凤。 共赢的园区。协调各集团和部门利益，达到城市与地方经济协调发 展，当地农民富裕奔小康，政府工作调控有力的目标。 总平面布局 总平面布局按照功能分区的要求统筹安排厂区办公区和居住区等。金 牛大道新国道将期划分为三大片区北部为配套居住区，西部为生产和 管理区，东南部为重点建设产区。北部配套居住区中有商业服务和小学幼儿 园用地，自然景观条件优越，适宜居住。南部厂区重点发展无污染的，劳动密集 型企业，以农副产品深加工，绿色食品为主。在西部片区，则以管委会办公区 商业服务区工业产品展销和几个大型企业并存的局面布置。 三地区社会经济概况 江华县是湖南省南部连接粤桂的主要地区，年江华地区生产总值为 亿元，人均生产总值元，三种产业结构比重为， 工业生产总值为万元。 全县面积为平方公里，地势由东向西倾斜，县域内以山地为主， 大体是九分山，半分地，半分水面和庄园。境内有千米以上高峰座，属五岭山脉萌渚岭山系，大龙山姑婆山九疑山环绕全县。由于山势陡峭，气候温 和，雨量充沛，年平均气温，年降水量达毫升。江华水利林业资 源丰富，素有杉木之乡绿色宝库之称。 由于地质作用和地层岩性的差异，铸成了江华独特的地貌和丰富的矿产资 源。主要有锡铁钨水晶石稀士等余种矿产，产量以锡为最，故 有锡方之称。 江华旅游资源丰富，开发潜力巨大。在这里聚居了世界十分之的瑶族人 口，是人口最多的瑶族自治县，瑶族风情十分浓厚，被称为神州瑶都。这里 有依山而建的瑶家吊脚楼，风味独特瑶家十八酿等美食。这里人文荟萃， 古迹甚多，有历代文人墨客如柳宗元徐霞客等游览题咏过的江华八景等旅 游资源有待整合，推向市场。 二交通运输结构 区域交通网 江华县的交通以公路为主，洛湛铁路正在建设中。见图。 公路现有国道线二级路自北向南穿越江华全境省道 由东向西穿越江华县全境规划中的高速公路永州至江华也将开工建设随着改 革开放腹地的深入和珠三角经济圈辐射增强，县乡公路建设迅猛，力争近年内实 现村村通公路，交通条件进步改善。铁路洛湛铁路正在建设中，预计年永州至玉林段建成通车过龙泽居滨江城市花园楼盘的销售已经 看出，现阶段客户已经接受小高层的趋势。 价格市民对高档商品住宅单价期望值偏高，通过市场访问，大部分人群对此地段的单价认为在元之 间，有少量人群认为此地上的商品房经济时代的到来, 观点 只有走差异化才能体现出冲击性的品牌魅力。工行地块所面临的压力就是如何让优势更加突出，让社会认知 认可认同。 第二部分区位解读 生活资源本项目周边生活区辐射在公里以内，菜市场水东市场学校实验中学小学医院妇幼保 健院应俱全。 交通便利沿金水大道向西可到老城区，仅分钟车程，向西可达国道，向南可达新核心区域，已经具备了休闲娱 乐市政配套办公中心于体的新型城市配套群。本案在城中央所带来的地位是全龙南目前可打造的最精品之建 筑，为新城区抹上了亮丽的城市风景线。 操作思考 在这块土地生活方式 教育投资发挥项目地段优势，全力打造高尚生活概念。 差异化定位是我们的必然选择，项目的开发要做到对这片区印象的种颠覆，是场区域形象的革命，是对城市历 史的改写。 第三通过龙泽居滨江城市花园楼盘的销售已经 看出，现阶段客户已经接受小高层的趋势。 价格市民对高档商品住宅单价期望值偏高，通过市场访问，大部分人群对此地段的单价认为在元之 间，有少量人群认为价随之上扬。 媒体房地产项目信息宣传的主要手段还是派宣传单电视滚动字幕其次是通过户外广告围墙广告和朋友介绍。 二目标客户解读 主力客群 私营业主年龄段在岁，家庭组成以杨村镇等乡镇居民， 以及外来打工族，这些群体不容忽视。 年轻族年龄段在之间，即将建立小家庭，需套商品房成就婚事。以及购买套小户作为投资及办公。 外商在龙南拥有自己的企业，通过对本地次主力客群 教授医生律师会计师保险等职业者受过高等教育，从事知识性工作，专业领域取得定成绩他们的行 为会很严谨。大多已有了自己的家庭，往往是三口之家。 强调项目的档次和产品细节，同活方式概念，追求西方的高品质和高舒适度的生活方式 享受好服务配套和物业，房子之外带来的其它物质形式的享受 本项目既有好的产品和服务，同时，也代表着居住者的身份。 第四部分营销及品牌策略 找到自己的座位，坐下 营销策略 出发点 在营销推广上，不仅是项目本身的推广，更重要地是以打造项目形象为基础，塑造龙南示范性住宅标杆。同时， 项目还具有高度的城市价值与社会价值。 战略 以企业品牌的整合推广为先导，以优质产品开发为契机，为项目的面世充分造势，是本项目推广的战立自己的身份 跟风式消费市场不成熟，消费不理性，小圈子的群居和攀比心理。 臵业特点 多数消费者关注的还是地产开发中的基本刚性要素，即地段价格与户型。以地段为首要选择标准，特别是以主城 为中心判断楼盘区位档次和价格档次。 二次购房比例不断上升，居住升级特征明显，客源集中选择品质社区的现象将越发明显。因而产品设计配套服务