套 的现代服务业，以推动城市功能开发和业态繁荣，推动生产 性服务业集聚发展。 四项目建设必要性国家产业政策要求加快商贸业发展。随着中央关于促 进中部崛起和承接产生转移系列政策出台，特别是调整 后，以其独特的区位优势，迎来了跨越式发展的良好机遇。 作为政府招商引资的重大项目大市场的兴建，对于加 快形成大市场大商贸大流通的格局，加快中心城区建设具 有十分重要的作用。 是城市化发展的需要。随着巢湖城市化发展，五年来 市区扩展成倍，市区人口迅猛增长，居民生活水平不断提高， 对居住环境和居住质量要求越来越高，多元化消费结构逐步升 级，并且向环保型品牌化高端发展，而目前没有此类消 费市场，本项目建设正是为适应这种市场消费需求结构变化， 以满足城市化发展中的消费需求。 有利于促进资源整合和产业发展。地处丘陵地带 林业陶土资源丰富，充分利用这此资源生产板材木地板 家具陶瓷卫浴洁具将极大地提升其经济价值，建立个集 生产商品交易信息发布物流配送等多功能家居建材市场， 必将给产业发展带来次革命性飞跃。 第二章市场分析 根据市场调查分析，目前仅有大市场家经营家装 材料市场。始建于年，其优点在于地处市区中间，消费 者购物就近方便。其劣势也是显而易见是在建设布局上缺 少通透畅，营业面积有限，利用率低，消费者很难找到所 需商品和心目中的商品品牌二是在功能设施工上不配套，没 有仓库，商家商品零散地存放在周边居民住宅内，甚至存放在 数公里外有仓库条件的地方，增大了经销商的管理难度和管理 成本，导致商品价格提高，市场没有专业停车场，物流车购 物车，从业人员交通车见缝插针，到处停放。致使时常发生交 通堵塞三是在物业经营管理中没有话语权，市场商铺 已出售，租赁及定价权在业主，经销商普遍存在不稳定危机感， 商铺随时都有被业主收回的可能，房租随意加价，租金价格比 合等城市同类市场高出以上，是目前市区商铺租 金最高的地方四是在商业管理模式上混乱，因大市场是完全产权式商铺，初始没有按商品功能类别要求有序招商入 驻，导致商业功能不明确，各类商品经营互相穿插，缺乏经营 透明度和竞争力，以低档商品为主，缺少消费吸引力，市场内 商品低劣，以次充好，消费欺诈，投诉率极高，有近消 费者选择到外地购物五是市场容量小，总建筑面积仅万 平方米，有效经营面积仅占。难以引入国家和地方众多 建材家居品牌商品入驻。 综上所述，市迫切要求建设个新的家居建材市场。 本项目建设，将以其独创的设计理念全新的商业定位和最优 化的运营方式管理模式，使建材家居行业带来质的突变， 使其成为我国中部地区行业标杆。具有以下八大优势 优势 已出售，租赁及定价权在业主，经销商普遍存在不稳定危机感， 商铺随时都有被业主收回的可能，房租随意加价，租金价格比 合等城市同类市场高出以上，是目前市区商铺租 金最高的地方四是在商业管理模，以次充好，消费欺诈，投诉率极高，有近消 费者选择到外地购物五是市场容量小，总建筑面积仅万 平方米，有效经营面积仅占。难以引入国家和地方众多 建材家居品牌商品入驻。 综上所述，市迫切要求项目投资单位已成功地建设运作了五个市场，拥 有支谙熟专业市场建设招商宣传管理，具有七年以上 实践经验的团队，拥有从事物流配送物业管理市场营销招 商专业队伍。在全国拥有丰富的客户网统规划分步实施，在 建设布局上采用独创的双层商场商业步行街复合型商业 建筑模式，做到整体布局的通透畅和内部空间的可视性 交通引导性硬件设施次性到位，并留有较大的可持续性发 投资谋略长久发展。 优势四项目实行完全商场化管理如统营销宣传，统 仓储物流，统装卸配送，统车辆停放，统治安消防 统卫生保洁统从业人员招聘统上下班时间统明 码实价橱柜板材木地板五金油漆灯 具家居九大类商品，实行商品准入制度，引入国内外知名品 牌入场经营，能够充分满足广大消费者的需求。 优势六项目建成投入运营后，实行年免租免费试营期， 试消费者投资者共赢 局面，使各方结成牢固的经济利益共同体。 优势七购置辆中巴车作为导购车，定时定点免费接 送消费者，既解决入场购物消费者的交通问题，又起到了流动 宣传市场宣传商家宣传商品车余辆展示交易区设置综 合导购图和分类市场商铺分布导购图，并配备声像系统进行导购宣传交易区临路外立面设立面积的广告幕墙， 供商家进行商品宣传交易区各街区上空采用彩玻瓦遮阳防 雨，切实体。 自第二年起收取租金，有效出租面积按计，取五年期平 均值。层为元月，二层为元月，三层为元 月。 年 限 层 收 入 万 元 二层 收 入 万 元 三层 收 入 万 元 收入 合计 税 金 万 元 税后 收入 万 元 第 年 免租 第 二 年 第 三 年 第 四 年 合 计 上述已扣减销售动态面积，自第五年起进入稳定期。 物业管理收入 根据商业物业相关要求，参照大市场物业收费标准，按 平均每月元，按有效出租面积计算万平方 米元万元税后为万元。 广告位出租收入及其他收入万元，税后为万元。 三运营费用分析 管理费用平均每年万元。 其中人员工资福利及各项社会保险费万元，办公 万元，差旅费万元，接待费万元，教育培训费 万元，公用水电费万元。财务费用万元。 后期运营宣传费用万元年。 设施设备维护费平均每年万元。 项目前四年运营费用为万元。 四投资分析估算