力，他们的预期投资回报率般在。这部分客 户占整个客户总数的左右。第二类客户为养老型客户，以个人 投资者为主，年龄普遍在岁以上，购买的目的主要是希望退休后 能够得到丰厚稳定的经济来源。这类客户的投资风格比较稳健，经 济实力也比较强，多投资于平方米以上的较大户型，预期投资回 报率多在以下，最看重项目的发展潜力，占客户总数的左 右。除投资型客户外，其他客户也有相当比例，包括以自主兼投资 为主要目的的私营业主办公族和以满足内部需要为目的的海外跨国 集团客户等等。 天津作为北京经济发展的重要辐射地带面向东北的主要经济枢 纽，许多企业在天津都有驻地加上近年来天津开开发区的建设企 业的扩张再建往来沟通的增加，天津同样拥有越来越广泛的客户资 源。酒店市场开发度相比同级别城市，目前天津高级酒店供应相对较 少。四星级以上酒店运营情况尤其良好。五星级酒店更是相对缺乏， 随着天津经济的高速发展，众多国际酒店集团纷纷看好这块市场，未 来天津酒店市场发展空间巨大。 •天津酒店式公寓市场租赁火爆 •外来投资持续增加带来大量目标客户•天津高级酒店运营状况及未来预期看好 天津市真正意义上的酒店式公寓市场供应量不大，整体市场不够 成熟，因此真对当前市场动作较成熟的三个项目进行分析，来描述天 津市场的供应情况。 项目对比分析 项目名 称 地理 位置 酒店管 理 公司 星级 标准 总 建 面 投入 时间 交 通 环 境 商 业 环 境 商务 环境 泰达会 馆 南开区 复康路 号 泰达国 际酒店 有限公 司 五星 万 便 利 般 般 周遍仅 有泰达 会馆酒 店 天津奥 林匹克 大厦 和平区 西康路 成都道 昆明路 交口 新加坡 雅诗阁 集团 四星 万 便 利 较 好 较好 紧邻五 大道 利顺德 大厦 和平区 台儿庄 利顺德 酒店管 四星 万 便 利 好 较好 紧临小路号理白楼 中 央商务 区 老城厢号地酒店价格分析 项目 名称 户型 折扣 价 折扣价折扣价面积日租日租 人民 币元 月 美圆 月 美圆 天 平米 套 美元 日平 米 人民币 平米 天 泰达 会馆 二居室 三居室 居室 二居室 二居室 天津 奥林 匹克 三居室大厦 三居室 复 式 四居室 复 式 利顺 德大 厦 室 厅 二室 厅 三室 厅 平均价 此信息依据为年月日实地调查。 南京路项目 主要指标 总用地面积万平米 总建筑面积约万平米 其中地上万平米地下万平米 分区面积 区总面积约平米其中销售面积约平米 楼层层层层 总面积平米平米平米 物业类 型 国际五星级酒 店 产权酒店式 公寓 产权高级服务 公寓 套数约套约套约套 单套面 积 约平 米 约平 米 区总面积约平米均销售 物业类型层数单层面 积 总面积单层套 数 总套 数 办公层平 米 平 米 套套 标准办公 栋 层 平 米 套 套 区总面积约平米自用办公，不销售 临街商铺总面积约平米裙房层，部分销售 ④项目重环 境 商 业 环 境 商务 环境 泰达会 馆 南开区 复康路 号 泰达国 际酒店 有限公 司 五星 万 便 利 般 般 周遍 大道 利顺德 大厦 和平区 台儿庄 利顺德 酒店管 四星 万 便 利 好 较好 紧临小路号理白楼 中 央商务 区 老城厢号地酒店价格民币 平米 天 泰达 会馆 二居室 三居室 居室 二居室 二居室 天津 奥林 匹克 三居室大厦 三居室 复 式 四居室 复 式 平米 其中地上万平米地下万平米 分区面积 区总面积约平米其中销售面积约平米 楼层层层层 总面积平米平米平米 物业类 型 国际五星级酒 店 产权酒店式 公寓 办公层平 米 平 米 套套 标准办公 栋 层 平 米 套 套 区总面积约平米自用办公，不销售 临街商铺总面积约平米裙房层，部分销售 ④项技术产业园区华苑产业区，地 理位置优越，从城际交通来看，园区地处京沪高速公路天津入口 京冀福高速公路津静公路和京津塘南通道交汇处比邻和天津 机场。来往的商旅都可以成为直接的客户。座更是处其周围本身就是块工作生活娱乐的优质地，但是却没有市 中心的喧闹。商务方面，各类企业进驻园区，从而带来大量的商 务人口流动，他们大都是代表企业形象的重要商务人员，频繁的 商务交流必然需要得到人口集散地 点，众多游客成为顾客的部分。 商旅的日益增多必然对良好的居身之所产生市场需求，然而， 目前周边现存的优质合理的住宿供应不足，已经出现了供不应求 的状况，现有的主要供应点就是件事情的本来面目，才能 采取最佳的处理方法。因此，名高效能人士要时常以兼听则明，偏听则暗 的谏言提醒自己，多方地听取他人的意见，以确保自己能够做出正确的决定。 善于授权 善于授权，举重若轻才是管理者正确的工作方式举轻若重，事必躬亲只会 让自己越陷越深，把自己的时间和精力浪费于许多毫无价值的决定上面。 制订却实可行的计划 许多成功人士的成功经验告诉我们，认真的做份计划不但不会约束我们， 还可以让我们的工作做得更好。当然，同许多其他重要的事情样，执行计划并 不是件简单容易的事。如果你约束自我，实现了自己制定的计划，你就定会 成为个卓有成效的高效能人士。 经常和成功人士在起 心理学研究表明，环境可以让个人产生特定的思维习惯，甚至是行为习惯。 环境能够改变我们的思维与行为习惯，直接影响到我们的工作效能与生活。和成 功人士在起，有助于我们在身边形成个成功的氛围，在这个氛围中我们 可以向身边的成功的人士学习正确的思维方法，感受他们的热情，了解并掌握他 们处理问题的方法。 有效决策 个好的决策思想，不是