行国税局等单位团购， 将是本案未来年内最强有力的竞争对手。 西侧地块为天城小区，拟拆迁后开发。该项目从地 理位臵上被楚秀园钵池山公园及里运河环围，有双公园概念， 离市中心更近，比本案有明显区位优势。占地亩，将建成超 过万平米高档楼盘，也将是本案未来最有可比性的竞争楼盘。 本案东侧为清河区工业园区和开发区。根据淮安市最新总体 规划，开发区内厂房将统外迁至东侧新园区，原厂房可进行房 地产开发。未来几年内该地块房屋上市量将明显增长，但未来几 年消费需求增长将无法超过现在可预计供应量。销售收入预测 基于上述市场容量及价格走势分析，本案地块房屋均价暂估 元，商业用房暂估元，总销售额为亿元， 至少需五年时间消化，中间变数及成本增加不可估算。 市场机遇 城市经济快速发展 年淮安人均已达到美元，根据经济发展规律， 淮安已处于工业化初期向中期迈进的阶段和快速发展的转折点。 十五期间，淮安全社会固定资产投资将达亿元。 城市居民收入增加，生活水平提高 近年来，淮安生产总值均以两位数的速度增长。年实现 地区生产总值亿元，人均国民生产总值美元，财政收 入亿元。随着人均经济收入的不断增长，居民的潜在购买力也 将进步提高，据淮安市统计局提供年月份淮安主要经 济指标中市区居民人均可支配收入元，同比增长，住 宅产业将处于快速增长期。 城市规模的扩容提速 淮安规划年内中心城市人口突破万，建成区面积达到 平方公里，全市城镇人口达到万，城市化水平达到， 城镇人均可支配收入达元年内，中心城市人口达到 万，建成区面积达到平方公里，全市城镇人口达到万， 城市化水平达到以上。本案独特性 地理位臵的独特性和不可复制性。由于本项目位于中央商务区， 西靠里运河，北邻国际会展中心和博物馆，紧靠繁华市区，因而 拥有地理位臵上的巨大优越性，加之宏伟的大社区规划，定是 未来淮安的高档居住区，并使具购买力的购房者趋之若骛。 中央商务区发展空间较大 随着国家严格管理土地政策的进步出台和落实，线城市 的土地市场价格必将越来越高，有发展眼光和前瞻性的房地产公 司已经或将逐步转向二三级城市市场，这必将推动这些地域土 地价格的上涨同时这些区域的土地价格本身随着当地经济和建 设的迅猛发展，房地产市场的逐步升温，也会呈上升趋势。由于 本项目位于淮安中央商务区之文化展示区，紧靠未来的淮安地标 国际会展中心，东邻里运河风光带，随着该区域的大规模建设 和发展，周边环境的巨大变化，地价的升值将蕴藏着较大的空间， 从而在定程度上推动房价的上升。 市委市政府领导重视 淮安市区域规划具有推动经济发展的前瞻性，市委市政 府领导班子也给予了极其高度的重视，各职能部门密切协调也将 有利于本案项目的尽快启动。目前该地块土地先期拆迁已基本完 成。 市场存在的风险 市场容量的局限性。因淮安市区目前仅万人口，年增长到万人，购买 本项目的潜在业主三分之二应该在市区，故市场容量是个比较 大的瓶颈。另方面本项目在淮安属超级大盘，总建筑面积大， 须定时间才能消化，如与购买力限制和市场容量限制形成合 力，对项目的成功开发经营具有定的影响。 由市场容量有限所带来的开发周期较长，从而体现政策的多 变性无法预见性和较差的延续性。 因本项目占地面积较大，须相当长的段时间才能完成整个 项目的建设和经营，估计应在年，期间国家各项政策和标准 尤其是土地政策建筑标准等均可能发生较大的变化，在定的 程度上会增加建筑成本，从而对本项目造成影响，所以不能忽视 政府未，全市城镇人口达到万，城市化水平达到， 城镇人均可支配收入达元年内，中心城市人口达到 万，建成区面积达到平方公里，全市城镇人口达到万， 城市化水平达到以上。本案独特性 地理位臵的独特性和房者趋之若骛。 中央商务区发展空间较大 随着国家严格管理土地政策的进步出台和落实，线城市 的土地市场价格必将越来越高，有发展眼光和前瞻性的房地产公 司已经或将逐步转向二三级城市市场，这必国际会展中心，东邻里运河风光带，随着该区域的大规模建设 和发展，周边环境的巨大变化，地价的升值将蕴藏着较大的空间， 从而在定程度上推动房价的上升。 市委市政府领导重视 淮安市区域规划性。因淮安市区目前仅万人口，年增长到万人，购买 本项目的潜在业主三分之二应该在市区，故市场容量是个比较 大的瓶颈。另方面本项目在淮安属超级大盘，总建筑面积大， 须定时间才能消化，如与购买力时间才能完成整个 项目的建设和经营，估计应在年，期间国家各项政策和标准 尤其是土地政策建筑标准等均可能发生较大的变化，在定的 程度上会增加建筑成本，从而对本项目造成影响，所以不能忽视 政房价下降的走势。同时国家宏观调控在 进步细化和落实中，出台任何项举措都将对本案开发销售 产生巨大影响，国家贷款利率的进步上调，将会对本案成本增 加造成直接影响。 第章建设方案 经其他平方米 容积率 建筑密度 绿地率 户数户 停车位个 其中，地上个，地下个。 自行车位个 建筑设计 总平面布局 本工程的总体设计注意周围城市景观资源充分享受沿河风景带景观资源。同时，总体布局采用围合状的总体布臵，通过规整的高层住宅布局和曲线的高层住宅布局相结合， 围合形态不断变化，形成环环相扣的内园空间，使本小区成为里 运河沿岸的处景观。里住宅部分，充分利用地下空间，采用全地下室停车。 建筑设计理念 每幢住宅均有相对独立的景观绿化空间，户户均有舒适安静 的环境，并共享小区中央花园与周边生态景观，住宅楼的户内空 间充分体现出优良的视觉和功能的环境。 户型设计继承发展了传统的住宅设计理念，空间布局紧凑合 理，以明确清晰的流线确保生活私密和减少行为干扰。号传至小区安保中心进行实时记 录，处理和存贮。 巡更系统 小区相应地点设臵无线巡更信息点，巡更人员装备电子巡更 器，按规定的线路进行值班巡查并记录。 安保监视系统 在小区出入口小区主干道各单元底层门厅电梯轿厢地 下汽车库设臵摄像机，将监视画面穿送至安保中心的多画 面处理器及矩阵切换器，并对其进行录像。 车辆管理系统 对出入小区的机动车辆通过智能卡形式进行管理与计费，并将 信息实时送至小区安保中心。 火灾自动报警系统 在小区内设臵消防安保中心。 火灾报警系统形式采用区域报警系统，在消防中心均设臵台 区域火灾报警控制器，地下车库内设臵火灾报警探测器，属二 级保护对象。 集中火灾报警器能显示火灾报警部位信号和控制信号，