海商贸城通过科学的规划和建设，萧县淮海置业有限公司 的开发经营实力，采取整体推进的方式，建设高水平的商业运作，形成 复合型的张庄寨镇新商业中心，成为张庄寨镇乃至萧县东南部地区商贸 发展的创新制高点。 二构建和谐社会，提供就业与小额创业的双平台 我们也清醒地看到，张庄寨镇经济社会发展还存在较多困难和问题， 其中，农民安稳致富直是迫切需要解决的社会问题，主要原因是新 形势下产业空虚问题突出，镇内企业就业容量有限，城镇居民自主创业 能力不足，增收致富本项目的酝酿申 报过程中，得到了来自政府各方面的热情关心和支持。 二本项目的开发商萧县淮海置业有限公司有雄厚的经济实力作 后盾，良好的经济业绩行业运作能力和社会信誉作基础。公司领导经 地 利用规划，得到了所在地有关部门及当地居民的大力支持，因而是可行 的。 五项目的区位交通仓储物流条件很好，适应商业市场的 建设发展。 六项目有着良好的经济效益。这在本报告的第商业住宅规划任务任务，安稳致富工程切 实推进。项目的开发对于张庄寨镇商业中心的形成与发展具有极大的助 推意义。萧县淮海置业有限公司淮海商贸城项目可行性研究报告 项目编制单位萧县工程咨询研，站式购物 站式娱乐站式休闲，突破老城旧有的商业格局，有利于增强城市的 商业辐射功能，提高该镇城市竞争力。 同时，淮海商贸城通过科学的规划和建设，萧县淮海置业有限公司 的开发经营实力地看到，张庄寨镇经济社会发展还存在较多困难和问题， 其中，农民安稳致富直是迫切需要解决的社会问题，主要原因是新 形势下产业空虚问题突出，镇内企业就业容量有限，城镇居民自主创业 能力不足，增收创业的机会， 同时带动社会就业数千人，拉动社会消费需求估计每年为数千万元，极 大地丰富了丰都县的文化娱乐休闲生活，对于构建和谐社会，塑造独具 人文特色的民俗风情街，具有很大的推动和促进作用。 项重要的举措。目前看，张庄寨镇的存 量空置商业总体量偏大，埋没了其应有的商业价值。本项目进行商贸城 的整体开发建设是非常必要的，经整体改造，不仅提升了现有商业的层 次和形象，扩大商贸经济的规模，经济繁荣程度或经济水平优劣的项重要的元素。大 力发展商贸业可带动整体经济的发展，具有非常深远的积极意义。目前 张庄寨镇城商贸业还处于初级阶段，整体形象和层次都比较差，没有经 过科学的培育发展，饮娱乐业等。萧县淮海置业有限公司淮海商贸城项目可行性研究报告 项目编制单位萧县工程咨询研究所 从目标客户的来源定位 对现有办公环境不满意和企业发展壮大了，需要换间更能体现身 份和档次的企业现有租户，即现租户之转为买住宅楼。不过 要使现有租户转为购买即需要有套比较优惠的措施。投资客 ，要吸引投资客需要有个吸引投资的回报率和保障回报能实现的 方案。自用型买家，对于那些经营平稳发展的企业，此方案较为吸 引。但首期款不能太重，贷款期不能太短。 建筑设地块的地形特点，达到了人工景 观与环境景观相融洽的目的。 本次可行性研究对项目开发的技术分析，是充分结合了项目自身 的实际条件，具有定的可操作性。 从财务评价指标上来看，其市场前景看好，企业能快速回笼资金。 从盈亏平衡分析及敏感性分析可知，本项目有较好的抗风险能力， 资源供给及外部协作条件满足建设要求。 根据在评价过程中对本项目的认识，对本项目实施提出如下建议 经营管理风险规避 本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售及市场招商。 在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施 工方案。 做好物业管理和售后服务工作。 金融财务风险规避。 从自有资金使用成本和开发资金回收考虑应减少占用资金回收风 险，应采用多种方式实现快速销售。 建设管理措施 整合企业资源，提高操作水平。 根据开发资金运作模式的设定，对运用资金的能力要求较高。 提高资金的使用效率的同时，亦要保持整个开发理念的延续性。 委托合作伙伴本项目发展商作为销售及招商代理公司。 项目在招投标阶段应该选有实力的承包商和监理单位，建设过程 中应加强现场不同专业不同工种之间的协调与配合，确保工程进度， 保证工程质量，尽量缩短项目周期。萧县淮海置业有限公司淮海商贸城项目可行性研究报告 项目编制单位萧县工程咨询研究所 第二章项目的可行性和必要性 项目的可行性 镇政府对淮海商贸城的建设十分重视。在本项目的酝酿申 报过程中，得到了来自政府各方面的热情关心和支持。 二本项目的开发商萧县淮海置业有限公司有雄厚的经济实力作 后盾，良好的经济业绩行业运作能力和社会信誉作基础。公司领导经 验丰富，各方面人才搭配合理，管理制度架构健全，运行有序。 三本项目起点高定位准经营发展方式符合国际潮流，有着 很好的发展前途。 四项目的选址性质功能符合项目所在地的城市规划土地 利用规划，得到了所在地有关部门及当地居民的大力支持，因而是可行 的。 五项目的区位交通仓储物流条件很好，适应商业市场的 建设发展。 六项目有着良好的经济效益。这在本报告的第十章将得到充 分的论证。 二项目的必要性 提高城镇商业竞争力，助推张庄寨镇商贸中心的形成与发展 张庄寨镇位于萧县东南部，近年来，该镇紧紧抓住城镇新农村建设 的历史机遇，全面完成城镇商业住宅规划任务任务，安稳致富工程切 实推进。项目的开发对于张庄寨镇商业中心的形成与发展具有极大的助 推意义。萧县淮海置业有限公司淮海商贸城项目可行性研究报告 项目编制单位萧县工程咨询研究所 淮海商贸城项目将以前瞻性的商业和运营体系，推动张庄寨镇成为 汇聚中高端商业激励创业引导消费的城市新商圈，成为衔接老城区 和新城的枢纽，将全镇以及周边地区的客人汇聚于此，站式购物 站式娱乐站式休闲，突破老城旧有的商业格局，有利于增强城市的 商业辐射功能，提高该镇城市竞争力。 同时，淮计定省的流通体系建设，引导本省农业的发展，并为农业科技 推广建立有效平台，为项目周边带来旺盛的市场人气和良好的经济效 益，以造福于河南人民。 为此，河南兴达投资有限公司经过三年对国内外农贸市场的研 究，提出了建设个高起点高标准高服务体系并与国际接轨的大 型现代化的农产品物流园，可以覆盖中西部地区乃至全国的综合性农 产品批发交易中心和物流中心，并力争使之成为在全国具有较强影响 力和辐射力的农副产品物流中心项目。 项目功能定位 通过对国内南京杭州北京武汉青岛等典型农副产品交易市场的全面考察，和对国外日本法国荷兰等较发达国家农副产品 市场交易模式的认真细致研究，本项目在国内现有农副产品物流中心 建设模式和运营体系基础上，借鉴国内国外农副产品物流市场经营模 式运营体系，结合郑州所处地理区位政治经济环境以及未来发 展趋势，制定了建设个以农副产品交易为中心，配套以仓储冷 库酒店银行商贸社区办公汽修信息服务等内容为支撑， 在信息化电子商务平台基础上，把从农副产品由生产基地到消费者餐 桌的整个过程中各环节实现体化衔接的农副产品物流中心项目。 建设规模与内容 河南兴达农产品批发市场的主要经营范围包括蔬菜水果粮油 水产品副食品园林花卉茶叶林产品农资农机等类别， 根据河南兴达农产品批发市场的功能定位，本项目建设内容主要包 括交易用房仓储培育加工物流配送商务写字楼商务办 公楼商务酒店农产品展览馆餐饮中心及其它配套设施等。总建 筑面积平方米，总征地面积万平方米合亩。 市场各功能区规模览表 序号项目各功能建设用地面积平方米建筑面积平方米备注 交易用房 仓储用房 培育用房 初级加工用房 仓储物流中心 农产品展示区配套设施 合计 场址位置及交通条件 本项目位于河南郑州市大郑东新区，郑开大道以南的国际物流园 区。该区属临空经济集聚区，位于郑州东南公里处。新规划 的国道贯穿南北，西南紧临郑州国际机场，西临京珠高速公路， 北临国道。项目位置地域开阔，地势平坦，交通便利，基础设施 配套，周边无污染企业，适合本项目的建设。 水电供应 本项目所在地的水电供应可以满足项目需要。 项目劳动定员及来源 项目建成后需要各类中高级管理人员及工作人员人，其来源 可从河南兴达投资公司内部调配或面向社会公开招聘解决。 项目实施进度 本项目的建设因资金投入巨大，拟分三期进行开发。期开发农 产品交易中心蔬菜水果粮油水产品四个主要业态以及物流园 期。二期开发农产品交易中心花卉园林茶叶副食等市场三个主 要业态与物流园二期。三期开发农产品交易中心农资类市场辅助业 态市场。三期进行分期滚动式开发，前期可以依托兴达投资公司自身 实力进行启动，后期通过回收前期投资和收益如期实现。 项目总工期从可行性研究报告编制到正式竣工交付使用，共计划安排个月。 总投资及资金筹措 本项目总投资,链接无效。万元，申请银行贷款万元， 其余全部海商贸城通过科学的规划和建设，萧县淮海置业有限公司 的开发经营实力，采取整体推进的方式，建设高水平的商业运作，形成 复合型的张庄寨镇新商业中心，成为张庄寨镇乃至萧县东南部地区商贸 发展的创新制高点。 二构建和谐社会，提供就业与小额创业的双平台 我们也清醒地看到，张庄寨镇经济社会发展还存在较多困难和问题， 其中，农民安稳致富直是迫切需要解决的社会问题，主要原因是新 形势下产业空虚问题突出，镇内企业就业容量有限，城镇居民自主创业 能力不足，增收致富本项目的酝酿申 报过程中，得到了来自政府各方面的热情关心和支持。 二本项目的开发商萧县淮海置业有限公司有雄厚的经济实力作 后盾，良好的经济业绩行业运作能力和社会信誉作基础。公司领导经 地 利用规划，得到了所在地有关部门及当地居民的大力支持，因而是可行 的。 五项目的区位交通仓储物流条件很好，适应商业市场的 建设发展。 六项目有着良好的经济效益。这在本报告的第商业住宅规划任务任务，安稳致富工程切 实推进。项目的开发对于张庄寨镇商业中心的形成与发展具有极大的助 推意义。萧县淮海置业有限公司淮海商贸城项目可行性研究报告 项目编制单位萧县工程咨询研，站式购物 站式娱乐站式休闲，突破老城旧有的商业格局，有利于增强城市的 商业辐射功能，提高该镇城市竞争力。 同时，淮海商贸城通过科学的规划和建设，萧县淮海置业有限公司 的开发经营实力地看到，张庄寨镇经济社会发展还存在较多困难和问题， 其中，农民安稳致富直是迫切需要解决的社会问题，主要原因是新 形势下产业空虚问题突出，镇内企业就业容量有限，城镇居民自主创业 能力不足，增收创业的机会， 同时带动社会就业数千人，拉动社会消费需求估计每年为数千万元，极 大地丰富了丰都县的文化娱乐休闲生活，对于构建和谐社会，塑造独具 人文特色的民俗风情街，具有很大的推动和促进作用。 项重要的举措。目前看，张庄寨镇的存 量空置商业总体量偏大，埋没了其应有的商业价值。本项目进行商贸城 的整体开发建设是非常必要的，经整体改造，不仅提升了现有商业的层 次和形象，扩大商贸经济的规模，经济繁荣程度或经济水平优劣的项重要的元素。大 力发展商贸业可带动整体经济的发展，具有非常深远的积极意义。目前 张庄寨镇城商贸业还处于初级阶段，整体形象和层次都比较差，没有经 过科学的培育发展，饮娱乐业等。萧县淮海置业有限公司淮海商贸城项目可行性研究报告 项目编制单位萧县工程咨询研究所 从目标客户的来源定位 对现有办公环境不满意和企业发展壮大了，需要换间更能体现身 份和档次的企业现有租户，即现租户之转为买住宅楼。不过 要使现有租户转为购买即需要有套比较优惠的措施。投资客 ，要吸引投资客需要有个吸引投资的回报率和保障回报能实现的 方案。自用型买家，对于那些经营平稳发展的企业，此方案较为吸 引。但首期款不能太重，贷款期不能太短。 建筑设