雨量充沛，年 均气温，年均降水量，无霜期天。 景区内植覆盖率高，主要分布常绿阔叶林杉木林及马尾松 林，覆盖率达。 二资源条件 湖景区包括地文水文生物景观等自然旅游资源 和苗族民俗节庆文化戏曲文艺及特色民居等人文旅游资 源。地文景观主要指洞溶洞群景观。洞总面积亩， 上下共六层，全长米，洞腔最高处米，最大洞厅面 积平方米，洞内石乳石幔石帘石瀑石柱石 笋石禽石兽等象形副真，惟妙惟肖，鹅管石等溶洞奇观 密布，秋冬时节，常有白雾从洞口升腾，状如樵夫炊烟，俗 称樵隐，乃著名古景之。水文景观主要指湖， 湖突起于米高坎之上，湖面平方公里，余座 山岛点缀其中，形成无数的峡谷水巷，绵延公里长，水质纯净，水体清澈，湖面时宽时窄，沿岸山峦起伏，郁郁葱 葱，湖光山气相映成趣，生物景观主要指湖岸植被景观和野 生动物鸟类活动，由于多种植物群落的生长型叶型及树 叶生长周期的不同，使植被外貌差异明显，特色各异，具有 定有观赏价值，岩羊麂鹿穿山甲鹰面猴等野生动物 经常出没于山林间，白鹭野鸭黄鹂等多种鸟类也时而展 翅，时而戏水，时而欢鸣，体现出人与大自然的和谐。湖区 内聚居的多为苗族，清色的吊脚楼，苗拳药浴油茶等 民风盛行，庆鼓坛青草节等节庆活动热闹非凡，傩戏舞 龙耍狮苗族歌舞等戏曲文艺节目异彩纷呈，湖旅游区 内的人文旅游资源丰富而独特。 三旅游区目标市场定位 从苗族自治县的地缘位置及近中期交通状况来分 析，对照县旅游市场调查及预测，湖旅游区建成后的 目标市场布局分为三级 级目标市场及其邻县邵阳市。这些地区是游 客来源的主力，是先导市场。 二级目标市场怀化张家界长沙湘潭株洲永 州等公里以内的市县及广西桂林龙胜资源和贵州黎平等邻近市县。 三级目标市场广东湖北上海等中国南方地区。 四价值评估 湖景区包涵定的自然景观和人文景观，以溶洞景 观山水风光苗族民俗风情为主要内容，是既有定观赏 性，又具备较强参与性的生态旅游区，生态环境良好。景区 内水电供应充足，无三废和躁音污染，空气清新， 水质清沌，安详宁静，环境质量优良，特别是庆鼓坛与 傩戏等民族文化旅游资源与国内同类地区相比，具有突 出优势，可作为湖景区的特色资源基础。整个景区开发 投资估算为万元，投资规模中等，随着风景名胜区 的大力开发建设，以桂林旅游市场为依托，只要充分搞好市 场营销策划，不断开拓占领客源市场就能在较短期间收回投 资，效益明显，因此，投资湖景区开发是十分可行的。 第三章投资分析 根据湖景区开发可行性论证报告和湖景区 修建性详细规划，景区整体开发投资估算为万元，见 表表建设投资 湖北上海等中国南方地区。 四价值评估 湖景区包涵定的自然景观和人文景观，以溶洞景 观山水风光苗族民俗风情为主要内容，是既有定观赏 性，又具备较强参与性的生态旅游区，生态环境良景区的特色资源基础。整个景区开发 投资估算为万元，投资规模中等，随着风景名胜区 的大力开发建设，以桂林旅游市场为依托，只要充分搞好市 场营销策划，不断开拓占领客源市场就能在较短期间收回投 资 景点项目建设投资 景点项目建设投资推框算表 表 序号景点名称建设内容金额万元 洞公园 公里洞内盘桓游道 书院 诗词碑林 洞避暑同庄 购物中心 喂养各种野生动物 狩猎探险区森林探险站 观景台购置猎枪 动物饲养场 花岛培植花卉 建亭榭 序号景点名称建设内容金额万元 经济植物园 药材林 杉松木林 笋竹林 珍稀树种林 泉引水建人工瀑布 梁山水寨建座水榭聚义堂 山野渔村新建或搬迁户渔户村 湖区上游接待站新建中高档床位张 小庐山游乐城 洞至湖 三星级民族宾馆 网球场 保龄球馆中途游泳池改造 码头休闲疗养区游道新建 休闲疗养区野生动物园游道新建 休闲疗养区经济植物园游道新建 码头渡假宾馆别墅游道新建 休闲疗养区上游接待站林荫道新建 码头民俗文化村东 墅宾馆 上游接待站 小庐山游乐城 合计 四景区建设征地投资 景区建设征地投资框算表 表 序号用地类型面积 征地价格 万元亩金额万元 旅游建设用地移民建设用开闭所个变电室输电线路 电讯建个讯号塔电话亭个邮政所光缆 给排水系统供水干管排水干管供水池水站 交通工程旅游车辆，个码头，运输船只 公共服务设施摄影点游乐场所垃圾转运建东西 码头青峦碧影梁山水 寨 游道新建 合计 三景区停车场建设投资 景区停车场建设投资框算表 表 序号停车场位置面积金额万元 码头停车坪 渡假别墅宾馆 上游接待站 小庐山游乐城 合计 四景区建设征地投资 景区建设征地投资框算表 表 序号用地类型面积 征地价格 万元亩金额万元 旅游建设用地移民建设用地 其它用地 合计 五市政及其它建设投资 市政及其它建设投资框算表 表 序号工程项目建设内容及工程量金额万 元 绿化建筑景点环境绿化，森林防火及病虫害防治。 电力系统建开闭所个变电室输电线路 电讯建个讯号塔电话亭个邮政所光缆 给排水系统供水干管排水干管供水池水站 交通工程旅游车辆，个码头，运输船只 公共服务设施摄影点游乐场所垃圾转运站诊所 景区管理费年不可预计费 合计 目前，已由苗族自治县人民政府完成投入万元， 修建了湖区入口公路码头电讯等部分设施建设，尚需 万元开发建设资金。 二效益预测 湖景区可遵循边