田合作社参与和介入项目建设，可以加 快项目建设机制创新，提高开发效益。 第二章项目区概况 自然概况 怀远县马城镇位于怀远东南部，全镇人口万人，面积 平方公里，现有耕地万亩，北至天河，南至淮南，西临淮 河，东与凤阳蚌埠接壤。国道南北穿境而过。种植业以小麦 水稻大豆棉花西瓜花生为主。 项目区位于马城镇白衣东湖和大塘位于独山河两岸，由于地势较 高，由于距离十二门塘排灌站较远，极易受旱，农民家户种植时， 每年只能种小麦和大豆和玉米，效益低下。目前由合作社李靖承包经营。 怀远县龙达农业专业合作社实施土地治理项目区总面积平方 公里，耕地面积亩。 本地区属暖温带半湿润季风气候区，总的特点是冬季盛 行西北风，气候寒冷干燥，夏季多东南风，气候炎热多雨，雨量适 中，光照充足，年均降雨量毫米左右，蒸发量毫米左右蒸 发器值年平均气温摄氏度，平均无霜期天，日照小 时。 项目区地形北部低，南部高。地面高程米，地 势平坦。土壤以沙壤和粘土为主。 项目区水资源比较丰富，地处淮河支流独山河，为项目区 提供可靠的水源。 项目区土地连片，望无际，现有亩亩耕地绝大部分 是旱田。 由于项目区内地势较高，田间灌排水体系不健全，工程不 配套，十二门塘电灌站项目区较远，夏秋季特别容易形成旱灾，村 民已该水稻种植为单旱作物种植多年。 合作社的基本情况 怀远县龙达农业专业合作社成立于年月，成员人，股 份制经营，收益按股份比例分配，法人代表李靖女，汉族，年出 生，中共党员，大专学历，现居住马城镇五淮村，承包流转当地农户 土地亩，其中农户入社土地亩，合作社承包农户土地亩。合作社法人李靖有着丰富的管理工作经验，先后创办兴龙养殖 场孔津湖龙虾养殖协会，年晋升兴龙养殖场为怀远县 龙达农业专业合作社，下设龙达种植业经营部龙达养殖业经营部 龙达园林生态苗圃。年起与怀远县金贵种业有限公司签订良种繁 育协议，逐步发展成为怀远县金贵种业有限公司稳定的良种生产基地。 现拥有固定资产总额万元。现有农技术人员人，其中工程 师人，助工人，原转包出土地农民有人在其承包的土地和养殖 场从事生产。 基础设施 项目区内现有干支渠条，长度公里。中沟条，长 公里。多年来马城镇坚持抓水利兴修大沟已基本疏浚遍。排水畅 通，现有田间小沟条，总长公里，小型桥梁余座。基本满 足项目区排灌需求。 合作社李靖拥有大型拖拉机台，配套农机具台，开沟 机台，机耕面积占，机播面积，机收面积。 区内现有机耕路条，长公里。与马城孝仪公路路相接， 对外交通比较便利。 孝仪马城线路经过白衣村，可以接到项目区。 第三章项目建设的必要性和可行性 影响合作社农业发展的主要限制因素。 项目区位于马城镇白衣东湖和大塘，是马城镇重要的粮食主产区。 区内水利工程是上世纪年代修建，干支沟骨干排水工程已经形成，由于年久失修，加之人为损毁严重，灌排能力大大降低。现有 条件下，合作社用柴油机抽排内涝，项目区地势低洼极易受到旱灾损 失，尤其是小麦在冬春季易受旱灾，产量低，平均亩产公斤左右， 比全县平均亩产低公斤，黄豆亩产公斤，比全县平均亩产底 公斤。合作社农业机械还不能满足需求，仓库晒场等良种繁育必 须的基础设施缺乏，作物收获时如遇连阴雨，损失较大。对外交通主 要是土路，路况较差，不利于农产品运输。 项目建设的必要性 合作社集中承包经营了农户分散种植的土地，实现了土地的规模 经营，促进了粮食增产，对保障国家粮食安全起到积极作用，农业综合 开发合作社实施土地治理项目建设有着十分重要的意义。 项目建设是改善合作社基础设施落后，提高其农业生产能 力的迫切需要承包流转当地农户 土地亩，其中农户入社土地亩，合作社承包农户土地亩。合作社法人李靖有着丰富的管理工作经验，先后创办兴龙养殖 场孔津湖龙虾养殖协会，年晋升兴龙养殖场为怀远县 龙达农业万元。现有农技术人员人，其中工程 师人，助工人，原转包出土地农民有人在其承包的土地和养殖 场从事生产。 基础设施 项目区内现有干支渠条，长度公里。中沟条，长 公里。多年来马城镇坚持抓水利兴修。 区内现有机耕路条，长公里。与马城孝仪公路路相接， 对外交通比较便利。 孝仪马城线路经过白衣村，可以接到项目区。 第三章项目建设的必要性和可行性 影响合作社农业发展的主要限制因素社用柴油机抽排内涝，项目区地势低洼极易受到旱灾损 失，尤其是小麦在冬春季易受旱灾，产量低，平均亩产公斤左右， 比全县平均亩产低公斤，黄豆亩产公斤，比全县平均亩产底 公斤。合作社农业机械还不能满足现了土地的规模 经营，促进了粮食增产，对保障国家粮食安全起到积极作用，农业综合 开发合作社实施土地治理项目建设有着十分重要的意义。 项目建设是改善合作社基础设施落后，提高其农业生产能 力的迫切灌站可进行水稻种植，可使合作社粮食和 油料生产得到显著提高。 怀远县年国家农业综合开发怀远县龙达农业专业合作 社实施土地治理项目是保障国家粮食安全的需要。怀远县地处淮河中 游，黄淮海平原南端， 强县国家水利建设先进县国家优质粮食产业化重点县全国平原 绿化先进县和全国无公害蔬菜生产示范基地。省农发局号 文件要求，农业综合开发扶持合作社要突出产粮大县。我县合作社以 粮食种植为主届三中全会精神的具体体现。 党的十七届三中全会作出了中共中央关于推进农业改革发展若干重 大问题的决定，允许农民以多种形式流转土地承包经营权，发展适度 规模经营。农业综合开发实施合作社土地治理是合理可行的。 本项目工程建成后，可改造中低产亩，其中改善灌溉面积 亩，新增灌溉面积亩，改善除涝亩，大大提高农业旱 涝保收能力。实现新增小麦生产能力万公斤，新增水稻生产万 公斤，大豆增产万公斤。净增种植业产值万元。 社会效益 经过综合治理后，区内除涝除渍灌溉标准大大提高，优化土 壤，优化种植结构，变中低产田为旱涝保收的稳定高产，成位 包架空层和露天停车位小区道路绿化供水供电围墙等 配套设施。 总用地面积为平方米。 拟建总建筑面积平方米。其中，商住建筑面积 平方米，商铺建筑面积平方米，架空层建筑面积平方米。 建筑总占地面积平方米。 建筑密度为，建筑容积率为。 绿化面积平方米，绿化率为。 道路广场景观泳池及停车场等面积平方米，停车 位个。 住宅楼总户数户 主要建设条件 政策条件 年五届省政府第次常务会议原则通过的海南省人民政 府关于促进房地产业持续稳定健康发展的意见中提出，房地产开发 项目土地增值税从房地产开发企业预售商品房套数过半时开始预征， 而原来的规定是开始销售就要征收，这实际上可以让企业的资金流 动更有效益。该意见还规定，房地产开发项目预售收入的企业所得税，按国家税收政策规定的预计利润率下限标准预征，实行按季预 缴按年清算。下限两字，意味着部分房地产企业可以少交。 因此，优越的政策条件将是本项目能够顺利实施与建设的重要保障。 地理位置条件 本项目位于进出定安县的必经之路见龙大道北端，交通方 便快捷，项目所需的建筑材料和装修材料在附近即可购买。因此， 在交通运输配套产业物资供给等方面具有很多便利条件，这必然 会将地理位置条件转化为支持本项目顺利建设的优势。 电力通讯给排水条件 本项目所在地属于定安县的新兴城区塔岭新城区的繁华地 带，其电力通讯和给排水等城市基础设施均已日臻完善，各种基础 配套设施已趋齐全。因此，电力通讯和给排水条件能满足本项目建 设的实际需要。 项目投入总资金及资金筹措 项目总投入资金为万元，其中项目资本金万元， 占总投入资金的，主要用于购置土地土地平整配套基础设 施及楼房建设，少部分用于建设期利息和流动资金债务资金 万元，占总投入资金的，拟分两年向银行贷款，全部用于商品 楼房建设。 主要技术经济指标 表主要技术经济指标表 序号项目单位指标备注 建设规模项目用地面积 建筑物总占地面积 总建筑面积 容积率 绿化率 建筑密度 总居住户数户 停车位个 项目定员人 项目总投资万元 建设投资万元 建设期利息万元 流动资金万元 资本金比例 销售营业收入万元房屋销售期合计 营业税金及付加万元同上 土地增值税万元同上 总成本费用万元同上 利润总额万元同上 总投资收益率 资本金净利润率 全部投资经济效果指标 财务内部收益率税后 投资回收期年税后 财务净现值万元税后 资本金投资经济效果指标 财务内部收益率 投资回收期年 财务净现值万元 盈亏平衡点第年 结论与建议 结论 本项目符合当前改善城市住房条件扩大内需的国家政策及定安 塔岭新城区控制性详细规划，经济性优越，建设条件充分，开发时机 良好，建设规划和工程方案均切实可行，本项目建成后，可加快定安 县的城市化进程，改善周边的整体环境，提升当地的房地产品位。 建议 田合作社参与和介入项目建设，可以加 快项目建设机制创新，提高开发效益。 第二章项目区概况 自然概况 怀远县马城镇位于怀远东南部，全镇人口万人，面积 平方公里，现有耕地万亩，北至天河，南至淮南，西临淮 河，东与凤阳蚌埠接壤。国道南北穿境而过。种植业以小麦 水稻大豆棉花西瓜花生为主。 项目区位于马城镇白衣东湖和大塘位于独山河两岸，由于地势较 高，由于距离十二门塘排灌站较远，极易受旱，农民家户种植时， 每年只能种小麦和大豆和玉米，效益低下。目前由合作社李靖承包经营。 怀远县龙达农业专业合作社实施土地治理项目区总面积平方 公里，耕地面积亩。 本地区属暖温带半湿润季风气候区，总的特点是冬季盛 行西北风，气候寒冷干燥，夏季多东南风，气候炎热多雨，雨量适 中，光照充足，年均降雨量毫米左右，蒸发量毫米左右蒸 发器值年平均气温摄氏度，平均无霜期天，日照小 时。 项目区地形北部低，南部高。地面高程米，地 势平坦。土壤以沙壤和粘土为主。 项目区水资源比较丰富，地处淮河支流独山河，为项目区 提供可靠的水源。 项目区土地连片，望无际，现有亩亩耕地绝大部分 是旱田。 由于项目区内地势较高，田间灌排水体系不健全，工程不 配套，十二门塘电灌站项目区较远，夏秋季特别容易形成旱灾，村 民已该水稻种植为单旱作物种植多年。 合作社的基本情况 怀远县龙达农业专业合作社成立于年月，成员人，股 份制经营，收益按股份比例分配，法人代表李靖女，汉族，年出 生，中共党员，大专学历，现居住马城镇五淮村，承包流转当地农户 土地亩，其中农户入社土地亩，合作社承包农户土地亩。合作社法人李靖有着丰富的管理工作经验，先后创办兴龙养殖 场孔津湖龙虾养殖协会，年晋升兴龙养殖场为怀远县 龙达农业专业合作社，下设龙达种植业经营部龙达养殖业经营部 龙达园林生态苗圃。年起与怀远县金贵种业有限公司签订良种繁 育协议，逐步发展成为怀远县金贵种业有限公司稳定的良种生产基地。 现拥有固定资产总额万元。现有农技术人员人，其中工程 师人，助工人，原转包出土地农民有人在其承包的土地和养殖 场从事生产。 基础设施 项目区内现有干支渠条，长度公里。中沟条，长 公里。多年来马城镇坚持抓水利兴修大沟已基本疏浚遍。排水畅 通，现有田间小沟条，总长公里，小型桥梁余座。基本满 足项目区排灌需求。 合作社李靖拥有大型拖拉机台，配套农机具台，开沟 机台，机耕面积占，机播面积，机收面积。 区内现有机耕路条，长公里。与马城孝仪公路路相接， 对外交通比较便利。 孝仪马城线路经过白衣村，可以接到项目区。 第三章项目建设的必要性和可行性 影响合作社农业发展的主要限制因素。 项目区位于马城镇白衣东湖和大塘，是马城镇重要的粮食主产区。 区内水利工程是上世纪年代修建，干支沟骨干排水工程已经形成，由于年久失修，加之人为损毁严重，灌排能力大大降低。现有 条件下，合作社用柴油机