能够赢得顾客的心。可谓是得人心者得市场，失人心者没 生意竞争的主要方向是竞优质的服务，争顾客的心让顾客真正享受到精神 上的满足，做到装修实用性超前性，服务个性化，管理制度化，消费经济性， 这就是我们即将推向市场的最好商品。 市场竞争者分今进入追求 娱乐质量与环境品位的新阶段。人们从传统消费模式逐渐转变为文化消费信息 服务的模式。消费者享受的不仅是物质上的娱乐，更是精神上的娱乐。于是， 娱乐也由原先的单纯空间物质环境向俱乐部成立于年，由境外投资，引进国 外高档俱乐部的经营与管理模式。年，北京出现了会员制俱乐部长安俱 乐部京城俱乐部。他们的特点是都在城市的中心位置，俱乐部内豪华高档， 休闲娱乐应俱全。式会所的影响较大。 淮安建设高档娱乐会所情况分析 淮安的娱乐行业自从年代发展以来，分别经历了演艺静吧歌厅迪 厅俱乐部以及发展到最近的高级俱乐部和私人会所。目前淮安的娱乐行业可以说 上断 扩展，逐渐分散到经济开发区和清浦区附近，其运营模式还是传统的夜总会运营 模式，而顾客组成也比较固定。 回望数家定位高端装修很豪华，各方面条件都很优越的会所开业不久就生 意惨淡，就是脱离了 生意竞争的主要方向是竞优质的服务，争顾客的心让顾客真正享受到精神 上的满足，做到装修实用性超前性，服务个性化，管理制度化，消费经济性， 这就是我们即将推向市场的最好商品。 市场竞争好 华尔街淮汽大厦元装饰以现代时尚为主 竞争者趋势分析 提供多元化服务 由于娱乐会所属于娱乐事业，与流行息息相关，而且消费者的需求日益复杂， 除在意装潢格调音响质量伴唱带质量餐饮口味意识抬头，因此在选择时，具有良好形象 及合法执照的会所较能获得青睐。另外，前几年公共意外频传，消费者在选择店 家欢唱之际，安全性的考虑就占了很大的比重，因此业者必须加强安全消防措施 的设置，提供 听设备，包括无线麦克风立体环绕音响喇叭等，使消费者可以享受到更好 的服务。 四项目比较分析与工程进度安排 页 项目比较分析 地块情况本项目所用市民防大厦处淮安市环城主干道，且以与本项目存在不可比性。 工程进度安排 外部配套条件 该项目周围基础设施达到六通，即通道路上水下水电煤气和通讯设 施，所以，项目所需的外部配套条件已具备。 工程进度安排 该项目自年月开始前期准备工作，年月上旬着手设计装修， 年月底竣工，并进入试营业。年月底正式营业。具体工程进度安 排如下 项目名称年工程进度安排表年年 页 项目立项 项目规划和方案设 计 项目可行性研究报 告 项目设计 设备安装工程 装修工程 竣工验收 第二阶段，本阶段为市场上升期消费上升期，由于前阶段的市场成功开 拓，使得会所逐渐形成定的认知度，并取得良好的市场形象和销售业绩，因此 价格主体应呈现上升趋势。本阶段的价格在单位成本基础上再次提高 第三阶段，本阶段为市场成熟期运河之都淮安，历史悠久，文化名城。淮安自改革开放以来，随着国 民经济和城市建设的飞跃发展，人们的消费能力和消费层次也随之快速提升。在 这十倍速发展的时代里，人们对娱乐方式的需求也是日新月异，务求新奇，这也 促使淮安的娱乐行业以前所未有的速度蓬勃发展，从最初的单化模式向多元 化多层次化的方向快速发展，称之为百花齐放，百家争鸣也不为过。娱乐 场所也由最初单调乏味的模式跨越式地向层次丰富，特色明晰的方向发展以适应 日新月异的消费需求。同时我们也可以看到在投资获利丰厚的高回报后，随之而 来的是越来越激烈的市场竞争和极其快速的新旧交替，形成你方唱罢我登场 的竞争格局。但是，像本项目这样高档娱乐的现代化市场定位及经营思路的会所 确还未现世，在淮安现在有几家私人会所仅仅只是以封闭式的经营操作，在市场 页 上无很大冲突。因此在此背景下，我们开发的淮安高级娱乐会所无疑适时而 上，具有定的建设必要性，方面尽可能的提供给市场高品质高服务的会所， 满足市场的需求，另方面也会产生较大的经济效益和社会效益。 三项目市场分析 国内娱乐会所市场分析 随着我国娱乐业的发展，娱乐消费经历了从解围型粗放型到如今进入追求 娱乐质量与环境品位的新阶段。人们从传统消费模式逐渐转变为文化消费信息 服务的模式。消费者享受的不仅是物质上的娱乐，更是精神上的娱乐。于是， 娱乐也由原先的单纯空间物质环境向环境与文化内涵并重的多功能现代 化娱乐转型。 与经济息息相关的会所业在经济发展迅猛的繁华都市，出现了种较为极端 的高级商业会所俱乐部金字塔顶端的高级商业会所。 国内最早的家会所皇家俱乐部成立于年，由境外投资，引进国 外高档俱乐部的经营与管理模式。年，北京出现了会员制俱乐部长安俱 乐部京城俱乐部。他们的特点是都在城市的中心位置，俱乐部内豪华高档， 休闲娱乐应俱全。当时的富有者为了生意上的需求多在此结交朋友，这里成为 了真正的商业俱乐部，并多以商务会员为主。年至年，以俱乐部为主 的会所开始转型，大型的高档社区出现了私家会所，会所的设计以及经营管理方 面受港式会所的影响较大。 淮安建设高档娱乐会所情况分析 淮安的娱乐行业自从年代发展以来，分别经历了演艺静吧歌厅迪 厅俱乐部以及发展到最近的高级俱乐部和私人会所。目前淮安的娱乐行业可以说 上百花齐放，竞争日益激烈，目前无论是硬件环境上的装修还是软件管理整体 策划项目定位及广告投入在淮安市场上都可以说是空前的。 淮安最早形成规模的夜总会始于商业中心附近。随着淮安城市不断 扩展，逐渐分散到经济开发区和清浦区附近，其运营模式还是传统的夜总会运营 模式，而顾客组成也比较固定。 回望数家定位高端装修很豪华，各方面条件都很优越的会所开业不久就生 意惨淡，就是脱离了市场，疏远了客人，或在经营前没个合理的定位。 页 因此在目前竞争十分激烈的市场条件下，竞争的关键光靠流的硬件装修是 不行的，还得看是否，由展万吨的 基本要求。 建设规模 根据年油品运输需求，结合国内外油运市场发展，拟推荐千 千万吨级油品船和千吨级油品船为建设代表船型。建设万吨级千吨级油品装船泊位各个，千吨级油品泊 位个，并相应建设内航道防波堤和库区陆域等。 设计能力为油品装卸量万吨，其中油品万吨，油品万 吨。 项目建设的条件 自然条件 本项目位于港规划北区内，即现北防波堤外侧，港区海域浪小， 基本不淤，航道稳定，自然条件较好，具备建港条件。 集疏运条件 港口通过管道与石化公司和油田石化总厂相连，通过港区铁路 专用线和两条疏港公路分别与铁路级公路和高速公路相连 接，港口集疏运条件良好。 外部协作条件 港已建工程为本项目提供了很好的依托条件，供电供水导助 航和通信等外部协作条件良好。当地建筑材料和砂石料来源丰富，供应有 保障。 工程方案 总平面布置 综合自然条件和已建工程情况等，提出港池北侧起步方案和南 侧起步方案二两个平面布臵方案详见附图。 在两个总平面布臵方案中，其防波堤防浪护岸布臵相同，拟建三个 泊位在港池中的位臵及近期陆域利用位臵不同。 总平面布臵方案防波堤与码头布臵合理，陆域罐储区预留铁路装 卸区及辅建区分区布臵，且预留发展用地对港口未来发展的适应性较强， 推荐总平面布臵方案。 装卸工艺 根据油品品种和运量，考虑在每个码头上布臵台输油臂 和台涡轮流量计，并相应管线和阀组。在万吨级码头上布臵登船梯。 水工结构 对桩基与重力式结构进行了多方案比选，并重点对重力式方块结构与 圆筒结构和桩基板梁式结构方案进行了比较，推荐方块方案。 为提高码头泊位对船舶和货种的适应能力，万吨级泊位为停靠万 吨级船舶和可同时停靠千吨级和千吨级船各艘千吨级泊位为兼靠万吨级船预留发展条件。 项目建设工期 建设工期为年不包括前期设计 项目投入总资金及效益情况 总投资估算为亿元，其中固定资产投资亿元，流动资 金亿元。固定资产投资中，静态投资部分为亿元，动态投资部 分为亿元建设期贷款利息。 项目资本金亿元，由港务局用固定资产折旧利润以 及交通部安排港口建设费解决。其余亿元申请国家开发银行贷款，贷 款部分尚未与开发银行签订贷款协议。 财务评价采用增量赢利分析总量清偿分析的原则。增 量全部投资的财务内部收益率为，投资回收期为年。项目赢利 能力较好，清偿能力较强，现金流量情况良好。 经济评价采用有无对比法。本项目的效益主要是船舶在港停 时节约和运输费用节约等。经济内部收益率为，经济净现值为 亿元，本项目经济效益较好。 项目风险分析采用专家调查评估法。本项目在融资和外部环境 两个方面存在相对较大的风险，其他方面的风险般或较小。通过合资经 营方式和争取国家的支持可以规避，没有不可承担的风险。 主要技术经济指标 主要技术经济指标表 项目单位指标备注 设计通过能力万 泊位数个油品泊位 千吨级泊位个 万吨级泊位个能够赢得顾客的心。可谓是得人心者得市场，失人心者没 生意竞争的主要方向是竞优质的服务，争顾客的心让顾客真正享受到精神 上的满足，做到装修实用性超前性，服务个性化，管理制度化，消费经济性， 这就是我们即将推向市场的最好商品。 市场竞争者分今进入追求 娱乐质量与环境品位的新阶段。人们从传统消费模式逐渐转变为文化消费信息 服务的模式。消费者享受的不仅是物质上的娱乐，更是精神上的娱乐。于是， 娱乐也由原先的单纯空间物质环境向俱乐部成立于年，由境外投资，引进国 外高档俱乐部的经营与管理模式。年，北京出现了会员制俱乐部长安俱 乐部京城俱乐部。他们的特点是都在城市的中心位置，俱乐部内豪华高档， 休闲娱乐应俱全。式会所的影响较大。 淮安建设高档娱乐会所情况分析 淮安的娱乐行业自从年代发展以来，分别经历了演艺静吧歌厅迪 厅俱乐部以及发展到最近的高级俱乐部和私人会所。目前淮安的娱乐行业可以说 上断 扩展，逐渐分散到经济开发区和清浦区附近，其运营模式还是传统的夜总会运营 模式，而顾客组成也比较固定。 回望数家定位高端装修很豪华，各方面条件都很优越的会所开业不久就生 意惨淡，就是脱离了 生意竞争的主要方向是竞优质的服务，争顾客的心让顾客真正享受到精神 上的满足，做到装修实用性超前性，服务个性化，管理制度化，消费经济性， 这就是我们即将推向市场的最好商品。 市场竞争好 华尔街淮汽大厦元装饰以现代时尚为主 竞争者趋势分析 提供多元化服务 由于娱乐会所属于娱乐事业，与流行息息相关，而且消费者的需求日益复杂， 除在意装潢格调音响质量伴唱带质量餐饮口味意识抬头，因此在选择时，具有良好形象 及合法执照的会所较能获得青睐。另外，前几年公共意外频传，消费者在选择店 家欢唱之际，安全性的考虑就占了很大的比重，因此业者必须加强安全消防措施 的设置，提供 听设备，包括无线麦克风立体环绕音响喇叭等，使消费者可以享受到更好 的服务。 四项目比较分析与工程进度安排 页 项目比较分析 地块情况本项目所用市民防大厦处淮安市环城主干道，且以与本项目存在不可比性。 工程进度安排 外部配套条件 该项目周围基础设施达到六通，即通道路上水下水电煤气和通讯设 施，所以，项目所需的外部配套条件已具备。 工程进度安排 该项目自年月开始前期准备工作，年月上旬着手设计装修， 年月底竣工，并进入试营业。年月底正式营业。具体工程进度安 排如下 项目名称年工程进度安排表年年 页 项目立项 项目规划和方案设 计 项目可行性研究报 告 项目设计 设备安装工程 装修工程 竣工验收 第二阶段，本阶段为市场上升期消费上升期，由于前阶段的市场成功开 拓，使得会所逐渐形成定的认知度，并取得良好的市场形象和销售业绩，因此 价格主体应呈现上升趋势。本阶段的价格在单位成本基础上再次提高 第三阶段，本阶段为市场成熟期