已经准备到位。 项目已取得当地政府有关领导和部门的肯定，并已取得同意立项的批复 文件。 项目主要经济指标 项目主要经济指标见下表表。 表项目主要经济指标 序号项目单位数量备注 主要经济结果和数据 项目投入总资金万元 建设投资不含建设期利息万元 其中自有资金万元 建设期利息万元 销售收入万元 销售税金万元 销售利润万元 所得税万元 税后利润万元 二主要经济评价指标 项目财务内部收益率基准收益率 税后项目财务内部收益率基准收益率 财务净现值税后万元 财务净现值税前万元 动态投资回收期税后年 动态投资回收期税前年 投资利润率 投资利税率 三项目可行性研究报告编制依据 国家计委建设部建设项目经济评价方法与参数第三版年 建设部房地产开发项目经济评价方法建标号 国家发展计划委员会投资项目可行性研究指南计办投资号 武汉市城市总体规划年 武汉市及区年国民经济和社会发展统计公报 项目开发用地协议书 武汉市及区以及项目周边地区市场调研和现场勘查资料。 四项目可行性研究报告研究范围 项目开发市场环境分析 项目建设初步方案 项目定位 项目开发经营模式 项目环境影响评价 项目投资估算与资金安排 项目融资方案 项目财务评价 项目风险分析。 五项目建设存在的问题与项目实施建议 项目建设存在的问题 项目土地使用权问题及前期各项审批手续尚未全部完成，项目方案尚不 能最后确定。 项目前期启动尚存在阻力，影响项目按计划如期实施。 项目建设投资总额控制有赖于项目实施过程中承办方的具体执行情况， 不确定因素较多，此方面风险较大。 项目开发总体规模较大，市场消化速度和能力会对项目构成严重影响。 存在预期利益难以兑现的可能。 资金供应方案尚未落实，银行贷款还未最终定夺。 存在较强的市场竞争压力，项目的竞争优势和竞争力还需要多方面的培 育。 项目实施建议 对本项目的实施建议主要有以下几点 宜迅速解决余下部分土地使用权问题。 及时解决本项目施工临时用水用电问题，开发商要敦促开发区早日启 动本项目的市政配套工程，最迟应在项目期开始销售前完成正式供水供电 通讯等工程。 尽快组织国内外优秀规划建筑园林设计机构完成项目设计。 集中力量抓紧完成项目的规划和立项报批工作，落实项目开工建设的各 项手续，确保项目能按合同约定按时开工建设。 项目营销工作从策划到组织落实需要周密考虑和安排，必须做详尽的市 场调查工作。 既要节省建设资金，又必须切实保证工程质量，坚持以质量领先的市场 策略。 临环湖公路的期三期项目的绿化和主题景观应先期建成，先树形象 后卖楼。 项目开发的各个阶段要注意邀请既有实力又能切实认真地投入的合作伙 伴。以增强承办方自身在特大项目开发上的业务能力。 重视项目的广告宣传工作，保证足够的广告投放量，在广告的文案和设 计上做足文章，为本项目积聚人气。 二项目开发市场环境分析 房地产项目开发经营市场环境，即投资环境，决定项目的定位运作和最终 成效。 项目开发经营机会产生于它所依赖的市场环境之中。 同样地，项目的开发经营风险，也埋藏在项目依赖的市场环境的不确定因素 集合之中。 项目开发经营政策层面分析 由于房地产业是国民经济发展极为重要的基础性产业，它是各行各业必须的 生产资料，又是广大城市居民必要的生活条件，所以它的 项目建设存在的问题 项目土地使用权问题及前期各项审批手续尚未全部完成，项目方案尚不 能最后确定。 项目前期启动尚存在阻力，影响项目按计划如期实施。 项目建设投资总额控制有赖于项目实施贷款还未最终定夺。 存在较强的市场竞争压力，项目的竞争优势和竞争力还需要多方面的培 育。 项目实施建议 对本项目的实施建议主要有以下几点 宜迅速解决余下部分土地使用权问题。 及时项目设计。 集中力量抓紧完成项目的规划和立项报批工作，落实项目开工建设的各 项手续，确保项目能按合同约定按时开工建设。 项目营销工作从策划到组织落实需要周密考虑和安排，必须做详尽的市 场调既有实力又能切实认真地投入的合作伙 伴。以增强承办方自身在特大项目开发上的业务能力。 重视项目的广告宣传工作，保证足够的广告投放量，在广告的文案和设 计上做足文章，为本项目积聚人气。 在项目依赖的市场环境的不确定因素 集合之中。 项目开发经营政策层面分析 由于房地产业是国民经济发展极为重要的基础性产业，它是各行各业必须的 生产资料，又是广大城市居民必要的生活条件，所以国房地产市场依然是政府政策主导型市场，尚未达到市场机制起主导作用 的市场。所以，对个大型房地产投资项目来说，政策层面分析处于首要地位。 土地供给政策调整 年月日，关于加强土地供应管理促进出让。 通知要求，严格控制高档商品房的土地供应。凡高档商品住房写字楼 等商业性用房积压较多的地区，要严格限制土地供应量，或暂停供应土地。停止 别墅类用地的土地供应。严禁以科技教育观光农通知指出，年要继续全面推行并严格执行经营性土地使用权招标 拍卖挂牌出让制度，建立健全具体制度和操作规范，认真纠正和严肃查处土地出 让中违规操作问题和违纪违法行为。 通知强调，各地要严格按银行关于进步加强房地产信贷业务管理的 通知银发号 通知要求 房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质信用等级较高没有拖 欠工程款的房地产开发企业。对未取得土地使用权证书建设用地规划许可证 建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。严禁以房 地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。 商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。 商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。对 借款人申请个人住房个性后，即形成为在激烈的竞争中的优势点竞 争点卖点。 项目开发经营优势 地段优势 项目位于生态旅游区的核心地段，交通项目所在地附近规划为地铁总 站，将建设立交桥，武汉城市轻轨号线二期终点站也在区内水电 通讯等设施配套条件良好。 环境优势 项目位于岸边，周边有山林有水，自然环境优美。 项目开发经营劣势 地区房地产市场长期处于城市郊区态势，虽道路主骨架已经形成，但 该项目位于片区和片区的中间，该地段没有在建或建成的住宅小区，各类 生