增住宅需求量 万平方米 年均 合计 随着生活水平的提高，部分成功人士积累了定的财富，对居住环境 提出了新的要求，有高品质住宅的购买能力。根据对益阳市区高品质住宅 区的调查发现，目前市场上的成品房不能满足高品质客户第二套房的需求。 我们所面对的客户群，大都已拥有了自己的住宅，他们购买新的住宅 的目的，则是为了提升居住的水平，更好地体现自己的身份二则为自己安排处便于日常工作的别院。他们对住宅的选择比较挑剔，相对 而言，对房产的价格并不是特别在意。 同品质楼盘竞争对手分析 楼盘名称精锐国际新城 主要户型两户栋四户 栋六户联排别墅 绿化率 环境受破坏程度较小临近益阳北 站，有路路公交车经过，交 通较便捷 楼盘名称丽景雅苑 主要户型独栋别墅山地别墅 绿化率 北接奥林匹克公园，东临高尔夫国际 俱乐部，能享受最齐全的健身设施 环境优雅。离中心城区有段距离，出 行不便 楼盘名称梓山湖新城 主要户型独栋别墅联排别墅 绿化率 位于梓山湖畔，有自主的休闲购物广 场，处在中心城区。尚在建设中，配套设施未齐备，绿化未到位 竞争对手价格情况 项目名称梓山湖新城丽景雅苑精锐国际新城 独栋别墅均价元 联排别墅均价 四项目定位 开发理念与思想 回归自然劳动休闲享受湖光山色创导健康美好生活。 目标客户定位 第类客户群 在市区已拥有第套房，有强烈欲望购置第二套房的客户。 第二类客户群 喜欢田园生活，不习惯喧嚣的城市环境的客户。 第三类客户群 益阳籍在外地工作的高级管理人员，为返乡居住。 第四类客户群 高级知识分子和行政管理者，为假日休闲聚会使用。 项目分析 优势 环境优雅 这里生态环境极佳，黄家湖是湖南省十大淡水湖之。水面近万亩， 水域宽阔，湖汊众多，风光秀丽，景色宜人，植被丰富，鱼虾鸟类众多，水质优良清澈，湖草茂盛，湖岸丘陵广布，绿树成荫，空气清新，无污染， 原生态，有天然氧吧之誉。 这里文化积淀深厚，有岳飞练兵地三国蜀军屯兵地等历史遗迹，流 传着金竹咀出天子七仙女的传说等脍炙人口的故事，被众多专家教授 赞誉为江南水乡湖南画乡。同时，洞庭湖区独有的渔耕文化和地花鼓 舞龙耍狮等民俗风情，更是增添了无穷魅力。 交通便利 距中心城区公里户群 在市区已拥有第套房，有强烈欲望购置第二套房的客户。 第二类客户群 喜欢田园生活，不习惯喧嚣的城市环境的客户。 第三类客户群 益阳籍在外地工作的高级管理人员，为返乡居住。 第四类客户，植被丰富，鱼虾鸟类众多，水质优良清澈，湖草茂盛，湖岸丘陵广布，绿树成荫，空气清新，无污染， 原生态，有天然氧吧之誉。 这里文化积淀深厚，有岳飞练兵地三国蜀军屯兵地等历史遗迹，流 传着金公里，有环湖公路和香摇公里与益沅级公路相连。 基础设施配套良好，发展前景广阔 项目区地处益阳市第批社会主义新农村建设示范区和风光秀丽的黄 家湖畔。按照以新农村示范片建设促进黄家湖旅游开发，以亩的湖乡情 生态农业科技示范园右邻投资亿元，占地亩的福林花园度假村。 这里即将成为益阳的休闲度假胜地投资热土和居住宝地。 可办理产权 与农村房比较可办理产权可进行交易。 价格合理 价有新农村建设优惠待遇。 威胁 目前益阳市郊区农家乐园较多，其地价及建设成本较低，对本项目有 较大冲击。 解决办法 争取开通连接市区的公交专线 充分利用政策降低建设成本 完善安保每层层高米左右。容积率为。拟建方案如下 户型 建筑面积 拟建数量 套 均价 元 每套均价 元 总建筑 面积 户型 户型二 户型三 公共建筑 块进行整体开发。预计土地出让价格每亩万元，土地征用拆迁成本每 亩万方案 政府承担风险小 前期投入资金少 管理相对简单 可保证有适当的收益。 招商难度大，可能降低收 益难度较大 规划调整频率大 前期有基础设施和征地拆 迁投入 对管理机构的专业化要求 很高。 方案三 收益较高，价格尚有上升空间 可完全按照规划实施。 政府承担风险较辟蹊径 在新农村开发建设住宅，对房地产的运作提供了新的思路。 为当地农民提供就业机会 当地村民可在项目建成后成为物业管理人员，在绿色有机蔬菜的种植 过程中，帮助业主对菜地进行适当打理，提供部分农民的就业机会。 有利于提升政府形象 妥善解决新农村建设的资金问题，可以充分展现政府执政能力与亲民 政策，能让老百姓切切实实感受政府惠民政策和业绩。本案的建设可以加 强官民之间的沟通，提高政府形象与威望。 十问题与建议 该项目有较好的经济效益和社会效益，建议尽快立项并组织实施。 需尽快对项目进行详细的可行性研究论证，降低开发风险。 对整个黄家湖新农村建设示范片进行统筹规划分步实施。 加强环境保护，确保可持续发展。 建议项目定位在高品质住宅，确保客户群层次不发生变化，客户群的稳 定是该项目成功的关键。 黄家湖新农村建设示范片应定位在新农村，保持农村特色。开发建设过 程中切勿走样，建成个新城市。否则，该项目的农村休闲优势将 逐步消失，不能满足新农村建设城乡互动城乡统筹的效果。 项目简介 项目背景 为落实科学发展观