调整幅度不会很大。 价格仍将是各项目刺激需求的重要手段 面对年巨大的市场供应量和严峻的市场竞争形势，为在竞争 中立于不败之地，各项目除了加强项目的自身的品质及项目宣传攻势 以外，价格方面的措施仍将是各项目刺激消费者需求的重要手段。 客户市场预测 城市升级改造，刚性需求仍然存在 从目前市场判断，宁乡臵业者投资房地产的目的基本处于两种， 种是投资商铺，种是购买住宅，改善居住条件。而后者是未来市 场主要消费人群。宁乡目前居住环境看，房地产开发无疑将改善居住 环境，提升城市形象，而大多数臵业者，都属于改善性消费，因此可 见市场刚性需求仍然存在。 投资者重点投资商铺 从房地产商业市场来看，投资商铺是目前房地产投资者的首选， 面对国家政策的调控和市场环境的影响，只要住宅二次购房政策没松 绑，商业项目仍然是房地产投资者关注点。 项目市场定位 在对类似项目主要以灰汤双凫铺为参照对象及市场需求进 行深度分析后，我们发现，由于灰汤旅游区沩山风景名胜区等景区 附近市场集群内大量商户新型农民迁徙人群及地缘性臵业的存在， 蕴藏着较大的市场容量，消费需求越来越突出。 项目整体定位为未来配套齐全的经济型综合社区，适应大部分消 费者需求，价位在万元每空左右，是长沙市大河西地区的现代居 住项目，受最近两年房产市场发展的影响，目前已经进入个稳定的 增长期，而且价位随着市场经济的整体发展，总体趋于上升趋势。 本项目位于千佛洞路和灰黄旅游公路交界处，紧邻崔坪河。本项 目将大大提升小区的环境户型设计以及居住的适宜性等各方面的现 代居住水平。同时崔坪河河道将进行必要绿化调整，并在社区内兴建 平米的绿地广场。 根据本项目的市场定位，我们将本项目销售对象确定为 宽裕的准城里人主要是指具有较为稳定收入的企事业 单位从业人员，有定的经济承受能力，且工作较为稳定，在黄材买 房可满足住房投资等多种需求，对价格关注。 富裕的新型农民定经济基础的农村居民，这批消 费群体，通过发展现代农业等各种方式积攒了定的财富，向往城市， 又无法完全脱离农村，对城中村乡镇住房有较为强烈的需求。 投资客户追求物业的升值，对项目的升值潜力有很深的 研究，特别是黄材将有可能成为宁乡西部的旅游集散中心，具有定 的旅游房产投资潜力。 城镇臵业者是指部分已经走出农村，在城里扎根的新 兴城镇居民，为了使其父辈在适应的环境里过上更好的生活，具有在 农村臵业的潜在需求。 三项目选址与建设条件 项目选址 本项目选址于千佛洞路与灰黄公路交接处，总占地约亩其 中期工程位千佛洞路以西，占地约亩。 建设条件 计划经过年的艰苦努力，建设个宁乡西部集现代化交通商 贸旅游服务业为体的环境优美设施齐全的新镇区。 镇政府将制定并实行整套稳定的优惠政策，依法保护投资者的 合法权益。 水文地质条件 本项目区域内，地势高差小，较为平坦，平整工程土方工作量小， 崔坪河河面宽米以上。主要气象资料如下 年最大降雨量毫米 年平均降雨量毫米 冬季平均风速及主导方向米秒东北风 夏季平均风速及主导方向米秒东南风 最大冻土深度米 最大积雪厚度米 四项目整体策划及营销计划 项目整体策划 策划包装 策划包装时针对项目的特点，从市场定位出发，通过整套的销售 资料及广告平面的制作，使项目树立起良好的形象，在市场同类型的 产品中脱颖而出。同时，利用项目建设单位已取得的良好信誉，产生 品牌效应，促进项目的销售。 另外，良好的策划还能为项 目将大大提升小区的环境户型设计以及居住的适宜性等各方面的现 代居住水平。同时崔坪河河道将进行必要绿化调整，并在社区内兴建 平米的绿地广场。 根据本项目的市场定位，我们将本项目销售对象确定为定经济基础的农村居民，这批消 费群体，通过发展现代农业等各种方式积攒了定的财富，向往城市， 又无法完全脱离农村，对城中村乡镇住房有较为强烈的需求。 投资客户追求物业的升值，适应的环境里过上更好的生活，具有在 农村臵业的潜在需求。 三项目选址与建设条件 项目选址 本项目选址于千佛洞路与灰黄公路交接处，总占地约亩其 中期工程位千佛洞路以西，占地约亩。 水文地质条件 本项目区域内，地势高差小，较为平坦，平整工程土方工作量小， 崔坪河河面宽米以上。主要气象资料如下 年最大降雨量毫米 年平均降雨量毫米 冬季平均风速及主导方向米发，通过整套的销售 资料及广告平面的制作，使项目树立起良好的形象，在市场同类型的 产品中脱颖而出。同时，利用项目建设单位已取得的良好信誉，产生 品牌效应，促进项目的销售。 另外，良好的策划还能视觉效果，路边设宽 绿草带，周边以围墙与外界隔离，同时种植树木隔音和防止噪音，保 持小区的绿化率。 广告牌 广告的创作应以清晰醒目为准则，充分显示小区的完整规划以 小区的规划图注意。另外，可在各处广告牌上醒目的地点设臵项目标志 或路径，清楚指示本项目的位臵。 售楼现场 从项目的规模来看，应设立两个售楼处在黄材镇现有集镇中心 设立个售楼处，在项目现场设立个售切，激发买家的购买欲望。另方面，让消费者看得见摸 的着，给消费者种实实在在的感觉。 项目功能策划 活动中心及其他 作为完整规模的小区项目，本项目力求为消费者提供个舒适 绿色的居针对目前该区新型集镇尚未形成的特点，本项目将免费提供适当 的物业服务，如公共区清扫幼儿教育配套等，极大限度地方便业 主，优质服务令业主生活无忧。同时提高项目的服务档次和质量，以 满足业主的生活需要为根本。 项目销售策略 付款方式 为适应各个层面的消费者需要，设臵灵活的多重付款方式。大致 分为次性付款分期付款银行按揭付款等几种。方面 让消费者感到实惠另方面减轻消费者的购房压力。 累计折扣优惠 此举是为了让消费者自主成为本累计折扣计划的受益者。不论是 以业主名义还是介绍第三者购买项目单位均可获得累计折扣优惠。运 作目的是希望以此连带关系吸引更多消费者，做网络营销，产生连动 效益，惠及项目后期销售。 促销推广策划 扩大软性宣传影响力 房地产业走向成熟，众多媒体如报纸电视杂志等都设有专刊 专栏介绍的房产动态行业新闻及房产广告等。本项目应采用前述各 参照乡镇，开展公关展销，跟进促销。制定合适 的价格策略，做好整个项目的销售工作。 五项目产品规划 总体规划 本项目主要由多层