实行董事会领导下的总经理负责制。 九环境保护 本项目属于旅游度假生活小区，是生态环境为主题，既有地面绿 化，又有垂直和架空绿化层建筑材料选用环保节能型材料，给排水和 电气设备选用节能型设备和材料生活污水和雨水分流，生活污水经化 粪池处理之后可方便排入市政污水管线所有水泵基础均设隔震垫，且 水泵进出水管上均设置可曲绕橡胶接头，安装缓闭式只回阀，可隔噪音。 十项目实施进度安排 年月日之前为前期准备阶段，预计到年月日项目 竣工验收，整个项目开发经营期估计为年时间。详见第六章项目进 度安排。 十项目总投资 经测算，项目总投资由土地费及前期工程费用建安工程及小区配 套费用其他费用不可预见费用及房地产开发费用组成，项目总投资额为亿元。费用估算详见项目总投资估算表和项目各种财务数据估 算，详见附表项目投资计划与资金筹措表。企业自筹万元， 占总投资申请银行贷款万元，占总投资的，预售回 笼，占总投资的。贷款利率按至三年期银行利率计， 贷款期限为年。 十二资金筹措 申请国内金融机构贷款万元 二企业自筹资金万元 三预售回笼万元 十三社会效益 可以改善目前三亚市中心对总价要求在万，单位面 积在左右平方米的高品质的旅游度假生活小区地产产品的市场 需求量。 二项目引入人文关怀的服务理念，为国内国际所有追 求生活品质的阶层人士，提供个健康生态和谐自然的人性化旅 游度假的舒适的居住生活空间。三三亚南新澳洲花园项目定位为结合该项目所处的区域及所 吸纳的以家庭居住和异地客户养老度假为主要目的的目标客户需求，项 目的功能应该体现休闲度假功能和家庭居住功能。 四通过项目产品品质的提升，进步提升三亚市中心城区的房 地产项目档次，打造三亚市标志性旅游度假的公寓典范。 五有利于促进三亚房地产市场消费的多元化发展。 六有利于打开本地房地产市场向外地扩展的新局面。 七带动三亚及其他周边地区相关产业的发展。 八有利于调整产业结构，增加社会就业机会。 第二节可行性研究的依据和范围 本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确 的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对本 项目的市场分析项目定位规划设计定位营销推广策略以及项目的 财务评价进行研究。 第二章项目背景 第节项目承建单位简介 项目开发商为三亚钻石山房地产开发有限公司 三亚钻石山房地产投资有限公司是家集房地产开发与销售房 产信息咨询房地产销售策划房屋托管房产咨询服务建筑设计规 划市政工程设计规划设计咨询服务施工监理装饰建筑模型设计 制作工程设计与施工园林绿化工程房屋改造开发业务为体的综 合性房地产公司。三亚钻石房地产是中国具有创意和高瞻远瞩的房地产 开发商之，以创新独到及具弹性的手法来进行项目的整体规划，力求 项目发展能配合当地政府制定的整体城市规划，并把当地城市的历史文 化特色和现代城市风情融入项目的设计及业务发展策略中。 公司目前投资兴建的南新澳洲花园是省政府在珠洽会招商项 目，该项目位于南新农场北区，南新招待所北侧，是发展高品位休闲度 假旅游房产，用地面积约亩。总建筑面积平方米。建设内 容包括栋多层住宅栋高层住宅栋服务式公寓商业网点 用房以及幼儿园商务中心会所等配套服务设施，项目投资估算亿元。公司地产包括住宅零售娱乐文化物业商业酒店 教育户外康乐绿化设施公共娱乐设施旅游产业及房地产配套设 施的旅游业综合发展项目。诚信卓越精品永恒，公司励精图治，以 项目所处的区域及所 吸纳的以家庭居住和异地客户养老度假为主要目的的目标客户需求，项 目的功能应该体现休闲度假功能和家庭居住功能。 四通过项目产品品质的提升，进步提升三亚市中心城区的房 地的发展。 八有利于调整产业结构，增加社会就业机会。 第二节可行性研究的依据和范围 本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确 的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在三亚钻石山房地产投资有限公司是家集房地产开发与销售房 产信息咨询房地产销售策划房屋托管房产咨询服务建筑设计规 划市政工程设计规划设计咨询服务施工监理装饰建筑模型设计 制作工配合当地政府制定的整体城市规划，并把当地城市的历史文 化特色和现代城市风情融入项目的设计及业务发展策略中。 公司目前投资兴建的南新澳洲花园是省政府在珠洽会招商项 目，该项目位于南新农场北区，目投资估算亿元。公司地产包括住宅零售娱乐文化物业商业酒店 教育户外康乐绿化设施公共娱乐设施旅游产业及房地产配套设 施的旅游业综合发展项目。诚信卓越精品永恒，公司励精图治，冬季平均气温为，极端最 高气温，极端最低气温年平均降雨量，月 为雨季，其中月的降雨量占全年总降雨量的。三亚地区相对 湿度，年蒸发量，属半旱地区，日照长，年日照时数为 小季节风期间的海流有较高安定性，日平均海表温度年中均超过。 二生态条件 三亚的海水清澈透明，能见度达至米，有些地方达到 米海岸线由众多的珊瑚礁组成，海底景观绚丽多姿，被国际潜水专家 认过，两岛隐掩其中，凭添了几分神秘感。漫步沙滩，作为三亚市 标志的鹿回头雕像映入眼帘。 三亚三面环山，绵延起伏，层次分明山脉的延伸将市区分成 若干青山围成的空间，为城市不同地区提供了各具特色的 高。据统计，年第季度三亚市商品房平均价格是元平方 米。其中海景房的平均价格是元平方米毛胚以上。根据市 场需求的情况，现在的房价属恢复性增长，房价应属正常。 二宏观调控新政对三亚房地产影响情况分析 年月日国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房 供应结构稳定住房价格的意见，新政出台的主要目的是抑制上涨过快的 住房价格，同时要保证中小户型的供给，满足中低收入家庭的住房需要。 这些政策主要是针对上海广州等房价整体水平已经很高，房价又在疯 长的大城市。基于以下因素分析，预期新政策对三亚中心城区的高层度 假地产项目不会造成太大的价格的影响 三亚的房地产是属于旅游休闲度假型的房地产，其目标市场与 主要的客户群体在岛外，而且大多是中国有闲有钱的中产以上的富裕阶 层，该阶层的群体有十分强烈的购买力，他们向往的是高品质的生活方 式，喜欢旅游休闲度假，对价格不是很敏感。 三亚旅游度假房地产以三亚热带滨海旅游度假资源为依托，这 些热带滨海旅游资源在中国是独无二的，亚龙湾国家旅游度假区的旅 游度假项目买的不仅仅个度假产品，