面的纠纷。 交通运输项目地交通未有特别管制，交通运输无障碍。 环保噪音与灰尘本项目建筑施工期间噪音小灰尘较少，现场无大型搅拌 站。因此，项目施工不会对周边居民的生活产生太大影响。 项目现有进程建设用地许可证申请批复文件土地规划许可证土地规划 建设许可证正在办理，项目规划设计方案已送评审，施工方案设计正在进行细化中， 三通平正在进行。 主要技术经济指标 表主要技术经济指标 序号项目单位数值备注 用地面积亩 商业亩 住宅亩 总建筑面积 商业 住宅 建筑密度 容积率 商业 住宅 绿地率 项目总投资万元 住宅销售收入万元 商业租金年收入万元正常年份 财务净现值税前万元 财务内部收益率 投资回收期年 投资利润率 资本金利润率 问题与建议 项目开发商已取得本项目土地使用权资格，各项建设手续正在申办中。分析测算 过程假定本项目在土地取得立项开发建设销售等方面均遵照国家市的房地 产项目开发程序规定。 根据测算，在预计的开发进度预测的销售价格下，本项目具备良好的可行性。 项目虽然为优质项目，具有较大的发展潜力，但项目开发期处于中国社会经济的 非常时期，尤其是未来指数走向的不确定性，将为项目发展带来隐性风 险。因此，项目的成本控制与管理尤显重要，建议投资方建立产品质量与成本控制 体系项目发展风险防范处理方案。并且，项目施工主材及设备采取招投标 管理制，同时应加强市场挖掘与开拓。由此，规避项目的隐性风险，以确保项目 发展目标的顺利实现。 虽然，年市房地产市场受惠于中央的经济刺激政策，市场回暖，但竞争 呈白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏在建设过程中，需要严格控 制工程成本和管理成本，注意风险控制，保证销售资金回款。 投资环境与市场研究 投资环境分析 经济背景 年由于世界金融危机，我国经济深受影响。经过中央提振市场信心宽松的 经济刺激政策，年全国经济开始摆脱低迷状态，逐渐回暖。年初，国务院 推出十大振兴产业的万亿投资计划，到年底，万亿元的投资计划发挥了良好的刺 激作用。 百货与零售业 年，全年社会消费品零售总额达，亿元，比上年增长。从 年全年的情况看，下半年好于上半年。尤其是月份以后，随着经济回暖，百货业的 销售又呈现了积极向上的局面，有的百货店同比销售超过了。年十黄 金周天时间，北京上海广州的些商店，同比增长甚至达到了，呈井喷状 态。些二三线城市，甚至四线城市，百货零售企业的发展势头非常好，从销售情况 看，他们受金融危机的影响很小。据调查发现，在些三四线城市，有的零售企业同 比增长在以上。 就百货零售业来说，外资百货在中国内地开店的速度将加快，像韩国的乐天日 本的高岛屋马来西亚的百盛等，以及些港资台资企业都有计划向中国内地发展。 同时，这些国际上的零售巨头都有进入中国二三线城市的打算。 年，中日韩三国的百货业将进行更加频繁的交流。事实上，日韩百货业 看中的是中国内地市场的发展潜力，想在零售市场上跟中国有深度合作，而中国看中 的是他们的经营理念管理技能等。到年，社会消费品零售总额将超过万亿 元，零售业在国民经济中的地位和作用将大大提高。可以说，我国零售百货业存在着 巨大的发展空间，投资机会较多。 房地产业 随着经济的触底反弹，全国房地产市场有了回暖。年，全国商品房累计销售 面积和竣工面积分别为，万平方米和，万平方米，同比分别上升和 全国完成房地产开发投资，亿元，比上年增长，同比下降个 百分点其中商此，规避项目的隐性风险，以确保项目 发展目标的顺利实现。 虽然，年市房地产市场受惠于中央的经济刺激政策，市场回暖，但竞争 呈白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏在建设过程中， 经济刺激政策，年全国经济开始摆脱低迷状态，逐渐回暖。年初，国务院 推出十大振兴产业的万亿投资计划，到年底，万亿元的投资计划发挥了良好的刺 激作用。 百货与零售业 年，全年社会消费品零售总海广州的些商店，同比增长甚至达到了，呈井喷状 态。些二三线城市，甚至四线城市，百货零售企业的发展势头非常好，从销售情况 看，他们受金融危机的影响很小。据调查发现，在些三四线城市，有的零售的零售巨头都有进入中国二三线城市的打算。 年，中日韩三国的百货业将进行更加频繁的交流。事实上，日韩百货业 看中的是中国内地市场的发展潜力，想在零售市场上跟中国有深度合作，而中国看中 的是他们济的触底反弹，全国房地产市场有了回暖。年，全国商品房累计销售 面积和竣工面积分别为，万平方米和，万平方米，同比分别上升和 全国完成房地产开发投资，亿元，比上年增长，同比下降个 百分点其规划开始实施，长吉图体化步入实质阶段， 个面积万平方公里人口，万的现代化大都市将由理想变为现实。按照大 大生态大网络的原则，作为市卫星城镇的区奢岭镇必将获得 ，人 均达，元，突破，美元年中国人民银行公布汇率平均值，同比 增长。市在全省引领地位进步突出，经济总量在全省的占比为， 比上年提高个百分点，人均为全省的倍。经济总量在长于商业用房的需求将大幅增加，但对 住房的刚性需求和城市化进程的发展，使得市住房总量需求仍处于增量型发展阶 段。 市居民生活水平 年，市居民人均可支配收入的增长略低于增长， 竖向设计 购物公园竖向设计 根据场地雨水及排污要求，依据水利专项规划，确定场地南高北低，北部标高定 在米，南部标高定在米。 住宅区竖向设计 场地标高的制定遵循雨污自排土方平衡减少土石方工程量和利于营造环境景 观的原则，合理确定各类场地适合的坡度充分利用地形地貌，形成生动的建筑和环 境空间效果。 中央绿轴标高米，呈缓坡向两侧，场地内现状污水干管西侧场地设 计标高定在米左右。滨水公共岸线栈道标高米设计水位米。 本项目南北走向的中央绿轴上小区级道路，协调场地竖向高差，呈自由曲线 状穿行绿廊两侧，自然地衔接各组团路，绿轴空间成为小区主要的集中绿地和室外活 动场所。 建筑设计 设计依据 市城市规划管理技术规定 民用建筑设计通则年版 住宅设计规范 商店建筑设计规范 屋面工程技术规范 购物公园建筑设计 建筑体块布置以点线结合的方式高耸的塔楼突破连续的街面商铺立面，配合 开放的平台，木制的廊架，形成错落有致的建筑组合形态。 建筑设计