安场调研分析 南昌市房地产市场运行情况分析 今年以来，在宏观经济快速发展的大背景下，在南昌市委市政 府垄断级市场调控二级市场放活三级市场方针的知道下， 南昌市房地产市场显现出了前所未有的快速发展态势，各项指标大幅 度增长，投资与消费同步发展，存量与增量相互拉动，房地产业进入 具有南昌自身特点的新轮快速增长期。 年房地产业市场运行情况 房地产业与国民经济协调发展情况 年南昌市预计完成国内生产总值的亿元，较上 年增长，增幅为历年来之最全社会固定资产投资预计完成 亿元，较上年增长。全市预计完成房地产开发投资亿元， 较上年增长，占固定资产投资和的比重分别为和，较 上年分别提高个百分点和个百分点。 表房地产投资与主要经济指标情况表 房地产开发投资额亿元同比增长 固定资产投资额亿元同比增长 亿元同比增长 房地产投资占固定资产投资比重房地产投资占比重 今年以来，我市经济发展速度创历史之最，主要得益于投资的拉 动，而房地产开发投资作为固定资产投资的组成部分，直扮演着重 要角色，全年每月完成的房地产投资均保持以上的增长，占固定 资产投资的比重，对经济的拉动作用日渐增大，与国民经济的发 展基本同步。房地产投资快速增长的原因只要是市委是政府拉大 城市筐架扩大投资规模加快基础设施建设政策的推动，加上新 建商品房是热销也刺激了投资的加温。 新建商品房供求结构情况 年全市市区核准预售商品房面积万平方米，较上年增 长，其中商品住宅万平方米，较上年增长完成商品 房交易面积万平方米，同比增长，其中商品住宅交易 面积万平方米，同比增长。 表商品住宅供应量情况表 价格 元平方 米 供应量 万平方米 所占比例 单套面积 平方米 供应量 万平方米 所占比例 以下以下 以上以上 表商品住宅销售情况表 价格 元平方米 销售量 万平方米 所占比例 单套面积 平方米 销售量 万平方米 所占比例 以下以下 以上以上 表表显示我市商品房市场结构性矛盾比较突出。从商品住 宅供应情况看，单价在每平方米元以上的供应量占总量的 ，单套面积在平方米以上的总量是从销售情况看， 单价在每平方米元以上是占总量销售的，单套建筑面积 在平方米的占总销售量是。 商品房价格走势 年南昌市市区商品房的均价为元平方米，较上年增 长，其中商品住宅的均价为元平方米，较上年增长 ，全年各季商品住宅的均价分别为第季度元平方米， 第二季度元平方米，第三季度元平方米，第四季度 元平方米，价格走势基本平稳。 表商品房价格与同期居民可支配收入情况表 商品房均价元平方米增幅 商品住宅均价元平方米增幅 居民人均可支配收入元增幅 居民消费价格指数增幅 年，我市商品房的价格继续上涨，除了有效需求量增大， 结构性供不应求外，还与土地拍卖，竞争激烈，建材上涨等因素有关。 另外，些楼盘质量提升，环境优化，增加了建设成本，也促进了房 价的上升。从房价涨幅与居民人均可支配收入增幅比较，前者较后者 高个百分点，显示房价涨幅较大，超出大部分居民承受能力，应引 起注意。 新建商品住宅购买对象情况快基础设施建设政策的推动，加上新 建商品房是热销也刺激了投资的加温。 新建商品房供求结构情况 年全市市区核准预售商品房面积万平方米，较上年增 长，其中商品住宅万平方米，较上年增长 单套面积 平方米 供应量 万平方米 所占比例 以下以下 以上以上 表商品住宅销售情况表 价格 元平方米 销售量 万平方米应情况看，单价在每平方米元以上的供应量占总量的 ，单套面积在平方米以上的总量是从销售情况看， 单价在每平方米元以上是占总量销售的，单套建筑面积 在平方米的占总销售量是。 商品元平方米，第四季度 元平方米，价格走势基本平稳。 表商品房价格与同期居民可支配收入情况表 商品房均价元平方米增幅 商品住宅均价元平方米增幅 居民人均可支配收入优化，增加了建设成本，也促进了房 价的上升。从房价涨幅与居民人均可支配收入增幅比较，前者较后者 高个百分点，显示房价涨幅较大，超出大部分居民承受能力，应引 起注意。 新建商品住宅购买对象划分按购房目的分类 本地居民所占比例自住所占比例 外地居民所占比例置业投资所占比例 近年来，随着经济的快速发展和花园城市建设步伐的加快，我市 的居住环境不断改善，作为省会城市的辐射功能上涨到年的。置业投资的比重的增大，方面说明投资者 看好南昌市的房地产市场，另方面，如投资购房比重增长过快，对 我市房地产市场的持续健康发展有定的跗面影响，因为我市的房地 产比重较大，市场空置区域看， 新城区的比重较大，占。从时间看来看，我市空置的商品房大多 为年以下的待销商品房，所占比例超过，从空置原因分析，主 要是交通不便配套设施不全设计落后户型偏大等。 增长，其中存量住宅套，面积 万平方米，分别较上年增长和，房改房上市交易 套，面积万平方米，较上年分别增长和。 年南昌市存量房交易价格保持稳中有升势头，其中上半年 价格趋势平稳，下半年受江西省城市房屋拆迁货币化补偿办法出 台的影响，存量房平均价格有所上涨，升幅达左右。 房屋租赁市场情况 年全市房屋租赁面积万平方米，其中住房万套，面 积万平方米。 房屋租金价格稳中有升，其中商业营业用房平均租金元平方 米，较上年上涨，写字楼租金平均元平方米，较上年上涨， 住房租金市场价元平方米，较上年上涨。 房屋拆迁及旧城改造情况 年全市城区完成房屋拆迁面积万平方米，较上年减 少，涉及被拆迁户户。 年以来，我市实行了实物安置与货币安置相结合的房屋拆 迁安置补偿办法，货币化安置的比例逐年上升，年达到左右。 在货币化置的菏泽市国民经济与社会发展第十个五年计划和到 年长期发展规划 中共菏泽市海洋与水产业发展十五计划和到年 长期规划 国家有关法律法规及产业政策 有关技术标准规范及规定 项目承担单位提供的基础数据 有关部门出具的证明材料。 二研究范围 本可研报告范围包括 根据国家有关政策，结合荣城市实际情况，分析项目提 出的背景及建设必要性。 根据规划并结合现状确定项目的建设规模及建设内容 项目建设地点及项目建设的有利条件 项目总体规划方案 消防环境保护劳动安全卫生及节能 企业组织及劳动定员 工程实施进度安排 投资估算和资金筹措经济效益和社会效益评价 第五节可研报告概要 伴随着山东省政府突破菏泽战略的逐步实施，菏泽 市作为重要农产品物流枢纽的地位进步确立，吸引着国内甚至 国际知名客商云集与此。项目建成后，将使菏泽市成为鲁西南物 流及经济交流中心，从而有利于提高菏泽市的知名度项目投资规 模大，建设周期适中，对周边地区产生强烈的增长极辐射作用， 从而带动菏泽经济发展。 中原农业港规划总占地面积亩，商用占地面积约 亩，工业用面积约亩。项目分期建设，二三期 为商用地开发，共其中期亩。二期亩，三期亩。 主要进行农副产品的现场交易期货交易储存物流运输和深 加工。工业用地开发亩在第四期，主要建设内容为建设厂 房，配套设备，进行农副产品深加工。项目全部完成约投资 亿元人民币。 期主要包括交易区亩信息区亩仓储区亩 配套服务亩住宅亩。期建筑面积平方米，本 项目主要针对期工程进行设计。 本项目期建成后形成年万吨吨农产品物流的仓储能 力，其中气调库吨，冷库吨，普通货物存储达到 吨。年现货交易额达亿元人民币。期货市场交易额 期达亿元。 本项目将建设与农产品流通相配套，为农产品交易服务 的电子商务平台资金结算中心和检验检测中心，将先进的农产 品信息采集发布系统电子统结算方式和农产品批发市场检验 检测系统引入中原农业港，建立现代化高效率人性化的流通 市场。 该项目总投资为万元，其中固定资产投资万元，流动资金万元。经测算，项目投产后，各项经营收 入万元，实现利润万元税后。贷款偿还期为 年含建设期年。项目投资回收期为年，经济效益显著。 项目委托方技术力量较强，管理经验丰富，具有雄厚的 经济实力和良好的信誉，建设条件良好，本项目所需自筹资金， 该公司有足够能力筹措。 项目建设符合国家产业发展规划，符合国家发展政策， 投产后，能够充分发挥人力资源优势，调整产业结构，促进企业 经济健康协调可持续发展。 综合以上分析，项目实施后有定的社会经济效益，项目是 可行的。 第六节主要建设内容 本项目分期建设，期主要考虑建设交易区办公配套区 信息区和仓储区，期占地面积约亩。 二期考虑扩建交易区和仓储区建设物流区。二期占地面 积合计约亩。 以下为期项目主要建设内容 主要建设内容 序号主要建设内容占安场调研分析 南昌市房地产市场运行情况分析 今年以来，在宏观经济快速发展的大背景下，在南昌市委市政 府垄断级市场调控二级市场放活三级市场方针的知道下， 南昌市房地产市场显现出了前所未有的快速发展态势，各项指标大幅 度增长，投资与消费同步发展，存量与增量相互拉动，房地产业进入 具有南昌自身特点的新轮快速增长期。 年房地产业市场运行情况 房地产业与国民经济协调发展情况 年南昌市预计完成国内生产总值的亿元，较上 年增长，增幅为历年来之最全社会固定资产投资预计完成 亿元，较上年增长。全市预计完成房地产开发投资亿元， 较上年增长，占固定资产投资和的比重分别为和，较 上年分别提高个百分点和个百分点。 表房地产投资与主要经济指标情况表 房地产开发投资额亿元同比增长 固定资产投资额亿元同比增长 亿元同比增长 房地产投资占固定资产投资比重房地产投资占比重 今年以来，我市经济发展速度创历史之最，主要得益于投资的拉 动，而房地产开发投资作为固定资产投资的组成部分，直扮演着重 要角色，全年每月完成的房地产投资均保持以上的增长，占固定 资产投资的比重，对经济的拉动作用日渐增大，与国民经济的发 展基本同步。房地产投资快速增长的原因只要是市委是政府拉大 城市筐架扩大投资规模加快基础设施建设政策的推动，加上新 建商品房是热销也刺激了投资的加温。 新建商品房供求结构情况 年全市市区核准预售商品房面积万平方米，较上年增 长，其中商品住宅万平方米，较上年增长完成商品 房交易面积万平方米，同比增长，其中商品住宅交易 面积万平方米，同比增长。 表商品住宅供应量情况表 价格 元平方 米 供应量 万平方米 所占比例 单套面积 平方米 供应量 万平方米 所占比例 以下以下 以上以上 表商品住宅销售情况表 价格 元平方米 销售量 万平方米 所占比例 单套面积 平方米 销售量 万平方米 所占比例 以下以下 以上以上 表表显示我市商品房市场结构性矛盾比较突出。从商品住 宅供应情况看，单价在每平方米元以上的供应量占总量的 ，单套面积在平方米以上的总量是从销售情况看， 单价在每平方米元以上是占总量销售的，单套建筑面积 在平方米的占总销售量是。 商品房价格走势 年南昌市市区商品房的均价为元平方米，较上年增 长，其中商品住宅的均价为元平方米，较上年增长 ，全年各季商品住宅的均价分别为第季度元平方米， 第二季度元平方米，第三季度元平方米，第四季度 元平方米，价格走势基本平稳。 表商品房价格与同期居民可支配收入情况表 商品房均价元平方米增幅 商品住宅均价元平方米增幅 居民人均可支配收入元增幅 居民消费价格指数增幅 年，我市商品房的价格继续上涨，除了有效需求量增大， 结构性供不应求外，还与土地拍卖，竞争