公里，有环湖公路和香摇公里与益沅级公路相连。 基础设施配套良好，发展前景广阔 项目区地处益阳市第批社会主义新农村建设示范区和风光秀丽的黄 家湖畔。按照以新农村示范片建设促进黄家湖旅游开发，以亩的湖乡情 生态农业科技示范园右邻投资亿元，占地亩的福林花园度假村。 这里即将成为益阳的休闲度假胜地投资热土和居住宝地。 可办理产权 与农村房比较可办理产权可进行交易。 价格合理 价有新农村建设优惠待遇。 威胁 目前益阳市郊区农家乐园较多，其地价及建设成本较低，对本项目有 较大冲击。 解决办法 争取开通连接市区的公交专线 充分利用政策降低建设成本 完善安保每层层高米左右。容积率为。拟建方案如下 户型 建筑面积 拟建数量 套 均价 元 每套均价 元 总建筑 面积 户型 户型二 户型三 公共建筑 块进行整体开发。预计土地出让价格每亩万元，土地征用拆迁成本每 亩万方案 政府承担风险小 前期投入资金少 管理相对简单 可保证有适当的收益。 招商难度大，可能降低收 益难度较大 规划调整频率大 前期有基础设施和征地拆 迁投入 对管理机构的专业化要求 很高。 方案三 收益较高，价格尚有上升空间 可完全按照规划实施。 政府承担风险较辟蹊径 在新农村开发建设住宅，对房地产的运作提供了新的思路。 为当地农民提供就业机会 当地村民可在项目建成后成为物业管理人员，在绿色有机蔬菜的种植 过程中，帮助业主对菜地进行适当打理，提供部分农民的就业机会。 有利于提升政府形象 妥善解决新农村建设的资金问题，可以充分展现政府执政能力与亲民 政策，能让老百姓切切实实感受政府惠民政策和业绩。本案的建设可以加 强官民之间的沟通，提高政府形象与威望。 十问题与建议 该项目有较好的经济效益和社会效益，建议尽快立项并组织实施。 需尽快对项目进行详细的可行性研究论证，降低开发风险。 对整个黄家湖新农村建设示范片进行统筹规划分步实施。 加强环境保护，确保可持续发展。 建议项目定位在高品质住宅，确保客户群层次不发生变化，客户群的稳 定是该项目成功的关键。 黄家湖新农村建设示范片应定位在新农村，保持农村特色。开发建设过 程中切勿走样，建成个新城市。否则，该项目的农村休闲优势将 逐步消失，不能满足新农村建设城乡互动城乡统筹的效果。 项目简介 项目背景 为落实科学发展观独特经济产业，可以说又是周边川 贵滇东北的区域经济文化中心县城由于历史上冶铜业繁荣产生了 铜商文明，留下众多会馆寺庙八省十府具有特色鲜明的云南省级 历史文化名城据史学家考证它既是彝族六祖分支所在地，又是 司马迁史记所载古夜郎国的经济文化繁荣地，同时拥有广阔旅游 前景的山水增住宅需求量 万平方米 年均 合计 随着生活水平的提高，部分成功人士积累了定的财富，对居住环境 提出了新的要求，有高品质住宅的购买能力。根据对益阳市区高品质住宅 区的调查发现，目前市场上的成品房不能满足高品质客户第二套房的需求。 我们所面对的客户群，大都已拥有了自己的住宅，他们购买新的住宅 的目的，则是为了提升居住的水平，更好地体现自己的身份二则为自己安排处便于日常工作的别院。他们对住宅的选择比较挑剔，相对 而言，对房产的价格并不是特别在意。 同品质楼盘竞争对手分析 楼盘名称精锐国际新城 主要户型两户栋四户 栋六户联排别墅 绿化率 环境受破坏程度较小临近益阳北 站，有路路公交车经过，交 通较便捷 楼盘名称丽景雅苑 主要户型独栋别墅山地别墅 绿化率 北接奥林匹克公园，东临高尔夫国际 俱乐部，能享受最齐全的健身设施 环境优雅。离中心城区有段距离，出 行不便 楼盘名称梓山湖新城 主要户型独栋别墅联排别墅 绿化率 位于梓山湖畔，有自主的休闲购物广 场，处在中心城区。尚在建设中，配套设施未齐备，绿化未到位 竞争对手价格情况 项目名称梓山湖新城丽景雅苑精锐国际新城 独栋别墅均价元 联排别墅均价 四项目定位 开发理念与思想 回归自然劳动休闲享受湖光山色创导健康美好生活。 目标客户定位 第类客户群 在市区已拥有第套房，有强烈欲望购置第二套房的客户。 第二类客户群 喜欢田园生活，不习惯喧嚣的城市环境的客户。 第三类客户群 益阳籍在外地工作的高级管理人员，为返乡居住。 第四类客户群 高级知识分子和行政管理者，为假日休闲聚会使用。 项目分析 优势 环境优雅 这里生态环境极佳，黄家湖是湖南省十大淡水湖之。水面近万亩， 水域宽阔，湖汊众多，风光秀丽，景色宜人，植被丰富，鱼虾鸟类众多，水质优良清澈，湖草茂盛，湖岸丘陵广布，绿树成荫，空气清新，无污染， 原生态，有天然氧吧之誉。 这里文化积淀深厚，有岳飞练兵地三国蜀军屯兵地等历史遗迹，流 传着金竹咀出天子七仙女的传说等脍炙人口的故事，被众多专家教授 赞誉为江南水乡湖南画乡。同时，洞庭湖区独有的渔耕文化和地花鼓 舞龙耍狮等民俗风情，更是增添了无穷魅力。 交通便利 距中心城区公里户群 在市区已拥有第套房，有强烈欲望购置第二套房的客户。 第二类客户群 喜欢田园生活，不习惯喧嚣的城市环境的客户。 第三类客户群 益阳籍在外地工作的高级管理人员，为返乡居住。 第四类客户，植被丰富，鱼虾鸟类众多，水质优良清澈，湖草茂盛，湖岸丘陵广布，绿树成荫，空气清新，无污染， 原生态，有天然氧吧之誉。 这里文化积淀深厚，有岳飞练兵地三国蜀军屯兵地等历史遗迹，流 传着金园林城市。 自然条件地形地貌 会泽县位于云南省东北部，曲靖市西北部，东邻宣威市和贵州省威 宁县，南接沾益寻甸县，西以昆明东川区巧家县接壤，北与鲁甸 县相邻，地处云贵高原乌蒙山脉的主峰地段。会泽县由于直接受金 沙江及其支流强烈下切的作用，断块抬升，形成陡峻的山峦，多为南北走向，西南高，东北低山势巍峨，连绵起伏，岭谷相间。县境内 的大海梁子，南北绵延四十余公里，最高峰牯牛寨，海拔， 最低点为小江和金沙江汇合口，海拔，相对高差，平均海 拔，较为开阔的河谷地带形成三个坝子金钟娜姑者海和 两个槽子迤车乐业，县城地处金钟坝子南部，地势东南高西北 低，海拔。本地区属典型的山间盆地，以旱地为主，局部水田， 东区高差较大，界于米之间，西区高差较小，界于 米之间。会泽县境内西部小江带是世界著名的小 江断裂带和蒋家沟泥石流区，因而地震频繁。根据国家地震局最新烈 度区划资料，会泽县城被划为度区。自然灾害主要是气候性灾害 地震及泥石流等。 河流水系 会泽县境内河流均属金沙江水系，主要河流有牛栏江小江以礼 河及硝厂河等。牛栏江发源于嵩明大马圈梁子，流经县境， 流域面积，径流比降。小江发源于寻甸清水海，流经县境 ，径流面积，径流比降。以礼河发源于会泽县待 补镇野马川，全长，流域面积，平均流量， 最大流量，年平均产水量亿立方米，干旱年亿立方 米。硝厂河发源于金钟镇卡郎箐，全长，径流面积， 径流比降。 人口与社会经济 按年会泽县国民经济及社会发展计划执行情况，会泽县 年末全县总人口万人，年平均人口万人，其中男性 万人，女性万人，有育龄妇女万人。人口性别比 女性为。出生人口人，死亡人口人，人口出生率，死亡率，人口自然增长率，人口密度为 人。总人口中农业人口万人，非农业人口万人，全 县小集镇人口万人。 年会泽县实现国内生产总值现行价亿元，比上 年年均增长按可比价格计算，下同。其中，第产业增加值完 成亿元，增第二产业增加值完成亿元，增 第三产业增加值完成亿元，增，产业比重为 。地方财政般预算收入亿元，年增长地方财政支 出完成亿元，年增长金融机构存款余额亿元， 增金融机构贷款余额亿元，增社会消费品零售 总额亿元，增长城镇居民人均可支配收入元，增 农民人均纯收入元，增全年完成固定资产投资 亿元，增。单位生产总值能耗降低，城镇登记失业率 控制在，城镇化率达。全年接待旅游游客万人次，同 比增，实现旅游综合收入亿元，同比增，开发就业岗 位个，实现就业再就业人。 会泽县年城镇化率，城镇居民可支配收入元，全 年完成生产总值万元，固定资产投资万元，会泽县地 方财政收入来源形势严峻，财政支出压力大，同时财政供养人多，重 点工程建设资金需求量大，历史欠帐包袱重，新财源建设困难，贫公里，有环湖公路和香摇公里与益沅级公路相连。 基础设施配套良好，发展前景广阔 项目区地处益阳市第批社会主义新农村建设示范区和风光秀丽的黄 家湖畔。按照以新农村示范片建设促进黄家湖旅游开发，以亩的湖乡情 生态农业科技示范园右邻投资亿元，占地亩的福林花园度假村。 这里即将成为益阳的休闲度假胜地投资热土和居住宝地。 可办理产权 与农村房比较可办理产权可进行交易。 价格合理 价有新农村建设优惠待遇。 威胁 目前益阳市郊区农家乐园较多，其地价及建设成本较低，对本项目有 较大冲击。 解决办法 争取开通连接市区的公交专线 充分利用政策降低建设成本 完善安保每层层高米左右。容积率为。拟建方案如下 户型 建筑面积 拟建数量 套 均价 元 每套均价 元 总建筑 面积 户型 户型二 户型三 公共建筑 块进行整体开发。预计土地出让价格每亩万元，土地征用拆迁成本每 亩万方案 政府承担风险小 前期投入资金少 管理相对简单 可保证有适当的收益。 招商难度大，可能降低收 益难度较大 规划调整频率大 前期有基础设施和征地拆 迁投入 对管理机构的专业化要求 很高。 方案三 收益较高，价格尚有上升空间 可完全按照规划实施。 政府承担风险较辟蹊径 在新农村开发建设住宅，对房地产的运作提供了新的思路。 为当地农民提供就业机会 当地村民可在项目建成后成为物业管理人员，在绿色有机蔬菜的种植 过程中，帮助业主对菜地进行适当打理，提供部分农民的就业机会。 有利于提升政府形象 妥善解决新农村建设的资金问题，可以充分展现政府执政能力与亲民 政策，能让老百姓切切实实感受政府惠民政策和业绩。本案的建设可以加 强官民之间的沟通，提高政府形象与威望。 十问题与建议 该项目有较好的经济效益和社会效益，建议尽快立项并组织实施。 需尽快对项目进行详细的可行性研究论证，降低开发风险。 对整个黄家湖新农村建设示范片进行统筹规划分步实施。 加强环境保护，确保可持续发展。 建议项目定位在高品质住宅，确保客户群层次不发生变化，客户群的稳 定是该项目成功的关键。 黄家湖新农村建设示范片应定位在新农村，保持农村特色。开发建设过 程中切勿走样，建成个新城市。否则，该项目的农村休闲优势将 逐步消失，不能满足新农村建设城乡互动城乡统筹的效果。 项目简介 项目背景 为落实科学发展观独特经济产业，可以说又是周边川 贵滇东北的区域经济文化中心县城由于历史上冶铜业繁荣产生了 铜商文明，留下众多会馆寺庙八省十府具有特色鲜明的云南省级 历史文化名城据史学家考证它既是彝族六祖分支所在地，又是 司马迁史记所载古夜郎国的经济文化繁荣地，同时拥有广阔旅游 前景的山水