（项目论证）帅帅洗衣店开发项目可行性投资论证报告（材料正文）

项目在城市规划的指导下进行实规程规范，对项 目建设的必要性建设规模建设内外部条件项目总体规划方案及公用 工程环境保护投资估算及资金筹措和经济效益社会效益等进行研究。

四主要技术经济指标 目前用地现状 仓储和工业用地约占左右，其它如公墓用地约占。

片区内现 状道路主要有书院路湘江大道尚未完全拉通西湖路劳动路和南 湖路，但道路建设比较差。

片区内局部地区洪涝灾害严重有些地方尚无 市政供他用地 合计 规划用地情况 该片区规划总用地面积公顷，其中可开发用地公顷 道路广场市政基础设施及公共配套设施用地公顷不可开发用地 公顷。

规划设计指标情况见下述二表 技术经济指标表办公等 居住用地 不可开发用地包括保留用地南郊公园陵园等 技术经济指标表二 序名称数值备注 号 总建筑面积万 其 中 保留建筑万保留用地范围内政策，今年我国国家资产投资调控政策总 的原则是继续保持投资总量的较快增长，积极扩大内需，国家为全面启动 房地产市场出台了各项扶持政策，为房地产开发提供了政策上的支持。

项目在城市规划的指导下进回收期年，所得税后财务净现值为 万元。

财务指标反映项目仅略有盈利。

从项目的敏感性分析结果说明，要提高项目的经济效益，提高 经营收入是最为关键。

管理和经营管理，降低基建投资和经营成本，也 是给予大力支持，并从政策上加以扶持，以利于项目的顺利实施。

第二章概况 自然条件 地形 位于湖南省东北部，东经，北纬 之间。

湘江自南向北流经市中心，通。

地质 据湖南省经济地图集年月发行记载，长沙东部位于湘江 下游，由湘江带来的砂粘土砾石等堆积而成。

西岸地区地质较为古 老，主要由亿年前地质作用形成的板岩石英砂岩白云石等构成。

波音型等不同类型飞机起降，可停放飞机架。

到年 底开通了全国包括香港和曼谷在内的个大中城市的航班，每周 架次，机场每天客流量万人以上，机场候机楼面积平方米，高峰 小时可容纳旅客人，设计吞吐能力为万人次年。

但年，实 际旅客吞吐量已达万人次。

黄花机场历年客货吞吐量见表。

表黄花机场历年客货运吞吐量 年份 年 旅客吞吐量 万人次 旅客发运量 人次 货邮行吞吐量 吨 货邮行发送量 吨 起降 架 次 资料来源民航管理局。

黄花机场现有机场已远远不能适应日益增加的客货运量，同时进出机 场的交通设施也远远不能满足需要，没有专用机场道路，株洲湘潭方向 的江航电综合枢纽引水及水质环境金霞港港口物流枢纽中信新城 河西滨江新区南湖新区建设。

长沙，国家级历史文化名城，人文历史底蕴浓厚，拥有山水洲城独 特的景观。

湘江是长沙的母亲河，是长沙的灵魂所在，是长沙最瑰丽的 风景线。

近年来，在市委市政府领导下，不断加大建设投入。

湘江大道及潇 湘大道等道路陆续建成，湘江风光带已成长沙的标志性景，并获全国 人居环境示范奖。

城市总体形象不断提升，在全国同类城市中树立了良 好的典范，赢得了广泛声誉，也得到了全体市民的拥护与赞誉，建设美 好长沙已成大家的共同心愿。

在新的历史机遇面前，今后几年，将按照市委市政府的总体部署， 继续致力于滨江区域建设，城市滨水区建设将紧紧围绕提质改造下足功 夫，充分发挥滨水区的土地资源价值。

洲两岸建设主要包括滨江风光带工程与片区改造开发 滨江风光带包括湘江风光带与潇湘风光带，片区包括南湖片区湘 江明珠金外滩片区五合垸片区岳麓滨江新城片区及橘洲景区。

三研究依据及范围 研究依据 中长期社会发展战略纲要 工业局与民用建筑可行性研究深度要求 国家计委建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数 第三版。

建设部建标号房地产开发项目经济评价方法。

其他有关专业设计规范。

建设单位提供其他各项基础资料。

年城市总体发展规划 土地利用的总体规划 南湖片区的控规 研究范围 可行性研究报告依据国家有关部门的法令政策规程规范，对项 目建设的必要性建设规模建设内外部条件项目总体规划方案及公用 工程环境保护投资估算及资金筹措和经济效益社会效益等进行研究。

四主要技术经济指标 目前用地现状 南湖片区地处湘江东岸的长沙主城区核心地区南部，东临书院路南 临二环线西临湘江北临西湖路，该片区临湘江长约公里。

片区内 现以居住工业和仓储用地为主，其中居住用地约占总用地面积的左 右仓储和工业用地约占左右，其它如公墓用地约占。

片区内现 状道路主要有书院路湘江大道尚未完全拉通西湖路劳动路和南 湖路，但道路建设比较差。

片区内局部地区洪涝灾害严重有些地方尚无 市政供水。

片区内共有拆迁单位余个，居民住宅户，拆迁总建筑 面积万平方米。

目前用地现状如下表 土地性 质亩数地级 占比 容积率备注 商业 住宅 工业用地 农用地 其他用地 合计 规划用地情况 该片区规划总用地面积公顷，其中可开发用地公顷 道路广场市政基础设施及公共配套设施用地公顷不可开发用地 公顷。

规划设计指标情况见下述二表 技术经济指标表 序 号名称 用地面积 公顷 比例 备注 总用地面积 道路广场市政基础设施公共配套设施用地 可供开发用地 其 中 商业办公公共 设施用地包括商业金融办公等 居住用地 不可开发用地包括保留用地南郊公园陵园等 技术经济指标表二 序名称数值备注 号 总建筑面积万 其 中 客流祭酒，诸生得其指授，皆相勉为实学，时人称其为太学 师。

年光绪二十五年，他第个发现甲骨文，并将其时代断为商代。

此举轰动了中外学术界， 把汉字的历史推到公元前多年的殷商时代，开创了文字学历史学研究的新局面。

他敬仰民族英雄戚继光。

年光绪十四年重印了戚继光的止止堂集，并为作序。

年光绪二十年中日甲午战争爆发，他忧心如焚，要求回乡办团练御敌获准，便迅速赶赴会同山东 巡抚商酌防务，继又赴登州今蓬莱市周览形势，组成支初具规模的抗日团练。

正当他准备率团迎 击敌人时，李鸿章却已同日本政府签订了丧权辱国的马关条约。

他壮志未酬，忿然写下七绝偶 感首岂有雄心辄请缨，念家山破自魂惊。

归来整旅虾夷散，五夜犹闻匣剑鸣。

随后，他变 卖家产，缴还国家饷银，遣散抗日将士。

山东巡抚馈以千金，他分文不受。

年光绪二十六年，八国联军入侵北京，他受命于危难之时，任京师团练大臣，负责保卫 京城。

月日，侵略军攻入东便门，他率团练奋勇抵抗，寡难敌众，不愿为亡国奴，遂书绝命词 主忧臣辱，主辱臣死。

于止知其所止，此为近之。

偕继室谢夫人长媳张夫人，从容投井殉国， 时年岁。

著有汉石存目二卷南北朝存石目八卷天壤阁杂记卷翠墨园语等书。

王 氏富藏古玺印，其后人辑录复刊本王氏劫余印存册，殆庚子之役藏印散失后仅存者。

胡厚宣 所著五十年甲骨文发现的总结书说，于八九九年首先发现甲骨刻辞，并断为是古代文字， 是我国第代甲骨学家。

又以精研古币见称，与钱币名家鲍康鲍子年李佐贤李竹朋杨继震杨幼云潘祖荫潘 伯寅胡义赞胡石查吴大澄吴清卿，以及稍后之刘鹗刘铁云罗振玉罗叔蕴诸人多有过从。

据罗振玉俑庐日札称，王氏殁后，所藏钱币为刘鹗所得。

其钱币学方面著述，已刊行的仅有神州 国光社版古泉精选卷。

纪念馆位于区城里街中心古建筑群里，共有三进院落，间房屋，占地平方米。

其前身 为著名画家李程九的画室听松斋，是清末文人墨客集会的场所。

年，李程九将其捐给世界 红十字会作为分会会址。

年，被市列为市级重点文物保护单位，现为山东省重点文物保护单 位。

年月中国发现甲骨文周年之际，为纪念第个发现甲骨文的爱国学者的功绩，山东 省文物局区人民政府利用该建筑群在家乡为先生建立了纪念馆。

纪念馆分个展室，展 示了的遗物，包括手札书信著作书法甲骨文片等余件，生动翔实。

馆内还收藏了国家 领导人国内外著名历史学家甲骨文学者书画家的佳作珍品余幅。

该馆现为山东省优秀社会 教育基地，市爱国主义教育基地。

纪念馆在宣传区古老文明，弘扬甲骨文化，提高地方知名度，促进区经济社会发展等方 面发挥了积极的推动作用。

但受条件所限，建筑面积较小，纪念馆既作库房又作展室，存放保护 展览条件十分简陋，没有专用的文物保管库，大量珍贵的画像石刻等文物堆积露天，日晒雨淋，风 化严重，且消防通道等安全设施也不能满足安全需要，与现行的文物保护要求很不适应。

第二节项目建设的必要性及意义 为更好的保留建筑万保留用地范围内建筑面积 新建建筑万可开发用地建筑面积万 ， 中小学市政等设施万 容积率可开发用地平均容积率 建筑密度 绿地率 五研究结论与建议 研究结论 项目建设符合国家产业政策，今年我国国家资产投资调控政策总 的原则是继续保持投资总量的较快增长，积极扩大内需，国家为全面启动 房地产市场出台了各项扶持政策，为房地产开发提供了政策上的支持。

项目在城市规划的指导下进行实规程规范，对项 目建设的必要性建设规模建设内外部条件项目总体规划方案及公用 工程环境保护投资估算及资金筹措和经济效益社会效益等进行研究。

四主要技术经济指标 目前用地现状 仓储和工业用地约占左右，其它如公墓用地约占。

片区内现 状道路主要有书院路湘江大道尚未完全拉通西湖路劳动路和南 湖路，但道路建设比较差。

片区内局部地区洪涝灾害严重有些地方尚无 市政供他用地 合计 规划用地情况 该片区规划总用地面积公顷，其中可开发用地公顷 道路广场市政基础设施及公共配套设施用地公顷不可开发用地 公顷。

规划设计指标情况见下述二表 技术经济指标表办公等 居住用地 不可开发用地包括保留用地南郊公园陵园等 技术经济指标表二 序名称数值备注 号 总建筑面积万 其 中 保留建筑万保留用地范围内政策，今年我国国家资产投资调控政策总 的原则是继续保持投资总量的较快增长，积极扩大内需，国家为全面启动 房地产市场出台了各项扶持政策，为房地产开发提供了政策上的支持。

项目在城市规划的指导下进回收期年，所得税后财务净现值为 万元。

财务指标反映项目仅略有盈利。

从项目的敏感性分析结果说明，要提高项目的经济效益，提高 经营收入是最为关键。

管理和经营管理，降低基建投资和经营成本，也 是给予大力支持，并从政策上加以扶持，以利于项目的顺利实施。

第二章概况 自然条件 地形 位于湖南省东北部，东经，北纬 之间。

湘江自南向北流经市中心，通。

地质 据湖南省经济地图集年月发行记载，长沙东部位于湘江 下游，由湘江带来的砂粘土砾石等堆积而成。

西岸地区地质较为古 老，主要由亿年前地质作用形成的板岩石英砂岩白云石等构成。

波音型等不同类型飞机起降，可停放飞机架。

到年 底开通了全国包括香港和曼谷在内的个大中城市的航班，每周 架次，机场每天客流量万人以上，机场候机楼面积平方米，高峰 小时可容纳旅客人，设计吞吐能力为万人次年。

但年，实 际旅客吞吐量已达万人次。

黄花机场历年客货吞吐量见表。

表黄花机场历年客货运吞吐量 年份 年 旅客吞吐量 万人次 旅客发运量 人次 货邮行吞吐量 吨 货邮行发送量 吨 起降 架 次 资料来源民航管理局。

黄花机场现有机场已远远不能适应日益增加的客货运量，同时进出机 场的交通设施也远远不能满足需要，没有专用机场道路，株洲湘潭方向 的