客户群的两极分化将进步加剧那些购买意愿强烈的中下等收入客户群的购买力显著不足，而购买力良好的中上等收入客户群的购买意愿又不十分明显。未来年内，房地产价值体系不会有大的改变。房产价格会继续升高。但是幅度会逐步降低。如果没有大的社会变革，突出的经济现象发生，的房产价格增长幅度会在年内达到个顶峰状态，进而保持在个稳定的区域内。④目前是整个油田总部区域的房价高于市区。商业中心周边房价高于文化中心政治中心周边房价。学校附近房价高于医院附近。车站附近房价高于般区域。的城市发展空间是向西北方向，因此，城区西北部的房价会逐步走高。项目主要客户群及购买力分析项目主要客户群包括城区客户和高端收入阶层，包括各行业的经商人士，这些人相对事业比较成功，也都有追求生活享受的愿望，他们希望能够居住在高档的住宅里，希望能够得到别人的尊重，能够在都市里有自己的席之地政府机构官员和公务员是每个城市的中产阶级，他们工作稳定，收入丰厚购买实力强。再者，市近几年的经济发展较为迅速，但整体经济水平仍处于省内城市的中等水平，经济能力的提升，为房地产提供了定的发展空间。市居民的消费水平在省内城市处于中上等水平，消费行为比较超前，市的物价水平较高，尤其是生活用品，增加了生活成本。市对市政建设的越来越重视，使市固定资产投资加大，同时带动了房地产投资的发展。城市发展定位为发挥资源和区位优势，提升城市的区域经济地位，增强城市的辐射带动能力，城市发展目标为把区建设成工业强盛商贸旅游业繁荣环境优美交通便捷文化内涵丰富，地方特色突出的宜居宜业的商贸园林型城市。城区实现‚两组团五片区‛的组团式总体空间结构。两组团指的是中心组团和西部组团中心城区由现有的主城区连片发展而成，西部组团为依托近德固乡发展的西部新区组团。‚五片区‛指的是中心组团区的‚中心商业片区老城片区东北部工业片区产业集聚区西，北部行政文教生活片区和南部商住综合片区‛。房地产市场分析近几年，房地产市场迅速发展，有计划地实施了普通商品房经济适用房和廉租住房的开发建设，房地产市场基本保持健康平稳的发展态势。年投资亿元，建成廉租住房万平方米，套，开工建设经济适用房万平方米。进步加大房地产开发市场的监管力度，对违规开发售房等行为严厉查处，维护了市场秩序。年计划投资万元，建设经济适用房万平方米，进步扩大廉租住房补贴发放覆盖面，让更多的中低收入家庭住有所居。从市场需求分析的结果来看，南乐整体地产市场发展体现出以下几种特征市场由低单价向低总价转变户型发展形式由大户型向紧凑型户型发展建筑类型供应出现转变大面积开发项目增多受建筑供应的影响，市场接受的传统思想将会受到严峻挑战相关政策法规进步完善产品定价将会与家庭收更进步的接近，也就是市场价格将有到两年的自然盘点。区位优势明显项目涉及的旧城改造和城中村改造区域均位于城的中心位臵，配套设施齐全，区位优势明显。项目建设符合国家产业政策国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见国发号指出积极推进旧住宅区综合整治。对可整治的旧住宅应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。基本原理是对土地的所有投资，即土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为‚基本成本‛，运用等量资本获取等量利润的投资原理，加上‚基本成本‛所应产生的合理利润利息，作为地价的基础部分，同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益其实质来源于土地增值，从而求得土地价格。基本公式如下地价土地取得费土地开发费税费利息利润区位因素修正系数土地使用年限修正系数土地增值收益经综合测算，项目地价为万元亩。土地价格预测估算本项目可出让土地主要用于房地产开发，结合市场成交样本点预测项目的价格为万元亩。第五章市场发展前景分析市房地产市场分析市房地产市场现状房地产市场现状呈以下特点房价稳步上扬。仅去年年，房价上涨大约在元平方米左右。究其原因，是我市房地产需求以刚性需求为主，投机性以及投资性需求对市场影响甚小，加上诸县居民及中原油田下属厂区职工加速向城区及油田总部区域聚拢，造成了市场供给满足不了市场需求的状况，加快了房价的上涨。再者，土地市场实行招标挂牌拍卖制度，在定程度上也提升了建设用地的价格。三是随着居民收入水平的提高，人们对居住空间有了更高的要求，档次的提升也拉动了房价的上升。四是近期的银行贷款基准利率上调，将在定程度上增加开发商的资金成本。五是建筑材料和人工费用的增加。住房类型丰富，质量提高。房地产产品类型呈现多形态共同发展的局面，坡地建筑花园洋房以及层以下的高层住宅成为市场主流。无论是在城区还是油田区域，小高层高层住宅是今后城市住宅发展的趋势，也是人居品质物业进入新时代的标志。虽然地处三省交界处，但与周边城市相比，缺乏外来经济和外向型经济，即缺乏外来投资和外向型出口，而且每年的流动人口较少，所以外部经济对经济的影响程度较低，经济的发展主要依靠本地经济的惯性作用，没有大起大落。④从供需的增长率来看，供应量和销售量均保持较快的增长速度，相对于省内其他城市而言，房地产市场发展还是较好的。从住宅供求关系看，除了油田前线职工本地人口外，公务员私营业主及第三产业的部分从业者都有着旺盛的需求和定的购买力。随着城市建设的扩大，县乡农民进城及外地务工人员的涌进，是新轮的购房主力。经济性和紧凑型三房最为畅销，其次为两房和舒适性三房从片区上来看，油田前线客户购买两房比例较高，市区客户购买三房比例较高。从市场客群来看，商品房购买力主要分布在岁人群之间，岁之间的人群购房次数较多，岁以下的人群购房需求最为明显。房地产市场发展趋势新的经济适用房廉租住房项目上市，将减缓商品房销售价格上涨幅度，并将分流客户紧凑和舒适型三房需求量仍然较大，但对两房的需求量会略有增加。市场对住宅质量环境绿化配套设施新技术新工艺物业管理等要求逐步提高节能环保等标准将使房屋品质得到提升，同时加大了商品住房成本，会带动商品住房价格的上涨。由此分析，市未来房地产市场的发展趋势为以普通商品房限价商品房和经济适用房为主流的房屋供应多元化的趋势将进步加快。区要媒体。总体来说，北京的社区媒体具有以下 特点 经过多次整顿，社区媒体渐趋规范 今年是北京举办奥运会之年，为了整治环境，北京市政府于年加大了对 社区广告的清理整顿力度，举清理掉了超过万块社区广告牌，约占社区广告 牌总数的。 社区媒体也在这次清理整顿之列，对于没有合法审批手续或手续不全维护 不及时影响社区环境的媒体，被要求限期全部拆除。 社区媒体的设计制作工艺也有所保障设置地点比较合理，有的能很好的和社区环境溶为体，成为小区的个景点发布维护能力得到社区居民广告主 的认可。 大投资商的加入，使得社区媒体的竞争力大为增强 许多有实力的企业看好社区媒体的发展前景，纷纷加入到社区圈地的行动中 来。年上半年，武汉楚君广告传播北京有限公司进军北京媒体市场，获得 北京市红十字会授权，独家建设运营红十字会宣传栏进社区公益项目，至少 有四种型号的广告牌，每种型号不低于块，总数约为块， 旦建成，将是个庞大的社区媒体网络，这些广告牌大部分采用新型太阳能供 电，节能美观。同样在年上半年，北京坤鼎世纪广告有限公司投资多 万元，到今年已建成个覆盖个小区，多幅自动换画自动擦鞋机电子时 钟电子信息屏公告栏意见箱等多功能灯箱广告的社区广告网络，其目标是 在今年底建成个具有个左右，覆盖北京城八区的社区媒体网络。许多风险 投资公司及极具实力的媒体运营公司都看好这些项目，数十家企业分别和楚君及 坤鼎世纪接触，想收购项目或买断运营权。 而对于些无法收购或买断运营权的媒体公司来说，就采用注资或控股的方 式来加入到社区媒体的抢夺之中。年月上旬，天骏传媒集团宣布完成以国 际著名投资银行高盛业内知名私募资金新天域资本著名风险投资基金红杉中 国等顶尖投资者的战略股份融资。本次融资总额为万美元。这是中国社区广 告企业获得的最大规模的笔私募融资。花旗银行担任了天骏传媒此次私募的独 家财务顾问。年月中旬，新加坡投资公司淡马锡附属公司再次收购大贺传媒的的股份，使其持股量达亿股，即扩大后股本。这两家 媒体公司都有意进军社区媒体市场。而在年月，新华财经媒体也获得北京 世纪凌飞广告公司块投放艾滋病防护公益广告和商业广告的广告牌的独家销 售权，般来说，公益性的广告牌基本都属于社区广告牌。由于投资商的加盟， 使得社区媒体运营商的实力大为增强，通过整合媒体资源，进行网络化经营，强 化公司的媒体竞争力。媒体公司拥有完善的市场销售和售后服务等管理体系， 可以根据市场变化，调整经营策略，实现客户的站式服务。他们通过收购兼 并整合些具有定实力的民营社区广告公司，实现规模化经营。整合后的媒体 公司有能力在社区媒体应用上采用新技术新媒体，并向专业化网络化集团 化方向发展，增强了抗风险能力，有实力与社区大牌运营商竞争。 另外，社区媒体经营公司的发布速度提高了。社区媒体因为涉及地域大，交 通不如主干道方便，般来说，更换块广告牌需要天左右的时间。现在则 提高到两客户群的两极分化将进步加剧那些购买意愿强烈的中下等收入客户群的购买力显著不足，而购买力良好的中上等收入客户群的购买意愿又不十分明显。未来年内，房地产价值体系不会有大的改变。房产价格会继续升高。但是幅度会逐步降低。如果没有大的社会变革，突出的经济现象发生，的房产价格增长幅度会在年内达到个顶峰状态，进而保持在个稳定的区域内。④目前是整个油田总部区域的房价高于市区。商业中心周边房价高于文化中心政治中心周边房价。学校附近房价高于医院附近。车站附近房价高于般区域。的城市发展空间是向西北方向，因此，城区西北部的房价会逐步走高。项目主要客户群及购买力分析项目主要客户群包括城区客户和高端收入阶层，包括各行业的经商人士，这些人相对事业比较成功，也都有追求生活享受的愿望，他们希望能够居住在高档的住宅里，希望能够得到别人的尊重，能够在都市里有自己的席之地政府机构官员和公务员是每个城市的中产阶级，他们工作稳定，收入丰厚购买实力强。再者，市近几年的经济发展较为迅速，但整体经济水平仍处于省内城市的中等水平，经济能力的提升，为房地产提供了定的发展空间。市居民的消费水平在省内城市处于中上等水平，消费行为比较超前，市的物价水平较高，尤其是生活用品，增加了生活成本。市对市政建设的越来越重视，使市固定资产投资加大，同时带动了房地产投资的发展。城市发展定位为发挥资源和区位优势，提升城市的区域经济地位，增强城市的辐射带动能力，城市发展目标为把区建设成工业强盛商贸旅游业繁荣环境优美交通便捷文化内涵丰富，地方特色突出的宜居宜业的商贸园林型城市。城区实现‚两组团五片区‛的组团式总体空间结构。两组团指的是中心组团和西部组团中心城区由现有的主城区连片发展而成，西部组团为依托近德固乡发展的西部新区组团。‚五片区‛指的是中心组团区的‚中心商业片区老城片区东北部工业片区产业集聚区西，北部行政文教生活片区和南部商住综合片区‛。房地产市场分析近几年，房地产市场迅速发展，有计划地实施了普通商品房经济适用房和廉租住房的开发建设，房地产市场基本保持健康平稳的发展态势。年投资亿元，建成廉租住房万平方米，套，开工建设经济适用房万平方米。进步加大房地产开发市场的监管力度，对违规开发售房等行为严厉查处，维护了市场秩序。年计划投资万元，建设经济适用房万平方米，进步扩大廉租住房补贴发放覆盖面，让更多的中低收入家庭住有所居。从市场需求分析的结果来看，南乐整体地产市场发展体现出以下几种特征市场由低单价向低总价转变户型发展形式由大户型向紧凑型户型发展建筑类型供应出现转变大面积开发项目增多受建筑供应的影响，市场接受的传统思想将会受到严峻挑战相关政策法规进步完善产品定价将会与家庭收更进步的接近，也就是市场价格将有到两年的自然盘点。区位优势明显项目涉及的旧城改造和城中村改造区域均位于城的中心位臵，配套设施齐全，区位优势明显。项目建设符合国家产业政策国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见国发号指出积极推进旧住宅区综合整治。对可整治的旧住宅