规范各项规章制度等。 市场需求分析 跟据对全市居民购房意向的市场调查参阅附件居民购房意向调查表， 我们发现现阶段北京居民购房意向主要集中在三环和四环沿线，建筑面积在 平米之间，单价约在元，总价在万之间的中挡住宅以 及经济适用房。 通过调研分析，我们可以得出南城住房市场需求的几个特点 南城拆迁改造动迁居民数目多，回迁需求强盛。 南城地价相对低廉，中低价位商品住宅将成为市场主导产品。 政府大力支持南城经济适用房项目的开发建设，给予多项优惠，加之四 环路的开通和市政配套的逐步到位，将吸引其他地区的购房者前来购房。 微观影响因素分析 地段位置因素分析 区域内房地产市场总体状况呈现以下几个特点 区域范围东起成寿寺路西到刘家窑桥南侧横七条北起南三环南至南 顺路沿线，详见附区域项目示意图 第，四环主路年全线贯通，给南城的经济发展，尤其是房地产业发 展创造了个良好的发展机遇。由于便捷的环线交通同时串起了中关村高科技园 区奥林匹克体育中心中央商务区亦庄经济技术开发区等未来经济热点地区，嘉铭园住宅开发项目投资立项资金申请报告，嘉铭园，潍坊世嘉铭园，世嘉铭园，北京嘉铭园，北京嘉铭园二手房，嘉铭园社区，嘉铭园小红帽广场舞，嘉铭园小区，嘉铭园广场舞，潍坊世嘉铭园怎么样 拉近了南城与京城其他地区的联系，盘活了房地产市场，吸引来了更广泛的客源。 第二，由于受到传统观念的影响，南城的发展与京城其他区域相比略显落后。 北京历史上就有东富西贵南贫北贱的说法，宁要城北张床，不要 城南套房的例子也屡见不鲜。人们观念上的束缚使得城南的经济发展市政 建设等在很长段时间内基本处于停滞状态。 基础设施与公共设施分析 第，区域内留有大量破旧平房，以及因厂房外迁而废弃的工业用地。区域 内道路网稀疏，市政配套设施分布零散且档次较低，对于追求高品质生活的购房 者或者欲塑造成熟居住社区典范的开发商来说，外部环境短期内不甚有利。 第二，区域内多数项目以塔楼为主，且规模偏小基本在万平米以下， 分布零散，没有形成聚合效应，社区氛围不浓，人气不旺。 第三，政府进步加大对南城危旧房改造的力度，并且投入巨资完善南城的 市政设施配套。目前本区域内的房地产市场投资量相对较少，需求旺盛，在今后 段时间内，由无房户拆迁户危旧房改造户为需求主体而引发的对中低价位 住宅的需求将越发强劲。 价格走势分析 从总体来看，四环路周边的区域都将因通畅的交通和由此带来的市政配套设 施而升值，但由于城乡结合部土地地价较低，具体到楼盘的开发成本上依然存在 降价的空间，且东南西北四个方向，价格走势不尽相同。 以本案区域为例，四环的贯通将会把建筑密度高交通不畅房价相对高的 北部和东部的购买力分散，在定程度上淡化地段因素在买房者决策过程中的影 响。即我们所说的四环的贯通使北京的区位概念走向模糊，它在定程度上改变 着选择四环定居的人群的区域居住需求和观念。 受此影响最显著的就是南城的房价，以南四环方庄桥南的方安苑为例，四环 开通之后，楼盘相继次调价，增幅千余元。随着政府对南城改造工作力度的加 大，区域内房地产项目在未来段时间内仍有很大的升值空间，但由于市场整体 供需结构的调整以及政府对南城住宅项目的宏观调控，本案区域内的房地产项目 价格不会过高，将基本维持在均价元平方米总价万万之间 的个水平。嘉铭园住宅开发项目投资立项资金申请报告，嘉铭园，潍坊世嘉铭园，世嘉铭园，北京嘉铭园，北京嘉铭园二手房，嘉铭园社区，嘉铭园小红帽广场舞，嘉铭园小区，嘉铭园广场舞，潍坊世嘉铭园怎么样 三南城经济适用房项目调研分析 南城经济适用房项目市场调研 项目主流价位分布 从南城经济适用房的价位分布来看，京城南部经济适用房项目每平米限价在 元以下的有两个在元之间的有八处价位在元之 间的有四处。元之间的经济适用房项目占到南城市场供应总量的近六 成，在这部分项目中，以主力户型平米上下的两居平均值来计算，此类 物业项目总价约为万元，为南部地区该类物业当前市场供应的主流。对于 区位相对较好，品质较高的楼盘，按照最高限价元计算，总价约在 万元，其市场供应总量也占到近三成。两项汇总，我们可以看出目前经济适 用房中，总价在万元的项目市场反应较好，供应量也较大，占到了市场供 应总量的近七成。 其余低价项目多远离市区，对于占到购房大军九成的城区居民来说，并非首 选。而且，由于房地产项目的价格刚性，考虑到项目品牌和前期购房客户的利益， 现有开发项目不会有较大降价，但今后开盘的新项目中，中低价位项目的比例会 逐步提高，市场整体价位结构会逐渐趋于合理。详见下表 南城经济适用房项目价格区位对照表 相对区位最 高限价三环以内四环以内五环以内远郊区县 元平米 康宁居 元平米 今日家园 元平米 瑞莲家园 元平米 百环花园 元平米 元平米 汇丰家园 元平米长利息 建设期成本合计， 成本总计， 销售收入， 毛利润 所得税 税后利润嘉铭园住宅开发项目投资立项资金申请报告，嘉铭园，潍坊世嘉铭园，世嘉铭园，北京嘉铭园，北京嘉铭园二手房，嘉铭园社区，嘉铭园小红帽广场舞，嘉铭园小区，嘉铭园广场舞，潍坊世嘉铭园怎么样 表项目投资测算明细表 注明细表中着重对单方建造成本以及利润进行估算，关于总成本以及总利润 请参考后文中结合实际销售面积的测算分析。 资金筹措与投资计划 本案涉及资金筹措的各项数据均参照年月日正式启用的经济适 用住房开发贷款管理暂行规定执行。银发令年月日 本项目开发运作的资金来源共有三个渠道，是企业自有资金，二是银行贷 款，三是预售房收入用于再投入。预计本项目开发商将投入自有资金亿元 作为前期启动资金需要向银行贷款亿元。 投资计划与资金筹措表单位万元 序号项目名称合计建设经营期 资金来源 自有资金， 借贷资金 预售收入 小计， 资金运用 建设投资， 备注年的前期投入中，减去了以实物形式偿还原土地方的亿元物业价值 表 资金的还款计划 贷款还本付息估算 贷款利率定位，在计算建设期间利息的过程中，当年投资按利息半年 计算但本项目由于是从年下半年开始，考虑到项目建设初期主要以自有 资金投入为主，故年的利息只计算当年贷款利息的。 关于本案的资金还款计划请详见附件表贷款还本付息估算表。 折旧及摊销费用的计算 关于折旧及摊销费用的几点说明 净资产总值万元 预计净残值率嘉铭园住宅开发项目投资立项资金申请报告，嘉铭园，潍坊世嘉铭园，世嘉铭园，北京嘉铭园，北京嘉铭园二手房，嘉铭园社区，嘉铭园小红帽广场舞，嘉铭园小区，嘉铭园广场舞，潍坊世嘉铭园怎么样 折旧年限直线折旧法房屋建筑年设备年车辆年 每年折旧费用资产原值预计净残值率折旧年限 按照上述公式计算出的每年折旧费用为万元 借款偿还期的计算 借款偿还期借款偿还后出现余额的年份数当年初借款余额当年可用 于还款的资金来源 依据上述公式计算借款偿还期年 项目营业收入的测算 房屋预售收入估算 根据规定，房屋预售需要在完成项目总投资的以后方可出售，本项目的 前期运作时间较长，预计到年月前期工作基本完成，可以进行预售。整 个项目在开发运作过程中预计预售 房屋预售收入预测 分类可售面积万平米建议销售均价元平方米销售收入万元 住宅 底商 合计 表 预售收入分期按比例预测 预计项目建成后，可供销售的住宅建筑面积为万平方米，底商为万 平方米，年月项目开始进行前期运作，预计到年月可以正式破土 动工，房屋进行预售。详细分析请参阅附件表预售收入分期按比例预测 表。 商业用房出租收入估算 本项目可供出租的底层商业配套面积共万平米，年期项目竣工， 出租率约为可供出租总面积的，年月两期工程全部竣工，并交房入 住，预计届时出租率为，年，随着小区的逐步成熟和周边配套设施的 完善，预计出租率可增长之，以后各年出租率均按计算。年营业 天数按照天计算，年及以后各年均按天计算。嘉铭园住宅开发项目投资立项资金申请报告，嘉铭园，潍坊世嘉铭园，世嘉铭园，北京嘉铭园，北京嘉铭园二手房，嘉铭园社区，嘉铭园小红帽广场舞，嘉铭园小区，嘉铭园广场舞，潍坊世嘉铭园怎么样 详情请见附件表出租收入估算表。 项目财务评价 营业成本估算 注以下涉及的利润包含底层商业用房的销售及出租收入 附件表营业成本估算表 静态指标财务分析 附件表损益表 静态评价指标 全部投资的投资利润率利润总额总投资额 全部投资的投资利税率利税总额总投资额 自有资金的投资利润率利润总额自有资金总额 本项目以上三个静态评价指标与北京同类项目开发指标相比，可以接 受，故项目可行。 动态指标财务分析 全部投资现金流量分析 附件表全部投资现金流量表 折现净现金流量 内部收益率ˊˊ 评价指标 税前全部投资的净现值万元 税后全部投资的净现值万元 税前全部投资的内部收益率 税后全部投资的内部收益率嘉铭园住宅开发项目投资立项资金申请报告，嘉铭园，潍坊世嘉铭园，世嘉铭园，北京嘉铭园，北京嘉铭园二手房，嘉铭园社区，嘉铭园小红帽广场舞，嘉铭园小区，嘉铭园广场舞，潍坊世嘉铭园怎么样 税前税后全部投资的净现值均大于内部收益率均大于基准收益率， 项目可行。 自有资金现金流量分析 附件表自有资金现金流量表 评价指标 自有资金的税后的净现值万元 自有资金的税后的内部收益率 自有资金的税后净现值大于，税后内部收益