重，每年在左右。 商业用房市场分析 年是上海商业用房发展历程中的个重要节点，不仅在商业用房的开发销 售和投资上都有较大的增量，市场轮廓逐渐清晰，投资者的投资理念也得到了进步 确立。从目前的情况来看，在上海的住宅开发趋势影响下，住宅区向中心城区外围扩 展，沪郊及二环之间区域的商业用房也将有较快增长。相对，中心城区的商业集聚将 因购买力扩散而降低速度。 到年，上海商铺总保量为万平方米，其中中心城区约万平方米， 约占居住物业的中心市区约产业的法规政策，上海市城市建设的发展等。在综合考虑上述影响因素 之后，从供需总量供应结构房价涨幅等方面分析，上海今后几年的房地产市场仍 处于持续健康的发展态势。 供需总量分析 目前的土地品住房的需求主要来自市民改善住房条件旧区改造和基础设施建设动迁外 省市和境外人士购房等，并考虑投资性的购房因素，需求总量每年将超过万平方 米。因此，仍将呈现供需基本平衡，供略大于求的发展态势。房阶段性结构性矛盾将逐步趋向缓解。 商品住房销售价格分析 随着供需关系的基本平衡和供应结构的优化，商品住房销售价格将趋向稳定，上 涨幅度将趋于平缓。年商品住房销售价格涨幅将接近城乡居民可支配趋合理房价 涨幅趋向平缓。在未来三年中，每年商品房竣工量销售量和存量房交易量都将超过 万平方米房地产增加值占全市的比重，每年在左右。 商业用房市场分析 年是上海商业用房发围扩 展，沪郊及二环之间区域的商业用房也将有较快增长。相对，中心城区的商业集聚将 因购买力扩散而降低速度。 到年，上海商铺总保量为万平方米，其中中心城区约万平方米， 约占居住物业的中心市响，也是上海商业用房 开发类型变化的个信号。分割型的小商铺管理协调要求比较高，形象方面较难统， 有关限制措施出台将造成投资者向街铺倾斜。 目前，上海些市场空间较小变化周期比较短的区域已经企业反客为主，房地产开发企业利润降低的局面出现。 总之，今年上海商铺将有着更多纵深方向的变化，这对商铺投资开发规划方 面提出了许多新的课题，商铺市场的技术要求会越来越高。在开发方面更重视细分市成 了有色金属汽车化工农副产品等余家大型生产资料和生活资料市场，是上海新兴的商业中心，商业销售营业额市场成交额直位居上海中心区前列。 该区的市场群落建设于年代末，主要以农副产品水果有业前景。 从交通情况看沪宁高速公路是上海市西北部和江苏省进出上海市区的交通要道， 真北路上在建的城市中环线即将完成，交通非常便利。这为顾客往来，扩大本商业中 心服务半径提供了有利条件。 从消费群体看，目前地块周边已有祥和家园祥和名邸泰宸景苑真源居住区 真西新村梅川新村等多个居民新村，并有多个中高档商品住宅区正在建设之中，因 此有强大的消费基础。 从竞争环境看地块周边以有批知名度较高的大卖场，以及在真北地区已经发 展较成熟的梅川路欧亚商业休闲街。这些商业对本项目利弊共发展时期。 年上 结论 项目基地位于真北路曹安路交叉口西南侧，其南面为麦德龙超市西面为规划 中的兴力达商业广场，位于普陀区政府规划建设的真北商务中心，符合普陀区对该地 块的发展规划。此外，对原爱奇爱特商厦拆除重建，建设符合现代商业需求的流商 业中心，不仅有利于开发商的自身发展，而且有利于提升该区域的商业价值，促进该 地区的经济发展。而且，本项目可为公司带来较为可观的经济效益和社会效益。因此， 项目的建设是必要的。 本项目的区位优势较为明显，项目行政审批公开明朗，而且基地周围市政公用配 套设施齐全，建设条件成熟。周边潜在消费能力较强，项目的市场前景看好。 经估算，凯旋生活广场项目工程建设投资为万元，税后投资利润率为 ，财务效益较好。 二市场分析 凯旋生活广场项目由办公商业餐饮娱乐等不同功能的房产组成，本章将通过 分析上海市及普陀区房产市场发展的现状及趋势，及不同功能房产市场的现状，从而进 行本项目各功能房产的市场定位。 上海房地产市场总体分析 近年来，上海房地产市场快速发展，房地产业在上海市经济发展中的支柱地位已 日益显现。年房地产增加值占全市的比重达到，超过这上海房 地产业十五期间的目标值，同时房地产开发投资达到亿元，同比增长， 占全市固定资产投资的。 今后几年的上海房地产市场走势将受到多种因素影响，主要包括宏观经济的发展， 政府有关房地产业的法规政策，上海市城市建设的发展等。在综合考虑上述影响因素 之后，从供需总量供应结构房价涨幅等方面分析，上海今后几年的房地产市场仍 处于持续健康的发展态势。 供需总量分析 目前的土地供应量和新开工量都比较大，后市供应十分充足。年新增经营性 用地公顷，可建商品住房面积达万平方米，商品房新开工面积万平方 米，商品房施工面积为万平方米。年的商品房上市节奏将明显加快。今后几 年，商品住房的需求主要来自市民改善住房条件旧区改造和基础设施建设动迁外 省市和境外人士购房等，并考虑投资性的购房因素，需求总量每年将超过万平方 米。因此，仍将呈现供需基本平衡，供略大于求的发展态势。 商品住宅供应结构分析 随土地供应区域分布结构的改善，市中心旧区改造规模和拆迁节奏的有效控制以 及中低价商品住房建设的不断推进，年新增的普通商品住房占住房供应总量的比 例将接近，上海商品住房阶段性结构性矛盾将逐步趋向缓解。 商品住房销售价格分析 随着供需关系的基本平衡和供应结构的优化，商品住房销售价格将趋向稳定，上 涨幅度将趋于平缓。年商品住房销售价格涨幅将接近城乡居民可支配收入的增幅。 今后若干年内，在确保城乡居民可支配收入两位数增长的前提下，房价涨幅高于银行同期利率，低于居民可支配收入的增幅，保持位数增长。 总之，年，上海房地产市场的供需关系更加优化，供应结构更趋合理房价 涨幅趋向平缓。在未来三年中，每年商品房竣工量销售量和存量房交易量都将超过 万平方米房地产增加值占全市的比海市 源，发展农村综合服务社。争取到年，全省供销社系统发 展村综合服务社农村社区服务中心个，培育农村社区服务 中心个，基本实现在全省大部分行政村，村村有综合服务社， 有农资连锁便民店和商品超市及文化娱乐等方面设施，为农民提 供更加丰富便利的服务。 为抵御国际经济环境对我国的不利影响，采取灵活审慎的宏 观经济政策，应对复杂多变的经济形势。年月日，国 务院召开常务会议，确定了扩大内需促进经济增长的十项措施， 从而加快民生工程基础设施生态环境建设和灾后重建，提高 城乡居民低收入群体的收入水平，促进经济平稳较快增长。 盘锦是座新兴的石油化工城市，全市总人口万，农 村人口比重较大。方面，盘锦市是辽宁大米的主产区，水稻种 植面积万亩，农业生产资料的需求量大，农业生产资料供应 市场前景广阔。另方面，由于传统的供销社面临着改革，其承 担的农村商品供应职能基本丧失。取而代之的农村个体代销点 夫妻店，由于商品经过多层转销，使商品的价格逐渐升高，最终 多层转销成本转嫁到农民头上，造成农民生产成本的加大。为促 进农民增产增收提高广大农民现代文化生活，该公司作为农村 社区综合性多功能的服务平台，有效地解决了小点小店办不 了村级党组织统不了政府部门包不了的问题，形成 了政府支持农民欢迎企业满意的三赢局面。使基层供销 社明确了自己的市场定位，找到了实现自我发展与为三农服 务有机结合的创新体制。 本项目经营采用以仓储基地为中心的农村生产生活资料统 配送方式，体现了现代流通业的先进运转模式。该项目的建设 成功将有利于规范农村生产生活资料市场体系，促进社会主义新 农村建设，更重要的是采用厂家直接进货，直接销售给农民的方 式，减少了中间环节，可大大地降低农业生产资料的经销成本和 销售价格，直接给农民带来实惠也可以保证农业生产资料的质 量，维护农民的切身利益。 盘锦同舟农资连锁有限公司成立三年来，已发展紧密型直营 连锁店个，分布在盘锦全市个乡镇个村，直接配送半 径公里，在盘山县市场占有率已达到以上，在大洼县占 有份额为。其发展前景十分看好。为满足农村市场的需求， 扩大本公司的市场占有率，建立更多的农村社区综合服务中心 扩大配送半径扩建仓储能力势在必行。 公司为了提升为农服务水平，除注重搭建现代信息网络建 设配送中心扩建仓储基地以外，加大了对农村社区综合服务中 心建设的投入，目的是打造农村综合服务的总体功能。 第二章项目建设的必要性与可行性 项目建设的必要性 推进规范农村市场体系建设的需要 年中央号文件指出要继续推进农村市场体系建设， 缩小城乡市场差距。农资区域配送中心是农村市场体系的重要组 成部分。农业部关于发展农产品和商品连锁经营的意见强调， 为了适应我国加入后日趋激烈的农产品和商品市场竞争， 提高流通的现代化水平和效率，必须积极引导大力发展农产品 和商品连锁经营。改重，每年在左右。 商业用房市场分析 年是上海商业用房发展历程中的个重要节点，不仅在商业用房的开发销 售和投资上都有较大的增量，市场轮廓逐渐清晰，投资者的投资理念也得到了进步 确立。从目前的情况来看，在上海的住宅开发趋势影响下，住宅区向中心城区外围扩 展，沪郊及二环之间区域的商业用房也将有较快增长。相对，中心城区的商业集聚将 因购买力扩散而降低速度。 到年，上海商铺总保量为万平方米，其中中心城区约万平方米， 约占居住物业的中心市区约产业的法规政策，上海市城市建设的发展等。在综合考虑上述影响因素 之后，从供需总量供应结构房价涨幅等方面分析，上海今后几年的房地产市场仍 处于持续健康的发展态势。 供需总量分析 目前的土地品住房的需求主要来自市民改善住房条件旧区改造和基础设施建设动迁外 省市和境外人士购房等，并考虑投资性的购房因素，需求总量每年将超过万平方 米。因此，仍将呈现供需基本平衡，供略大于求的发展态势。房阶段性结构性矛盾将逐步趋向缓解。 商品住房销售价格分析 随着供需关系的基本平衡和供应结构的优化，商品住房销售价格将趋向稳定，上 涨幅度将趋于平缓。年商品住房销售价格涨幅将接近城乡居民可支配趋合理房价 涨幅趋向平缓。在未来三年中，每年商品房竣工量销售量和存量房交易量都将超过 万平方米房地产增加值占全市的比重，每年在左右。 商业用房市场分析 年是上海商业用房发围扩 展，沪郊及二环之间区域的商业用房也将有较快增长。相对，中心城区的商业集聚将 因购买力扩散而降低速度。 到年，上海商铺总保量为万平方米，其中中心城区约万平方米， 约占居住物业的中心市响，也是上海商业用房 开发类型变化的个信号。分割型的小商铺管理协调要求比较高，形象方面较难统， 有关限制措施出台将造成投资者向街铺倾斜。 目前，上海些市场空间较小变化周期比较短的区域已经企业反客为主，房地产开发企业利润降低的局面出现。 总之，今年上海商铺将有着更多纵深方向的变化，这对商铺投资开发规划方 面提出了许多新的课题，商铺市场的技术要求会越来越高。在开发方面更重视细分市成 了有色金属汽车化工农副产品等余家大型生产资料和生活资料市场，是上海新兴的商业中心，商业销售营业额市场成交额直位居上海中心区前列。 该区的市场群落建设于年代末，主要以农副产品水果有业前景。 从交通情况看沪宁高速公路是上海市西北部和江苏省进出上海市区的交通要道， 真北路上在建的城市中环线即将完成，交通非常便利。这为顾客往来，扩大本商业中 心服务半径提供了有利条件。 从消费群体看，目前地块周边已有祥和家园祥和名邸泰宸景苑真源居住区 真西新村梅川新村等多个居民新村，并有多个中高档商品住宅区正在建设之中，因 此有强大的消费基础。 从竞争环境看地块周边以有批知名度较高的大卖场，以及在真北地区已经发 展较成熟的梅川路欧亚商业休闲街。这些商业对本项目利弊共发展时期。 年上