积万平方米的低密度大型社区怡美山庄振业地产 万平方米的横岗项目都将加快建设进程。随着横岗逐步进入大盘时代，横 岗的投资性物业市场也逐渐从分散的单型产品慢慢演变成以多种产品 为主导的成熟综合性市场，最明显的例子就是很多个人投资者在龙岗商铺 的潮起潮落中，深刻体会到巨大经营风险的存在，从而对投资性物业更加 谨慎，投资手段变得更加成熟和稳重。相对于前几年而言，横岗本地的主 力投资客户的投资心理已经发生了微妙的变化，这对本项目有着非常重要 的指导意义。 市场宏观背景 深圳市年上半年经济分析 从已公布的统计数据来看，年上半年深圳国民经济继续保持在高 位运行，国民经济保持稳健增长的态势。全市经济总量继续加大，各项主 要指标实现较好的增长，生产消费和需求比较协调，总体运行形势良好。 主要表现在 生产总值规模继续扩大，增长速度再创新高。深圳市生产总值 完成亿元，比去年同期增长，高出去年同期增幅个百 分点。本市生产总值的上半年累计增幅创出了自年以来的新高 工业生产继续快速增长，主导地位不断增强。我市工业企业累 计完成工业增加值亿元，比去年同期增长 市场消费繁荣，零售总额稳增。固定资产投资额累计完成 亿元，比去年同期增长 社会消费品零售总额累计完成亿元，比去年同期增长 ，累计增幅与去年同期持平 出口逐月回升，增速明显加快 市场物价微升，职工居民收入有所增加 交通邮电发展增快，民航表现突出 财政金融保持稳定，存差略有扩大 企业景气上升，信心指数提高。 深圳市历年酒店经营情况分析 深圳历年宾馆酒店客房出租率 平均入住率 年年年年年年年年年 从年低谷期开始，深圳市酒店的入住率逐年提升，在 年年达到阶段性顶峰 年深圳市酒店的入住率和年相比有较大幅度的下降， 其原因是受到金融风暴的影响。 年月至今深圳市酒店平均入住率统计 系列 月 月 月 月 年月开始，酒店入住率急速下降，月份跌至年度深 圳酒店入住率的最低谷，原因是金融风暴在月份左右开始全面爆发的影 响 年月以后，深圳市酒店行业迅速恢复元气，仅仅用了 两个月的时间，也就是在月份的时候就已经超过了前期的高位，并且在 以后呈持续上升的趋势 年月入住率较低，是传统的农历新年之前和酒店入住 率受季节影响较大的原因，因此月份左右是酒店行业的传统淡季 自年月后逐渐回升，并且很快接近历史上的高位。 月酒店入住率全面超过去年同期水平。说明年的深圳酒店业市场前景 向好。 深圳市年酒店整体经济预测及分析 进入年，深圳酒店业市场持续向好，月酒店开房率均超过 去年同期水平，五黄金周期间，深圳市酒店开房率更高达以上。 具体表现如下 深圳市政府将要把深圳建设成为个区域性经济性的国际化城 市，充分利用的政策利好，以及整合自身的各种优势，力争成 为珠三角经济圈的国内外大型机构地区总部，进而成为区域经济核心 从国内和深圳的宏观经济政策面来看，经济的持续高速增长以 及物业税的即将开征等，有利于深圳房地产市场的持续稳步发展，但全国 性的经济过热现象，加大了政府实施宏观调控的决心和力度，这将会对新 建房地产项目造成较大的开发难度 宏观调控政策将有控有扩租率 平均入住率 年年年年年年年年年 从年低谷期开始，深圳市酒 系列 月 月 月 月气，仅仅用了 两个月的时间，也就是在月份的时候就已经超过了前期的高位，并且在 以后呈持续上升的趋势 年月入住率较低，是传统的农历新年之前和酒店入住 率受季节影响较大的原因，因此月份左右圳酒店业市场持续向好，月酒店开房率均超过 去年同期水平，五黄金周期间，深圳市酒店开房率更高达以上。 具体表现如下 深圳市政府将要把深圳建设成为个区域性经济性的国际化城 市，及物业税的即将开征等，有利于深圳房地产市场的持续稳步发展，但全国 性的经济过热现象，加大了政府实施宏观调控的决心和力度，这将会对新 建房地产项目造成较大的开发难度 宏观调控政策将有控有及各种社会事业的投资，仍需扩大 当前经济正处在个重要关口，只有树立和落实科学发展观， 控制固定资产过快增长，加强煤电油运综合协调，注重结构和效益的提高， 才能保证经济的平稳较快增长 店经营状况分析 星 级 酒店名称 销售价 格 元 年入住 率 年 酒店规模管理公司 大梅沙 海景酒店 层万多 发展商自管 雅兰酒店 栋 靠近风景区的产权式度假酒店售价普遍较高，甚至是周边公寓住宅 价格的倍。在市区，产权式商务型酒店般超出同类物业常规价格 的 入住率分析 受金融风暴的影响，年深圳市酒店的年总会等， 但经营般，比较好的有圣德堡酒店的娱乐餐饮设施，已成为其主要利 润来源。 结论 深惠公路改造地铁号线年内开工深平快速干道期明年 月通车，龙岗区的交通压力有望得到缓解，横岗镇的交通状况将彻底改 变 伴随着品牌地产的不断进入，各项基础建设的不断完善，横岗 目前正处于房地产发展的前夜，楼市整体崛起之期已经指日可待 龙岗区现有的唯两家四星级酒店全部在横岗，产权式酒店在 横岗乃至整个龙岗地区尚无家，有绝对的稀缺性。因此，项目销售所面 临的是基本无竞争对手的市场 横岗镇的酒店业代表了整个龙岗区的最高水平，但仍然存在整 体规模小酒店管理公司品牌度低客户构成单等问题，相对于横岗目 前整体房地产市场的高速发展已略显滞后。从长远来看，在横岗经济和房 地产市场的快速带动作用下，酒店业的发展将步入良性发展阶段，酒店业 及相关产业将越发成熟。 第三章项目分析及评价 地块解析 项目技术经济指标 建筑面积不包括地下车库 配套面积 客房面积 其他面积 层数共层 层商业配套