权出让合同。提供的资料 城市总体规划及规划修编。 编制范围 根据人民广场商住楼项目总平图，本报告着重对项目建设的背景 和必要性建设需求和条件建设内容及规模工程建设方案环境保护 项目组织管理实施进度等进行可行性研究。并在对项目开发经营环境进行 详细分析基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理 的评估。对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设 计建筑方案设计环境艺术设计提出相应的建议。结合公司的状况和项目 的特点，探索项目开发经营的可行方式按照国家现行的设计规范规程 定额估算项目投资，根据国家的财税制度和有关政策建设项目经济评价方 法与参数对项目进行财务效益分析评价。并提出结论性意见，供建设业主 和有关部门决策。 项目概况 项目建设的背景及必要性 位于西部大开发的三大重点省级城市成都和西安之间，是重要的商 贸和物资走廊。同时处于成都重庆新特区辐射范围之内，想像空间巨大。 作为四川东部最大的地级市，达州以其强大的资源优势和交通优势，成为连 接三省市的中转站，川东地区可非议的中心。 达州是投资开发的沃土，具有雄奇秀美的山川风光，灿烂辉煌的巴山文 化也具有富饶密集的自然资源，成熟齐全的产业体系具有四通八达的便捷交通，得天独厚的区位优势。具有平方公里的广袤土地，万人 民。随着中国规模最大丰度最高的特大型整装海相气田宣汉普光气田的 开采利用，达州经济必将驶入发展快车道，达州也必将建成中国西部天然气 能源化工基地。其主城区格局如下 达州概况 西外 人口万人用地平方公里主要职能 政务商贸金融教育 科研交通仓储物流 市区 行政办公 商贸金融 教育科研 对外交通 仓储物流 北外 行政办公 教育科研 居住 南外 行政办公 商贸金融 居住 城市人口年万年万城市空间结构单中心多中心 发展战略北抑南拓西移东调 组团布局城五片区 经济发展现状趋分析 整体经济发展处于加速期，经济总量跃居四川第四位 能源化工产业将出现高速发展，年年，中石油中石化 将为达州的天然气能源化工产业群投资亿元以上，用于建设完善中国西 部天然气能源化工基地，这势必推动达州经济进入个新的快速发展阶段。 经济社会呈现出经济增长加快结构协调优化质量效益提高和 群众实惠增多的良好发展态势。季度，各主要指标齐创历史同期新高， 国民经济实现又好又快发展。 达州从城市的空间格局上，具备了自然的城市聚合要素，构成了旺 盛的人气的聚集，是典型的区域性中心城市，后势强劲。 达州的天然资源，又形成了超越般城市的工业凝聚力，中石油和 中石化基地的建设，又使达州在自然城市集聚的基础上，又有了工业城市的 典型特点。 达州势必在四川经济的总体份额和城市价值中，占有越来越重要的 价值。 房地产现状及发展趋势分析 随着城市建设进程加快，城市发展开始扩张，房地产业出现突飞猛 进的局面，全市房地产开发项目个，完成投资亿元，增长，增幅同比提高个百分点。 房地产市场目前处于快速升温阶段，大盘高品质楼盘不断涌现， 外地开发商也纷纷进驻，良好的市场环境也促成消费者更加关注房产置业。 房地产价值从年的不到元，跃升到现在的突破元， 呈出飞速上涨，除受宏观经济因素影响外，也证明了达州本地市场的快速发 展。 板块开发上，主要形成了老城区南外和西外三大板块，西外由于 政汉普光气田的 开采利用，达州经济必将驶入发展快车道，达州也必将建成中国西部天然气 能源化工基地。其主城区格局如下 达州概况 西外 人口万人用地平方公里主要职能 政务商贸金融教市空间结构单中心多中心 发展战略北抑南拓西移东调 组团布局城五片区 经济发展现状趋分析 整体经济发展处于加速期，经济总量跃居四川第四位 能源化工产业将出现高加快结构协调优化质量效益提高和 群众实惠增多的良好发展态势。季度，各主要指标齐创历史同期新高， 国民经济实现又好又快发展。 达州从城市的空间格局上，具备了自然的城市聚合要素，构成了点。 达州势必在四川经济的总体份额和城市价值中，占有越来越重要的 价值。 房地产现状及发展趋势分析 随着城市建设进程加快，城市发展开始扩张，房地产业出现突飞猛 进的局面，全市房地 房地产价值从年的不到元，跃升到现在的突破元， 呈出飞速上涨，除受宏观经济因素影响外，也证明了达州本地市场的快速发 展。 板块开发上，主要形成了老城区南外和西外三大板块，西外由于 达州的自然城市态势和工业集聚的合力，使达州的住宅的供求进入 量和价值全面提升的临界点。 达州的房地产需求，已逐渐由求价廉，向着求品质的方向转变，高 端盘将建立更大的影响，得到更大的需求。达板块还是个城市新兴区，目前正 处于开黄金阶段，周边商业学校医院等城市公共设施配套陆续完善。政府职能部门大规模西迁将导致达州目前的城市发展格局改变，使 西外板块成为新的城市建设亮点。也将成为成为达州新的集政治经济文化居住商贸功能为 体的新城市核心区。 西外远景规划市政府已于年迁入西外新办公区将西外从 年的平方公里，到年达到平方公里西外人口到年发展 为万人，的行度偏紧。我们分 析，从紧的货币政策环境，对房地产市场将产生定的影响方面，加息 增加了购房者的成本，这对潜在购房者的购房需求有定程度的影响另 方面，即使考虑到加息的因素，目前房地产市场的投资回报率仍远高于资金 成本，这种小幅的加息，对抑制投资投机作用有限。在目前的物价环境和货币政策环境下，房地产市场的需求结构将发生变 化。方面，抑制了中低收入者自住需求的支付能力。加息使得中低收入者 的自住需求因贷款成本的提高而受到抑制，同时还面临着开发企业将资金成 本转嫁到房价中的可能。因此，加息增加了购房成本，弱化了中低收入者满 足自住需求的购房支付能力。 另方面，高收入者投资投机需求将积极入市。是高收入者的边际消 费倾向低，随着收入的不断增加他们将越来越多的资金用于储蓄和投资。二 是由于通胀的压力，使得高收入者宁愿将资金以资产的形式保值增值，这将 促使其将资金尽可能地转换为房产等资产形式。三是目前房价等资产价格提 高很快，资金成本远远低于投资回报，导致投资性买房需求在信贷资金的支 持下进步放大，严重推动了投资需求。 资金流动性过剩对房价上涨起了