规模楼宇的开发建设也将成为国民经济新的增长点和居民消费的热点。 三市场环境分析 近年来，随着市经济的发展，把建成西陇海兰新线经济带甘肃段上的第二 大经济大市是全市人民的努力方向。人民物质生活水平的提高，人们对住宅的需求和 消费在社会总消费支出中的比重已日益增大，住宅逐渐成为人们消费和投资的主要方 面。花园的开发建设有着良好的市场环境和发展机遇。是撤地建市后，城 市的工业化水平必然要加大，随之带来的农民进城务工经商人员迅速增长，要求小户 型公寓型住房的人群迅速增加二是旧城改造步伐的加快，带来的搬迁用房需求量 大量增加。本地人口和城市外来流动人口的增长使人们对位置优越环境美观服务 设施完善的物业需求增长。根据市场调查资料，市肃州区现有城市人口万，约 万户，流动人口万人包括外来人口以及农村进城务工经商上学人口， 未来年，市肃州区城市人口将发展为万人。据调查，截止年城市居民人 均住房面积平方米，但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，每户家庭总建 筑面积还比较小。目前，从市肃州区城市居民住房现状来看，市民住房是单位 分房或房改房，私房约占，居民购买的商品房不足，从以上情况可以看出， 商品房在市肃州区居民住宅构成中所占的比例仍然很小，商品房的消费潜力和市 场空间仍然很大。随着福利分房制度的结束，个人购房将成为住宅消费市场的主流。 近几年，该区房地产业发展速度较快，大户型住宅出现过剩。据调查，截止年 底，该区商品房空置率为，约套左右。但空置商品房多集中于大面积多层住 宅，价格在万元之间，且结构不合理配套设施及环境较差。根据今后城市居 民住房发展趋势预测，我区有的住户有购房的潜在需求。主要分为两类类是 本区内私营业主个体老板及周边卫星发射中心国营厂玉门油田土哈 油田嘉峪关等区域内的离退休老干部高级工程技术人员及高工资高收入人员中， 来市肃州区安家定居者不在少数，这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很 大，形成先富者市场潜力。这类高收入人群要求住房宽敞舒适，功能齐全及居住环境典雅，是购买别墅型住宅的潜在客户，未来年别墅住宅需求量在套左右。另 类是工薪阶层年轻人成家老人独居农民进城经商农民子女上学等低收入群 体，这部分人群收入不高，要求住房面积在平方米之间，价格在万元左右， 未来年，小户型住宅需求量在套左右，市场潜力很大。该区流动人口在今后 段时间内可能仍将以租房为主，但也有小部分租房者会购买住房用于自住保值 增值。按该区流动人口的计算，约有户。另外，随着肃州区旧城改造步伐的 加快，小面积的住房更适合拆迁户的需求。 由此可见，花园凭借其优越的地理位置，人与自然的和谐，园林化的规 划建设，重视小区住宅多样化户型和房屋外观的设计，以潜在消费者的需求合理定位 用亩地建设别墅套，近平方米其余地块建设平方米的小户 型住宅及与众不同的楼盘，将会成为市房地产开发建设中新的消费亮点。 三项目开发条件及技术设计方案的分析 项目现状概况 自然条件 规划区内土地大部分已被平整，地势平坦。区域基础设施已达到五通，即通 上水通下水通电通电讯通路。供水管径为，并与市供水管网联网 排水生活污水雨水实行分流，排水管径供电来源为嘉峪关电网。各类通 讯设施均已通达用地范围周边。项目所在的市属Ⅷ类气候区，该地区月至月 盛行西风，月至月东风，平均风速为米秒，年平均气温度，平均无霜 期天，平均日照总时数小时，最大冻土深度米，基本地震烈 底，该区商品房空置率为，约套左右。但空置商品房多集中于大面积多层住 宅，价格在万元之间，且结构不合理配套设施及环境较差。根据今后城市居 民住房发展趋势预测，我区有的住户有购房的潜在需求居者不在少数，这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很 大，形成先富者市场潜力。这类高收入人群要求住房宽敞舒适，功能齐全及居住环境典雅，是购买别墅型住宅的潜在客户，未来年别墅住宅需求量在套左右。另大。该区流动人口在今后 段时间内可能仍将以租房为主，但也有小部分租房者会购买住房用于自住保值 增值。按该区流动人口的计算，约有户。另外，随着肃州区旧城改造步伐的 加快，小面积的住房更适合米其余地块建设平方米的小户 型住宅及与众不同的楼盘，将会成为市房地产开发建设中新的消费亮点。 三项目开发条件及技术设计方案的分析 项目现状概况 自然条件 规划区内土地大部分各类通 讯设施均已通达用地范围周边。项目所在的市属Ⅷ类气候区，该地区月至月 盛行西风，月至月东风，平均风速为米秒，年平均气温度，平均无霜 期天，平均日照总时数小时，最大冻土深度米，基本地可保证小区用水以及日污水处理能 力万吨的级污水处理厂座，小区排放污水联网即可，规划区内拟投资建设供热站，由小区统供热。 二项目建设条件分析 优势分析 区位优势 本规划区内的水的楼盘，将 会成为市的知名品牌，提升市的城市形象。 自然条件优势 本规划区内原有土地现已被平整，植被较少，地质条件较好，适合绿化种植，便 于营造良好的居住环境。 劣势分析 ，以保证绿化率达到设计要求。 路网 本规划区四面临路，为出行便利，均设出入口。而小区东南两面是联系城区的主 要方向，因此主入口设于东南角。在距东南两城市道路交叉口红线米处分别设出 入口，两入 销售手续费销售收入 贷款利息详见贷款还本付息表另计 合计 销售收入来源详见销售收入预测表。 三投资成本费用估算汇总表表 表投资成本费用估算汇总表 成本项目总额万元 土地成本 征地补偿费 土地使用权出让金 二建安工程费 三前期工程费及期间税费 四基础设施配套费 五公建配套费 六不可预见费 七开发费用 八投资总额合计 四资金筹措与投入计划及贷款利息 资金筹措与投入计划 本项目开发投资的资金来源有三个渠道是自有资金，二是向银行贷款，三是预 售收入用于投资部分。资金运作方式如下自有资金全部用于投资预售收入扣除与 销售有关税费后用于投资此外若还缺资金，则向银行借贷。本项目开发总投资不含 贷款利息共计万元，开发项目自有资金按总投资的计算，需自有资金 万元，该项目计划贷款万元。项目土地费用及期工程投入资金需万元， 其中自有资金投入万元占，贷款投入万元，剩余投入为预售房收 入。 本项目投资计划与资金筹措情况详见表投资计划与资金筹措表。 贷款本