市土地利用总体规划 市城市总体规划 市政府研究加快推进体育公园项目建设有关问题 的会议纪要 市城市总体规划 国家计委建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与 参数第三版 国家计委颁发的投资项目可行性研究指南 体育法 全民健身计划纲要 全民健身条例 四川省全民健身条例 项目单位提供的与本项目有关的资料数据 现场勘查所得的资料和数据 国家其他有关规范标准等 研究范围与工作概况 研究范围 本项目可行性研究范围包括项目建设的背景及必要性项目市 场分析项目选址及建设条件建设规模及方案节能环保消防 与安全项目管理投资估算资金筹措项目的财务评价等。 工作概况 受东区政府委托，我公司依据国家和地方有关体育公园项目的法 规和政策对项目实际情况进行了查证，并组织有关专家现场踏勘，查 阅资料，根据工程项目建设条件及有关技术规范要求，对工程建设地 点建设规模技术标准工程投资技术经济等方面进行了系统分 析和论证，在此基础上完成了本项目可行性研究报告的编制工作。 项目开发主要技术经济指标 表炳地块综合经济技术指标表 序 号 指标名称单位数量备注 用地面积 二建筑面积 三建筑占地面积 四建筑密度 五容积率 六绿地率 七最高建筑高度米 八停车位个 表炳地块分项经济技术指标表 序号指标名称单位数量备注 用地面积 二建筑面积 体育场馆 羽毛球场片，网 球场片室内 商业 三建筑占地面积 体育场馆 商业 室外活动场地 个室外篮球场， 个室外网球场 三建筑密度 四容积率 五绿地率 六停车位个 七最多建筑层数层 表炳地块综合经济技术指标表 序 号 指标名称单位数量备注 用地面积 二建筑面积 三建筑占地面积 四建筑密度 五容积率 六绿地率 七停车位个 八最高建筑高度米 表主要经济数据及评价指标 序号名称单位数据 投资万元 运动休闲区万元 建安工程费万元 室外工程费万元 工程建设其他费万元 预备费万元 二住宅万元 建安工程费万元 室外工程费万元 工程建设其他费万元 预备费万元 三住宅二万元 建安工程费万元 室外工程费万元 工程建设其他费万元 预备费万元 四商铺万元 建安工程费万元 室外工程费万元 工程建设其他费万元 预备费万元 二财务数据不考虑土地出让金 运动休闲区 投资回收期年 投资利润率 投资利税率 二住宅 投资回收期年 投资利润率 投资利税率 三住宅二 投资回收期年 投资利润率数量备注 用地面积 二建筑面积 三建筑占地面积 四建筑密度 五容积率 六绿地率 七停车位个 八最高建筑高度米 表主要经济数据及评价指标 序号名称单位数据 三住宅二万元 建安工程费万元 室外工程费万元 工程建设其他费万元 预备费万元 四商铺万元 建安工程费万元 室外工程费万元 工程建设其他费万元 预备费万元 二财务数据不考虑率 投资利税率 四商铺 投资回收期年 投资利润率 投资利税率 五综合 投资回收期年 投资利润率 投资利税率 结论与建议 结论 通过对该项目经营收入支出测算可等工程后约剩余亿元未考虑土地出 让金和融资成本。 本方案的优势在于住宅商业部分盈利优势明显。但面临 着如此大体量的住宅和商铺的销售问题，是否能按期销售出去是影响 方案盈利性的重要因素心的部分商业设施应不能出售，以弥补公益设施运行的亏 损，建议该运动休闲区可出售的商屋以不超过为宜，以保证 公益设施的可持续运行。若按此思路，则全部设施建完后，假定租金 为元月，有的商铺可会导致公益设施功能异化，保留约 的商铺虽然从经济分析上能够带来相当的盈利，但仍然面临着商铺销 售不出去或出租困难导致租金下降的风险，如果出现较严重的市场需 求不足的问题，投资者极有可能变卖商铺块封闭，市民休闲娱乐 场所大大减少。从这个角度看，也不推荐使用本方案。 如果实施本方案，则需要重新对用地性质进行调整，在项 目实施的时间上可能会有较长的延迟。 综上所述，本方案在经济上具有的公益性质，因此建议采 纳方案为接待中心，不推荐使用本方案。但若能妥 善解决可能存在的公益设施功能异化和市场需求不足的问题，本方案 将具有较大的可行性。 投资估算与资金筹措 投项 目实施的时间上可能会有较长的延迟。 综上所述，本方案在经济上具有定的可行性，能给本项目带来 较大的收益。当存在相当多的风险，主要来自于公益设施功能异化的 风险和市场需求不足的风险。相比之下，方案更适合追求长期收益 的资金投资方向，更能满足市体育公园的公益性质，因此建议采 纳方案为接待中心，不推荐使用本方案。但若能妥 善解决可能存在的公益设施功能异化和市场需求不足的问题，本方案 将具有较大的可行性。 投资估算与资金筹措 投资估算依据 本次投资估算依据市类似工程近期造价水平估算，并参照 四川省定额管理站的有关文件 有关建筑安装指标 现行市场有关材料调查价格 体育公园初步设计方案 四川省建筑工程概算定额 四川省其他费用定额 国家计委和建设部联合颁发建设项目经济评价方法与参 数第三版 投资估算 运动中心 运动中心投资由工程费用工程建设其他费用和预备费构成。其 中工程费用包括土建工程安装工程以及室外基础设施配套工程。投 资估算见表。 表运动中心投资估算