社会从业人员万人，比上年末增长。其中，第产业从业人员万人，减少第二产业从业人员万人，增长第三产业从业人员万人，增长。城镇从业人员万人，增长。年季度广州市经济运行情况年季度，广州市完成地区生产总值亿元，比上年同期增长，增幅回落个百分点。其中，二三次产业分别完成增加值亿元亿元和亿元，分别增长和，三次产业比例为，与年全年相比，第三产业比重提高个百分点。年季度广州市经济运行主要特点如下工业生产平稳增长，但增幅回落季度，广州市完成规模以上工业总产值，亿元，同比增长，增幅回落个百分点。增幅回落主要原因是雪灾导致交通受阻电力供应紧张部分汽车制造企业由于推出新车型而减少产量电子产品更新换代滞后以及价格下降等。月份生产基本恢复正常，规模以上工业产值和增速均创今年月度新高，完成产值亿元，增长。民营工业企业增势较好。第三产业增速加快，贡献率加大与上年同期对比，季度广州第三产业增加值增速加快个百分点，第三产业增加值占比重加大个百分点，第三产业对全市经济增长贡献率加大个百分点，第三产业拉动全市经济增长提高个百分点。可见，第三产业增速加快，贡献率加大，是季度全市经济增长主动力。从需求来看，消费市场畅旺固定资产投资增速加快对外贸易总体发展势头良好，但出口增长波动较大消费市场畅旺季度，广州市实现社会消费品零售总额亿元，同比增长，增幅加大个百分点。其中，批发和零售业实现零售额亿元，增长住宿和餐饮业实现零售额亿元，增长。固定资产投资增速加快季度，广州市完成全社会固定资产投资亿元，同比增长，增速加快个百分点。其中，房地产开发投资在三大类固定资产投资中增长最快，投资亿元，增长基本建设投资亿元，增长更新改造投资亿元，下降。从固定资产投资投向产业看，第二三产业完成投资分别为亿元亿元和亿元，分别增长和。工业中汽车制造业和电子产品制造业投资增速较高，分别完成投资亿元和亿元，分别增长倍和。在第三产业中，房地产业投资遥遥领先，完成投资亿元，增长批发和零售业投资增长最快，完成投资亿元，增长倍。重大项目带动作用较强。季度，全市超亿元投资项目有个，完成投资额亿元，增长。对外贸易总体发展势头良好，但出口增长波动较大季度，广州市商品进出口总值为亿美元，同比增长。其中出口亿美元，增长进口亿美元，增长。贸易顺差为亿美元。受春节和雪灾等因素影响，月份出口增速低迷，月份恢复正常。月当月出口分别增长和。从经济运行质量来看，工业企业经济效益有定下滑居民收入稳步增长城镇从业人员略减，失业人员近三成实现再就业利用外资平稳增长市场价格持续较快上涨居民收入稳步增长季度，广州市城镇单位职工平均工资为元，同比增长。城市居民人均可支配收入为元，增长。人均消费性支出元，增长。随着收入水平提高，居民消费结构升级加快，居民家庭支出中服务性消费支出增速较快。季度广州市城市居民人均服务性消费支出为元，增长，快于消费性支出增速个百分点，占消费性支出总额。农村居民人均现金万平方米元平方米二手交易量二手交易价格从上图可以看出，广州市写字楼三级市场交易价格与二级市场价格相差较大，二手写字楼成交量受价格影响较大。总体来说，年二手写字楼成交量和价格波动较大，年季度二手市场也处于低迷状态，月开始市场有所回暖。年月广州市写字楼租赁市场情况万平方米登记租赁面积据统计显示，年广州优质写字楼租赁市场继续快速增长，平均租金录得年度增长。此结果可以在上图得到验证，年以来，广州写字楼租赁市场持续旺盛，年写字楼总租赁面积达到了万平方米，年前四月份租赁面积为万平方米。目前广州甲级写字楼主要集中在天河北商圈和珠江新城商圈，交通便利，办公配套完善，租赁价元月以上。广州市乙级写字楼以平方米以下小单位为主，主要分布在环市路和东风路，租赁价约元月左右。年广州写字楼市场小结及年展望年上半年广州写字楼市场保持迅速增长势头，年下半年及年季度，受国内房地产宏观调控政策及雪灾天气影响，写字楼市场呈现出定低迷在状态，成交量和成交价格都有定程度下滑。随着各种不利影响因素逐步削弱，广州市国民经济持续发展使得写字楼市场复苏成为必然。预期年广州经济继续保持高速发展态势，跨国公司和本地企业对优质写字楼需求将保持稳定增长不过年广州写字楼市场将面临大量供应局面，同时受国内银根紧缩政策等不利因素影响，市场上整体租金水平将有定压力，空置率难免有所上升。在竞争压力下，品质较次写字楼租金将有下调趋势，而顶级写字楼租金则会继续保持在高位，并且有可能进步上涨。广州动漫市场分析动漫产业目前，广州从事网络游戏动画漫画企业超过家，从业人员，人左右，动漫产业年产值超过亿元不含衍生产品，占全国动漫产值左右。而在原创漫画领域，以漫友文化传播机构为代表龙头企业在国内同行中发挥着领头羊作用，整个漫画书刊发行量约占全国市场。广州动漫产业发展历程年广州市网游动漫产业产值达亿元人民币，从事网络游戏动漫业务企业有家，从业人员万人左右。其中，动画片制作和发行企业多家，网易光通世纪龙三家企业占据国内市场份额。同时广州拥有漫画企业家，各类漫画组织团体学社多个。年，动漫拉阔广州将首先在锦汉展览中心拉开帷幕而广州国际动漫节暨年动漫网游嘉年华则将于月日至日在地铁公园前站动漫星城举行，本次活动将举行中国首届动漫模仿精英秀。国家批准广州继成都之后成为全国第二大挂牌国家网络游戏动漫产业发展基地。年，国家网络游戏动漫产业发展基地广州番禺园区成立，区内共有各类动漫游戏企业多家，其中产值上亿元企业就有多家，从事动漫游戏产业高端技术人才超过，人。在市场方面，据不完全统计，目前番禺区动漫游戏企业产品不仅占据了国内市场份额，还大量销往国际市场。据悉，在东南亚地区，凡是，平方米以上游戏厅，所采用基本都是番禺制造产品。如今，番禺动漫游戏产品已在国内外有了定知名度，番禺制造已成为国内动漫游戏产业名牌产品。年，广州目前从事网络游戏动画漫画企业超过家，从业人员，人左右，动漫产业年产值超过亿元不含衍生产品，占全国动漫产值左右。而在原创漫画领域，以漫友文化传播机构为代表龙头企业在国内同行中发挥着领头羊作用，整个漫画书刊发行量约占全国市场。年，众多动漫开始分析。本次测算考虑了地价和工程成本变化对分成比例影响。在不同地价或工程成本下委托方在不同分成比例下收益如下不同地价地价变化分成方案委托方所占权益委托方收益指标不变税后利润万元，成本利润率内部收益率税后利润万元，成本利润率内部收益率税后利润万元，成本利润率内部收益率下降税后利润万元，成本利润率内部收益率税后利润万元，成本利润率内部收益率税后利润万元，成本利润率内部收益率下降税后利润万元，成本利润率内部收益率税后利润万元，成本利润率内部收益率税后利润万元，成本利润率内部收益率不同工程成本工程成本分成方案委托方所占权益委托方收益指标上升税后利润万元，成本利润率内部收益率税后利润万元，成本利润率内部收益率税后利润万元，成本利润率内部收益率上升税后利润万元，成本利润率内部收益率税后利润万元，成本利润率内部收益率税后利润万元成本利润率内部收益率通过测算可知，在般情况下，当委托方收益分成比例为时，委托方收益低于基准收益率，委托方将无法收回投资。若当工程成本增加时，则委托方收益分成比例低于时，已经出现投资无法收回情况。考虑到近期宏观经济环境通货膨胀急剧，月份工业品出厂价格同比上涨，为近四年来最高，物价不断攀升已成必然趋势。项目在半年后年季度开始动工，动工时工程成本增加可能性较大。故建议委托方可接受最低分成比例应在左右，如工程成本上升幅度较大，应进步提升委托方分成比例。六附件附表项目开发成本估算表附表项目投资计划估算表附表项目销售收入与税金及附加估算表附表项目出租收入与经营税金及附加估算表附表资金来源与运用表附表项目损益及利润分配表附表项目现金流量表全部投资附表项目敏感性分析表上涨季度，城市居民消费价格总水平同比上升，其中消费品价格上升，服务项目价格上升。农村居民消费价格总水平同比上升，其中消费品价格上升，服务项目价格上升。食品类仍然是价格上升主导因素。广州宏观经济分析小结广州市经济以第三产业为主，经济总量雄厚，在全国排名第三城镇人均可支配收入也位居全国前列，居民消费意愿强烈，商业市场发达在工业发展方面，三大主导产业发展势头良好，增长迅速，全市工业总产值位居全国前列。良好商业消费环境及雄厚工业基础将为广州市商业与写字楼市场发展提供坚实基础。年季度，受雪灾天气影响，广州经济发展增速有所放缓，企业经济效益有定下滑到年月份，企业生产基本恢复正常，广州市经济增长速度回到正常轨道。季度全市固定资产投资和居民人均可支配收入稳步增长。总体来说，雪灾天气对广州经济影响已基本消除，广州市经济继续保持稳步增长良好发展态势。市场环境分析广州写字楼市场分析年月至年目录项目界定项目解析项目位置及四至地块现状项目配套分析地块分析小结二投资背景和市场环境研究广州宏观经济分析年广州宏观经济状况年季度广州市经济运行情况广州宏观经济分析小结市场环境分析广州写字楼市场分析广州动漫市场分析三专业市场板块分析办公物业市场板块分析项目所在片区写字楼物业分析片区商业市场分析动漫商城案例研究四项目发展建议地块分析项目定位项目整体定位容积率确定写字楼定位商业销售税金及附加为，万元，土地增值税，万元。根据广州市类似项目正常销售情况及本项目实际情况，预计销售进度，计算各时期销售回款金额项目各期销售收入具体见附表项目销售收入与经营税金及附加估算表。出租收入估算项目剩余未销售物业及车位可供出租，预计出租收入及物业净转售收入共为，万元项目出租收入测算表项目可租面积租金单价元月租金年增长率租金净收入万元净转售收入万元商业，写字楼，车位，合计项目销售回款计划根据广州同