（立项建议）弘善家园小区项目投资可行性立项报告（审核材料）

第年开发建设地块，完成大部分居民安臵。

第年开发建设地块，完成绝大全部居民安臵。

第年开发建设地块，完成小部分居民安臵和配套设施建设。

六投资估算与资金筹措项目总投资万元，其中，工程建设费用万元，工程建设其它费用万元，预备费万元，建设期利息万元。

项目建设单位自有资金万元，占利用项目第年销售回款万元投入项目拆迁及建设，占拟向银行贷款万元，占。

七项目主要经济技术指标表项目主要经济技术指标表编号项目指标单位数量规划总用地公顷居住区用地公顷住宅用地公顷公建用地公顷道路用地公顷公共绿地公顷二非配套公建用地公顷三代征道路用地公顷四代征城市绿地公顷总建筑面积万平方米居住区用地内建筑总面积万平方米住宅建筑面积万平方米配套公建建筑面积万平方米二非配套公建建筑面积万平方米居住户数户北京市工程咨询公司室户户二室户户三室户户居住人数人人口毛密度人公顷人口净密度人公顷住宅平均层数层高层住宅比例多层住宅比例住宅面积毛密度万平方米公顷住宅建筑套密度毛套公顷住宅建筑套密度净套公顷居住区容积率住宅建筑净密度绿地率建筑高度米建筑密度机动车停车数量辆非机动车停车数量辆八财务效益分析在住宅项目定价为元平方米时，项目税后财务净现值为万元，税后财务内部收益率为。

从动态角度分析，财务净现值为零，财务内部收益率等于基准收益率，说明项目在财务上基本可行。

考虑到本项目除住宅建筑属定向安臵居民外，配套公建商业部分和非配套公建均面对市场销售，项目投资存在定市场风险。

二编制依据北京市崇文区人民政府年月日北京市崇文区人民政府关于建设弘善家园小区项目批复崇政批号北京市建设委员会北京市发展计划委员会北京市规划委员会和北京市国土资源和房屋管理局年月日关于左安门外北区住宅项目调整为崇文区危改外迁安臵项目通知京建开号北京市规划委员会年月日北京市规划委员会关于弘善家园规划问题请示市规文号，带市领导批转文北京市规划委员会年月日关于弘善家园小区项目建设地点征北京市工程咨询公司求意见函规划意见函复规函复字号北京市规划委员会年月日关于弘善家园居住区项目有关规划意见函市规发号北京市城市规划设计研究院年左安门外北区控制性详细规划北京保利达工程设计有限责任公司年月编制弘善家园小区修建性详细规划北京工大福田交通工程咨询有限公司和北京工业大学北京市交通工程重点实验室年月弘善家园居住区项目交通影响评价报告居民居住现状北京市前门地区但该地区目前人口稠密街巷狭窄房屋破旧电线老化上下水不畅等问题十分突出，并长期严重困扰当地居民正常生活，需要得到尽快解决。

火灾安全隐患突出近年来，前门地区火灾隐患突出，年至年共发生火灾起，呈逐年上升趋势。

火灾主要由电线老化，用电负荷增加木质楼简易楼较多，房屋耐火等级低易燃消防设备不足和街道狭窄房屋密集等原因导致。

火灾隐患时刻威胁着居民生命安全。

房屋安全隐患严重据房管部门调查，前门地区四五类严重破损和危险房屋就有万余间，超过房屋总面积，目前危房仍以每年间速度增加。

房屋安全隐患主要表现在是房屋破旧，岌岌可危。

该地区房屋大都为明清时期和建国前建筑，以上严重超过服役期，房屋椽檩柁柱普遍糟朽，碰即碎，墙体坍塌粉化严重，承重构件丧失使用性质。

每年汛期中式木质楼都会发生不同程度坍塌事故。

更为严重是有些房屋时常发生自行塌落现象，且现存房屋普遍没有抗震性，如遇地震等其他不可预料灾害，后果将非常严重。

二是配套设施陈旧，不能维持社区正常运转，给居民生活造成不便。

如地下水线大多沿用明清时期旧方沟，堵塞塌陷时有发生自来水水压低，跑冒滴漏现象严重街巷道路坑洼不平，居民出行不便未敷设暖气管道，以上居民仍用煤取暖。

三是早期人防工事存在严重安全隐患。

前门地区早期人防工事洞体结构先天不足，没有经过系统规划设计，建筑材料质量较差。

而随着该地区人口密度加大，住房拥挤，居民纷纷填堵人防早期工事洞口，在上面搭建厨房小屋。

居民自行修建上下水管道造成深洞内渗漏严重，洞口附属设施用房被占用，导致无法检查修缮工事。

近年来，工事上方居民院内屋内时有塌陷发生。

公共卫生安全隐患多北京市工程咨询公司前门地区人口密度大，市政设施滞后，给环境卫生带来严重影响。

公厕地下管道设施严重老化，经常出现跑冒污染周边环境事件，居民院内在汛期经常积水成河。

该地区胡同狭窄，平房破旧给保洁工作带来不便，卫生状况较差，给各种传染性疾病流行埋下隐患。

目前该地呈现出疾病易发传播快难控制等特点，旦爆发传染性疾病，将给当地居民生命健康安全带来严重威胁。

存在定程度社会安全隐患前门地区人口密度大，居民居住环境和生活条件恶劣，严重威胁其生命财产安全。

若这种状况长期得不到解决，将使群众不满情绪增长，上访事件不断发生，群众工作困难重重。

弘善家园小区建设是整个前门地区危改前提和关键危改始终是百姓最关心大事。

前门地区老百姓基本愿望就是尽快改善生活条件。

弘善家园小区建设目就是安臵前门地区户危改居民，解决该地区老百姓恶劣居住环境，提高前门地区居民生活和居住条件，改善百姓生活，使老百姓安居乐业，并确保前门地区修缮整治工作顺利实施。

弘善家园小区建设正如刘淇同志所说只要弘善家园小区项目顺利启动，前门地区解危排险道路建设就都迎刃而解。

所以弘善家园小区建设是整个前门地区危元投入项目拆迁及建设，占拟向银行贷款万元，占。

在住宅项目定价为元平方米时，项目税后财务净现值为万元，税后财务内部收益率为。

从动态角度分析，财务净现值为零，财务内部收益率等于基准收益率，说明项目在财务上基本可行。

考虑到本项目除住宅建筑属定向安臵居民外，配套公建商业部分和非配套公建均面对市场销售，项目投资存在定市场风险。

二建议由于该项目用地目前尚未开展地质勘察工作，所以本报告没有可靠地质资料，现阶段仅依据区域地质情况编制报告。

建议随着项目前期工作推进，尽北京市工程咨询公司快开展此项工作。

建议下步应结合城市道路规划情况进步深化规划方案并办理土地规划意见书和建设用地规划许可证等相关手续同时在建设单位负责征地范围内同期落实各项市政设施建设住宅单体设计应在满足危改居民需求前提下尽量考虑居住舒适性建筑间距建筑设计配套公共设施配臵等需满足相关规范要求。

由于项目周边路网提级改造是本工程建设方案地上建设面积万平方米前提和必要条件，因此建议项目业主必须尽快委托市规划部门对项目周边路网做综合调整规划并依照相关程序进行确认。

必要性项目建设背景建设背景前门地区地处崇文区境内西北部，属于老城区，紧邻故宫天安门广场人民大会堂国家大剧院，是北京中轴线重要组成部分，历史悠久，文化源远流长。

该地区历史可追溯到辽金时代，该区地处都城东郊，自明朝定都北京后，前门地区形成集市。

清政府推行新政，改良市政，建京汉火车站，使此地区成为对外交通门户，商号旅店云集商业区得到新发展。

民国到解放后，前门地区直是北京老城区三大重要商业中心之。

前门地区历史文化积淀深厚，具有典型北京平民文化特色，保存有大量文物。

该地区包含有北京市片历史文化保护区之鲜鱼口历史文化保护区，鲜鱼口环形胡同具有独特建筑风格，是北京不可多得具有悠久历史传统商业居住区。

前门地区随北京古城历代发展至今，虽然延续和保存着定程度古城历史文化和风貌，但从世纪年代起，该地区已逐渐失去了往日繁荣，商业地位日渐下降。

目前前门地区危旧房比例大，人口密度过高，市政设施目录第章总论项目概况二编制依据第二章项目建设背景及必要性项目建设背景建设背景二建设必要性第三章市场定位和市场分析项目定位二市场分析第四章项目选址和建设条件场址现状二建设条件第五章项目建设规模和建设方案建设规模二规划建设方案三市政方案第六章环境保护节能与消防环境保护二节能三消防第七章交通影响分析第八章项目组织管理及进度计划项目管理单位二工程建设管理准则三工程建设管理方式四建设进度计划第九章投资估算与资金筹措投资估算二投资估算说明三投资计划四资金筹措方案第十章经济效益分析分析测算说明二财务测算三财务分析第十章项目风险分析风险定性分析二风险定量分析第十二章结论和建议结风险因素发生。

北京市工程咨询公司二风险定量分析盈亏平衡分析盈亏平衡分析是种特殊形式临界点分析，进行这种分析是以项目种不确定性因素为变量，求取项目实现盈亏平衡时临界点。

盈亏平衡点表达形式有多种，可以用产量单位产品售价单位产品可变成本，以及年总固定成本绝对量表示。

通常时以生产能力利用率和产量来分析项目盈亏平衡。

土地开发建设项目不同于般产品加工工业企业，其用地规划方案确定后，规划开发土地面积和可出让土地面积就随之确定，即项目生产能力和产量是确定性因素。

因此，报告以房屋建筑销售收入作为不确定性变量，分析项目盈亏平衡点。

考虑土地开发项目特殊性，在整个项目经营期内进行盈亏平衡分析。

则项目盈亏平衡点计算公式为销售收入总成本费用税费系数上式中税费系数是指与销售收入有关销售税金及附加费率。

由此，计算项目盈亏平衡销售收入销售收入万元很显然项目盈亏平衡点是线性，项目盈亏平衡分析示意图如下总成本费用总成本费用万元总成本费用万元房屋销售收入销售税金销售收入盈亏平衡点销售收入万元亏损盈利预期收入北京市工程咨询公司图项目盈亏平衡分析图盈亏平衡分析表明，当项目销售收入达到万元时，才可保本，安全余度为。

考虑弘善家园小区非配套公建环境因素和建筑规模，未来项目销售价格具有定风险。

敏感性分析针对建设投资增加销售收入减少进行单因素敏感性分析，结果见下表。

表敏感性分析结果表项目净现值，万元内部收益率基本方案全投资建设投资增加建设投资增加建设投资减少建设投资减少销售收入增加销售收入增加销售收入减少销售收入减少计算结果表明，从财务净现值及财务内部收益率二个指标看，建设投资和销售收入对项目建设均很敏感，特别是当建设投资增加或销售收入减少较