（立项建议）张家口“桥东地块”项目投资可行性立项报告（审核材料）

从房地产发展正常轨迹和当地市场角度来看，张家口城市化程度还不高，住房需求量相对比较原始，基础量也比较大。

加之城市房地产泡沫相对较少，相对价格空间仍未饱和，住宅建设和房地产开发是未来几年固定资产投资主流。

而且当地房地产市场潜在需求也比较可观，预计在未来几年内就会显现。

因此，我方认为，张家口房地产市场属于个比较乐观，未来上升空间较大市场。

与其他城市相比，未来发展潜力较大，且投资风险相对较低。

二张家口在售楼盘分析桥东区板块在售楼盘列表项目名称项目区位建筑规模户型配比价格销售情况开发商楼盘档次备注金凤凤凰山庄林园北街胜利公园对面栋高层两室三室起价元刚开始内部认购河北金凤房地产开发有限公司中档未动工京都花园五东大街林园路东栋层两室三室均价元销售约北京东方阳光房地产开发有限公司中档汇家花园五东大街林园路西两栋高层三室均价元尾盘销售张家口市汇嘉房地产开发有限公司中档大部分团购山语华庭林园路号栋多层栋小高栋高层两室三室多层元小高层高层元二期售完在售期两栋高层张家口万嘉房地产开发有限公司中档另有万商业写字楼首府香格里拉五东大街号栋别墅栋联排栋高层两室三室高层均价元别墅联排售完高层销售合作开发中高档营销推广包装水平较高锦绣花园东兴街号复式均价元现正销售沿街商铺张家口锦绣花园房地产开发有限公司中档尾盘发售飞达东山彩橘林园街交东兴街栋多层栋高层室两室三室均价元多层售完高层过半飞达房地产开发有限公司中高档多层全发企业在当地拥有良好口碑不足工程进度较慢，目前仍未挖槽案场包装相对简陋，不能营造出大规模居住社区档次与品位销售人员水平不足二桥西区板块在售楼盘列表项目项目区位建筑户型价格销售情况开发商楼盘备注名称规模配比档次东升沁馨苑平门大街教育学院西侧栋多层栋高层两室三室起价元预热期，内部认购张家口东升房地产开发有限公司低档远离市区弘鼎庄园南瓦盆窑大街号两室三室暂未定价预热期张家口市弘鼎房地产开发有限公司中高档天河骏层赐儿山路交西外环栋多层栋小高酒店式公寓写字楼两室为主多层均价元期销售约张家口小环球发地产开发有限责任公司中档该项目涉及相当体量回迁号尚城赐儿山路交西外环两室均价元期栋基本售完张家口小环球发地产开发有限责任公司中低档世联操盘名仕嘉苑建设西街交串窑街栋高层室两室三室均价元期认购栋，售出约河北铭智房地产开发有限公司中高档暂未开工尚峰国际至善街交长青路万室两室三室均价元河北永昌房地产开发有限公司张家口分公司高档营销推广到位板块点评相对于桥东板块来说，该区域地位就略显次之。

该区域属于张家口老城区，区域内环境相对较差，道路交通状况也不如桥东区和高新区。

该区域楼盘数量与桥东区相比较数量相对较少，主要分布在市区西部，靠近山地区域。

该区域楼盘存在以下几个特点首先，由于区域和开发地块因素，该区域楼盘体量都比较大其次，区域内多层住宅项目仍然能够占有定市场份额，基本能达到上与高层项目平分秋色再次，该区域销售均价普遍低于桥东区。

目前来看，该区域在售楼盘销售状况基本良好。

就拿天河骏层来说，项目为多层住宅，规模很大，在目前楼市高层和小高层盛行时代，多层住宅渐成紧俏商品，产品品质毋庸置疑。

另外，该楼盘开发时间较早，土地价格相对照本地热销样式打造基础上，通过社区些细节来展示欧式情调。

通过楼顶设计飘窗设计园林小品等元素设计，让客户产生欧式社区感觉，从而提高整个社区形象，与区域竞争楼盘形成差异化。

欧式元素展示第三部分产品建议方案建筑形式多层洋房小高层高层容积率开发形式分期分组团开发期前期以性价比极高多层住宅为主，目是引爆市场，提高关注度。

二期中期适量推出电梯多层与小高层，提升利润，加固品牌影响力。

三期后期以高层为主，实现利润最大化。

方案建筑形式多层洋房小高层高层容积率结束语由于此次提案时间紧任务重，我公司自接到任务后，针对贵公司本项目特点，结合市场变化，我公司从各部门领导到各级员工立刻投入了紧张有序工作。

我们凭借对本项目深刻领悟，凭借对行业市场全局掌控，凭借多年丰富专业经验，凭借智慧碰撞和头脑风暴，详尽精心地为开发商打造了本项目营销执行方案。

我们非常期望能与贵公司展开真诚合作，期望能用我们专业经验和敬业精神为您提供优质服务，同开创更广阔天地，谢谢，第部分市场调研第二部分定位分析第三部分产品建议核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第部分市场调研张家口房地产市场简述张家口的房地产市场，与河北省内其他城市域成熟程度影响将加大区域外客户分流。

总结本地块所在区域交通便利，生活环境与教育环境良好，属于成长中片区，市场关注度会逐渐提高，后市有较大成长空间。

但项目本身规模大，开发周期长，如果前期缺乏品牌管理，美誉度不高，后市操盘难度将会相当大。

三项目定位综合定位把本项目建设成为有特色有品位，个性鲜明中档高尚高品质社区。

通过小区整体规划和景观规划，产品精心设计，吸引有稳定经济收入，向往高品质生活中青年客户群。

通过精心包装运作，力争把本项目做成张家口市年房地产市场典范。

个现代高品质建筑社区个处处洋溢着活力和浪漫气息社区个个性张扬需求与众不同社区个张家口市具有十分典型意义建筑群个张家口市住宅高水准模范社区个提供星级物业服务生活社区价格定位价格定位原则以市场为依据以需求为导向理性定价说明当产品价值体现大于它价格表现时，产品畅销毋庸置疑，所以再好产品定价要以市场为依据，以消费者对该区域心理价位，对该种产品心理价位为参考意见，理性定价，让销售主动权掌握在自己手中。

项目价位建议参考周边竞争项目在售价格，我们认为本项目开盘价格应制定在元平米形象定位提炼差异化营销精髓，建议将本项目打造成具有欧式风格社区，与现在及未来区域竞争对手区分开。

针对本项目目标客户群特征及消费习惯，把本项目在形象上表现出气质品位文化个性精致项目形象，以此来满足市场目标客户群心理需求。

项目形象定位内涵城市住宅典范，代表了城市生活极致体验项目形象定位外延张家口市首席欧式花园社区城市精英象征轻松便利生活居住环境和谐共生城市生活与自然景观教育社区，承载未来梦想关于欧式社区说明这里所说欧式社区，并不是真正意义上欧式，不是草木都照搬欧洲建筑标准。

而是在整个社区建筑主体与户型设计仍然按大力发展新区域，政策倾斜和扶持力度非常大。

另外，张家口新市政府已经入驻高新区，完成了全部搬迁工作，政府对于该区域发展力度可见斑。

作为市政府大力发展重点区域，开发商也不会错过机会，目前该区域内在建和在售楼盘项目也比较多。

虽然目前区域内交通环境优势非常明显，但是作为生活配套些必要基础设施建设仍存在着些不完善方面。

这使得购买该区域楼盘自主性需求明显低于其他区域，而投资性需求却大大超过另外两个板块。

三张家口市场调研综述张家口市场上短期内呈现出供需两旺态势，未来市场供应量还将持续放大据本次调研走访，张家口市场上在售在建地产项目不下个，这对于个市区人口不到百万城市来说，供应量不可谓不大。

随着三年大变样城市改造活动在未来年内深入开展，我方预计在未来年市场将会出现比较客观持续供应，这必然会导致当地市场竞争压力增大。

楼市价格徘徊在中低位运行阶段，个别楼盘价位超高从城市发展和居民收入态在不断拔高，这让建筑成本也不断上扬，这些因素累积相加，客观上推动了区域楼盘价格走高，带动了张家口房价走高。

总来说，该板块是张家口发展最快价格最高品质最好房地产三最区域，未来发展前景广阔。

重点项目分析容辰庄园优势项目区位优势明显，位于市中心繁华区域，交通便利配套齐全项目定位准确，形象和内容都凸显出高端项目特质项目基础条件优越，高档建筑工艺与材质，凸显出项目档次项目所在地已经形成为张家口高端商业中心，集购物餐饮休闲居住于体，提供了条龙式服务项目营销手段先进，包装推广形式丰富不足在目前市场环境下，仍然采取高位运行价格策略，导致销售进度不甚理想商业规划设计不够完美，仍有缺陷，增加了其销售难度金凤凤凰山庄优势规划设计套型面积较小，受众相对广泛紧邻胜利公园，社区外部环境优越开发企业在当地拥有良好口碑不足工程进度较慢，目前仍未挖槽案场包装相对简陋，不能营造出大规模居住社区档次与品位销售人员水平不足二桥西区板块在售楼盘列表项目项目区位建筑户型价格销售情况开发商楼盘备注名称规模配比档次东升沁馨苑平门大街教育学院西侧栋多层栋高层两室三室起价元预热期，内部认购张家口东升房地产开发有限公司低档远离市区弘鼎庄园南瓦盆窑大街号两室三室暂未定价预热期张家口市弘鼎房地产开发有限公司中高档天河骏层赐儿山路交西外环栋多层栋小高酒店式公寓写字楼两室为主多层均价元期销售约张家口小环球发地产开发有限责任公司中档该项目涉及相当体量回迁号尚城赐儿山路交西外环两室均价元期栋基本售完张家口小环球发地产开发有限责任公司中低档世联操盘名仕嘉苑建设西街交串窑街栋高层室两室三室均价元期认购栋，售出约河北铭智房地产开发有限公司中高档暂未开工尚峰国际至善街交长青路万室两室三室均价元河北永昌房地产开发有限公司张家口分公司高档营销推广到位板块点评相对于桥东板块来说，该区域地位就略显次之。

该区域属于张家口老城区，区域内环境相对较差，道路交通状况也不如桥东区和高新区。

该区域楼盘数量与桥东区相比较数量相对较少，主要分布在市区西部，靠近山地区域。

该区域楼盘存在以下几个特点首先，由于区域和开发地块因素，该区域楼盘体量都比较大其次，区域内多层住宅项目仍然能够占有定市场份额，基本能达到上与高层项目平分秋色再次，该区域销售均价普遍低于桥东区。

目前来看，该区域在售楼盘销售状况基本良好。

就拿天河骏层来说，项目为多层住宅，规模很大，在目前楼市高层和小高层盛行时代，多层住宅渐成紧俏商品，产品品质毋庸置疑。

另外，该楼盘开发时间较早，土地