响，组织施工监理单位保质保量进行了五黄路建设，于年月日顺利通车，工程质量优良。五黄路总投资超过亿元。与金科创新能达公司合作开发通过以地换路模式，我司获得五里店周边数百土地作为投资补偿，先后与金科创新能达等公司联合开发了金科花园江南山水创新绿色家园等项目，开发面积约万平方米，项目已全部完工，投资约亿元。投资修建天缘居项目由我司与天赐物业发展有限公司共同投资开发天缘居项目，工程总建筑面积万多平方米，工程投资超过万元。现进入工程首尾阶段，将于年月正式交房。三项目提出必要性房地产业素有永远朝阳产业之称，同时又是切经济活动基础和载体，国内外经济增长历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高度敏感性和超前性，经济高速增长过程必然是以房地产高速发展为前提和主要内容。我国经济高速增长也带动了房地产业高速增长。此外，房地产业作为第三产业龙头被确定为国民经济新经济增长点，国家正采取各种措施鼓励和支持房地产业发展，我国房地产业将进入个大发展大提高时期。从市场潜力来看，目前我国城镇人均住房仅平方米左右，虽比改革开放前提高了许多，但与些发达国家和中等国家相比，还相差几倍，市场潜力十分巨大，且我国目前人均收入房价比为五倍左右，正处于世界公认三至八倍中等水平，住房消费正符合目前中国大多数人消费水平和消费需求，成为当前乃至今后相当长段时间内消费热点，市场将会保持相当长时间旺盛期。年，重庆经济以上速度增长，高于全国，其经济增长速度列全国第位，西部第位。根据重庆市计委报告，年全市预计增长。重庆房地产业出现了平稳发展好势头。重庆市目前城镇人口住房面积为平方米，低于全国标准水平。按照国家相关规划，到年城市化率要达到目标，而重庆市目前城市化率仅为，低于全国水平，加之西部大开发给重庆带来机遇，重庆十年后城市化率将超过全国平均水平。按此测算，至少有万农村人口移至城市，如果三分之人口移至主城区，那么对于房地产产品需求量会有进步大幅度增加可能性并且，目前重庆市城镇人均居住面积平方米，按照建设部等部门规划，到年城镇居民人均居住面积将达到平方米，房地产住宅需求空间巨大。由此可以推断，重庆市房地产消费市场在未来十年中，具有较为持续和充足市场补给能力，以及广泛多层次开发潜力。三可行性研究报告编制依据重庆市规划局渝规设证北龙字第号文。重庆市规划局渝规选证北龙字第号文。国家省市颁布有关设计技术规程规范和有关规定。重庆重庆有限公司关于御景铭洲项目有关年来房地产开发直呈持续走强发展态势，尤其是年月重庆市成为我国四个直辖市后，表现得更为明显。年至年年重庆市房地产开发投资年均增长率超过，保持了较高增长速度，而同期国内生产总值年均增幅约为左右。重庆作为全国著名山城，具有独特山水立体景观优势。随着重庆经济持续发展，居民生活水品日益提高，追求住宅舒适性享受性已经成为部分高收入人群购房主要动机。自年初重庆掀起开发生态住宅热潮以来，生态房大受青睐，已经开发生态房如御景江山华庭嘉园江都怡园江山多娇等项目都取得了成功，证明生态住宅具有广阔市场空间。投资增加。年月末，全市累计完成房地产投资亿元，同比增长。同年月，全市累计完成土地开发面积万平方米，同比下降累计发生土地购置费亿元，同比下降商品房竣工万平方米，同比下降月商品房销售面积万平方米，同比增长。价格趋升。根据统计局数据显示，商品房销售表现出量增价升总体态势。去年同期全市商品房销售价格均价为元平方米，今年均价为元平方米，上涨了元平方米其中住宅售价为元平方米，写字楼为元平方米，商业营业用房售价为元平方米。消费增长。重庆市房地产市场出现日渐升温市场趋势，这不仅与重庆地区整体经济表现稳定增长城镇居民可支配收入逐渐增加有着紧密关联。年月重庆市实现亿元，增长，消费增长城市居民人均可支配收入元，增长。人均居住面积增长。据年重庆市国土房管局在房交会期间次调查，年末，重庆市人均居住面积为，年末本市人口万人，年住宅销售面积万，年末重庆市人口万人，年人均居住面积为。按重庆市住宅发展规划，到年人均居住面积将为，即到年人均增加居住面积。年末主城区人口为万人，到年主城区因人均面积而增加住宅需求量应为万。从以上数据分析，可以看出，重庆房地产市场从总体上来说，是呈渐进式向前发展趋势。居民收入重庆市市民总储蓄额已超过百亿元，以上财富集中在人手中，银行不断降息，股市风险不断增大，西部大开发建设与扩大内需经济战略，甚至海峡双方局势都让人意识到买房是最好储蓄手段。城市家庭人均年居住支出由年，增加到年元。居住消费总支出比重由年提高到年。到年末，重庆城市人均居住面积达到平方米，住房成套率达到了，但按重庆市十五计划和重庆市住宅发展规划，到年，全市人均居住面积平方米计算，城镇每年对住宅需求量应为万平方米左右，年度需求投资总额约亿元，再考虑到城市化水平提高，住房分配货币化实施，则重庆市住宅建设规模是相当可观。投资环境人口环境年末，重庆市总人口达到万人，比上年增长，江北区年末总人口为万人，较上年增长。经济环境年，重庆全市完成亿元，增幅为，高于全国个百分点，较上年增加亿元，经济增长速度位居全国位，西部第位。根据重庆市计委报告，年全市预计增长，固定资产投资增长，外资出口增长，地方预算内财附表开发规费和税费取费标准序号规税项目名称税费文号税费标准预算金额备注城市建设配套费渝价号以建面元缴纳工程监理费渝价号工程质量监督费渝价号建安工程造价千分之二人防建设费渝价号供水设施建设费按设计供水量元天吨缴纳规划许可执照年审费按工程造价收取电贴费渝价号按元千伏安计算电梯安检费渝价号电梯总价收取营业税及附加转让不动产金额征收其它附表项目现金流量表单位万元时间项目年季度年季度年季度现金流入物业销售收入闲置物业作价回收合计二现金流出勘测规化设计土地出让拆迁开发成本开发间接费用开发管理费用开发规税销售费用合计三净现金流量四累计净现金流量第十章综合评价及结论综合以上分析和论证，该项目在技术市场和经济财务指标等方面都具有较强可操作性和安全性，该项目规化设计优秀，有较大市场空间，经济财务方面具备高收益性和稳健性特征，其实施主客观条件是成熟，项目实施具有很好可行性。设条件项目规划方案项目实施进度安排投资估算资金筹措经济评价风险分析并提出结论性意见。该项目按照精心组织配合建设原则，通过有效营运，实现项目良好经济与社会效益，从而达到业主对资产营运保值增值目。论证过程本着客观科学和谨慎性原则进行。五项目主要技术经济指标御景铭洲主要技术经济指标表序号项目指标总用地面积总建筑面积绿地面积约容积率绿地率商业办公面积车库及设施第二章市场分析重庆市房地产市场分析年月，重庆被批准设立为中国第四个直辖市，由此拉开了国家开发西部大幕。作为西南地区和长江上游地区最重要中心城市，全国重要工业基地，交通枢纽和贸易口岸，再加上优惠政策，良好投资环境以及前景广阔市场，使重庆作为新轮投资热点地区，大量国外资金和国内资金涌入重庆，寻求投资发展，激活了重庆经济环境，带旺了人气，为重庆经济迅速发展提供了大量机遇和条件。随着国际国内实力雄厚财团第章总论通过御景铭洲项目组严密市场调查工作，我们获得了该项目所处区域内人流车流竞争楼盘行业分布居民状况以及目标客户第手资料，整理分析后总结了多种建设方案，通过对比，从财务和营销角度分析了御景铭洲建设必要性和可行性，最后形成了本报告。报告编制过程中所遵循有关法律法规及政策无重大变化。项目所在地重庆市社会经济发展战略不发生重大调整。本报告财务预测期内有关信贷利率税率汇率在正常范围内波动。无其它人力不可抗拒因素及不可预见性因素所造成重大影响。第节项目概况项目名称重庆御景铭洲二建设单位重庆置业有限公司重庆房地产开发有限公司三项目负责人重庆置业有限公司王晓燕重庆房地产开发有限公司张力丹四建设地点重庆江北区五里店立交桥五桂路五销售任务，销售期基本结束。本着谨慎性原则，预留空置率。项目销售进度估算分析情况详见附表四成本费用预算本项目总成本为万元，单位平米平均成本为元。勘测规划设计费为万元，单位平方米平均成本为元。土地获取成本拆迁费用为万元，单位平方米平均成本为元。开发成本为元，单位平方米平均成本为元，开发成本估算表详见附表。开发规费为万元，单位平均成本为元。开发管理费用为万元，单位平均成本为元。销售推广费用按总销售收入计提，为万元，单位平均成本为元。开发财务费用以借贷利息为主，根据项目资金筹措计划和项目实施进度安排，按年利率，以万元借贷期限年为依据，项目财务费用总计为万元，单位平米平均成本为元。五经济财务指标测算分析以项目基本情况为依据，结合资金投入计划表附表及销售进度估算表附表所罗列基本数据，编制本项目现金流量表附后，详见附表。项目投资回收期本项目预算总投入为万元，主要在两年年建设期内分期分批逐步投放，由于是分期投入和分期回收资金，为尽可能地反映项目实际状况，本次分析测算将根据现金流量表中相关数据，从动态角度计算项目投资回收期。从现金流量表中可知，到年第三季度末，累计净现金流量已基本摆脱净流出阶段，接近正值，到年第二季度为止，累计净现金流量为万元，这说明项目总投资回收期介于年第三季度和年第二季度之间，即项目开工后年季度末第季度之间，经计算项目投资回收期动态季度月也即是说从年月份工程项目开工后，项目投资大概在年月份前就能够全部收回来，从年月后所产生销售收入就是项目投资收益。项目投资收益投资利润率投资收益总销售收入总投资项目销售费用万元注本着谨慎性原则，在计算总收入时，已预留物业闲置率，闲置物业资产净值暂未计入投资收益。投资利润率投资收益总投入主要财务指标本项目各项经济财务指标项目总投资单位成本元预期销售收入投资收益投资回收期月投资