，故不能用内部收益率来判断项目是否可行。财务净现值万元动态投资回收期含建设期静态投资回收期含建设期投资利润率投资利税率上缴税金万元根据上述指标，该项目经济财务评价可行。问题和建议关于项目名称钓鱼台国际饭店为项目暂定名称，项目实施时需进步优化。关于总体规划因编制时，各方意见尚未统，本可行性研究方案仅为概念性规划，在此基础上需进步细化和优化。关于德山区位德山目前人气尚未提升，特别是二桥收费站阻碍了其与主城区流通，建议政府尽快撤消该收费站。关于基础设施本项目周边市政基础设施已列入德山总体规划，建议开发区政府务必与本项目进度同步实施，还有水利设施也务必同期规划施工。关于政策扶持因德山开发区尚未形成规模，对本项目影响显而易见，恰恰该项目实施对提升德山乃至常德市城市品位有明显促进作用，本着互利互惠原则，建议政府务必落实项目谈判时最好政策优惠。第二篇项目提出背景和建设意义项目提出背景常德市总体城市定位目标与战略思想把常德建设成滨水生态园林城市全国旅游城市构筑高科技产业群营造都市文化氛围。进步增强常德市作为湘西北中心城市和其在湘鄂湘渝重要通道上中心地位。到年，基本实现社会经济和环境协调发展现代化新兴城市目标。常德市域城市空间结构布局新版规划中确定常德市城市空间布局为市三镇。即江北城区江南城区德山开发区。常德市整体交通体系构建公路借新建和原有过境段，组织市区干线外环路，把国道和省道及常张高速公路通过立交形式组织在起，保证出城口畅通。规划搬迁常德汽车北站和常德汽车南站，新建德山站。常德汽车北站迁至常德火车站西侧，常德汽车南站迁至金霞路北侧，在德山葛少湾建德山汽车站。铁路规划拟定三条铁路专用线由常德东站引出盐关港区铁路专用线由常德东站引出货场铁路专用线由德山站引出地区粮库铁路专用线。水路通行吨级船舶，规划把沅江航道改造为三级航道。港口布局取消大西门码头，重点发展盐关港区，新建八房河港区和德山专用码头。德山港区保留现有泊位个，规划建设个集装箱专用码头和个有害物资专用码头，货物吞吐能力万吨，是常德港重点发展综合港区之，主要承担件杂重件煤炭等物质进出。航空桃花源机场配套设施建设，加强机场周围环境保护。市区人口规划根据常德市城市总体规划和湖南省人民政府对该规划批准，至年，都市人口扩容增量为万，年为万。其中江北城区万，江南城区万，德山开发区万。常德市近期城建方向江北城区以老城区为中心，向北，向西发展，主要完善武陵大道北段两侧建设住房消费。以满足那些经济条件较好，有较高消费要求客人，因此本项目建设很有必要。本项目建设投资及产业链发展，必将促进区域经济繁荣和发展。促进城市建设提高城市品位随着城市发展，该地段商业网点学校集市必将形成，交通购物通讯储蓄就医也将更为方便。项目实施将促进该地段综合开发，发展第三产业，繁荣城市经济，促进城市建设提升城市品位。第三篇市场调查分析与市场定位湖南省及常德市经济发展现状世纪年代以来，湖南经济持续高速增长，取得了令人注目经济成就，八五时期经济增长速度年均达九五时期经济增长速度年均达，年经济增长速度分别为，到年湖南经济总量已达亿元。在追求增长过程中，粗放型增长方式还没有根本转变，湖南经济在高速增长同时，资源消耗也在高速增长。经济高速增长在很大程度上是靠资源高消费实现，根据湖南投入产出表测算分析，年间，总量由亿元上升到亿元，增长倍，而同期各产品部门对能源消耗石油及核燃料加工业钢材消耗钢压延加工业水泥消耗水泥石灰和石膏制造业电力电力生产和供应业水资源水生产和供应业消耗分别增长了倍倍倍倍倍，各部门对资历源消耗增长大都快于经济总量增长。年国民经济主要统计指标指标名称计量单位年比上年增长人口和居民生活年底总人口万人其中市镇人口万人城镇居民人均可支配收入元城镇居民人均消费性支出元城镇居民恩格尔系数农村居民人均收入元农村居民人均生活消费总支出元农村居民恩格尔系数居民消费价格总指数上年为经济增长为城镇居民外出旅游创造了客观条件，据统计湖南省年旅游收入已超过亿元人民币，年增长左右，潜在市场非常巨大。根据常德统计局工作人员提供资料，目前常德平均每户家庭人数约为，平均每户就业人数为，就业负担系数为。常德人均可支配收入为元。从我们对常德居民随机取样看，家庭月收入在元占了，超过三分之二，表明常德大部分居民还处在事业发展初期。但是家庭月收入在也占了，将近四分之，表明常德居民还是具有比较强消费能力。家庭收入在元以上占了，近十分之，常德这部分最高收入人群是商业地产别墅高级公寓等高档物业主导消费目标。年常德城镇居民家庭人平消费性总支出为元，购商品房人平支出占总人平支出。另从食品支出分析，年人平食品支出为元，占人平消费性支出恩格尔系数，根据联合国粮农组织提出标准，恩格尔系数为宽裕，由此说明常德城镇居民于年，便跨入了宽裕型生活阶段，并逐渐向相对富裕方向发展。常德市酒店业及旅业发展现状常德市旅游市场分析地理位置与环境分析常德市全市总面积万平方公里，占湖南省总面积。其中山区山地丘陵岗地面积平方公里，占全市总面积平原面积平方公里，占全市总面积水面面积平方公里，占全市总面积。常德是个历史悠久古城，旅游资源较为丰富，近两年先后获得中国优秀旅游城市全衡图敏感性分析本项目敏感性分析按单因素变化进行分析，影响因素主要分析了销售收入影响出租包括客房影响固定资产投资成本影响，如下净现值变化率经营状况敏感度成本敏感度产权销售敏感度因子变化率敏感性分析示意图影响因素因素异动财务净现值万元变动后变动前净现值异动销售收入出租收入经营状况固定投资成本棕上，销售收入经营状况出租收入固定资产投资成本对本项目经济效益影响大小顺序依次是经营状况出租收入销售收入固定资产投资成本。根据经济因子变化，财务净现值均大于零，故从敏感性分析项目是可行。第八篇综合评价与结论通过以上对本项目技术及国民经济和财务效益计算分析结论表明，投资开发钓鱼台国际饭店暂定名项目，经济技术上是可行，各项经济财务指标也均符合国家酒店旅游业项目建设有关标准。可以预计，本项目实施，将为常德市酒店服务业起到很好领路作用，并为常德市城市品位和城市综合竞争力将有大大提升作用。建议本项目尽快立项实施。路之间形成定城市规模。城市扩展与经济发展对人口增量推动力按照沿海城镇发展经验，在城市扩展及经济高速发展期，其人口增容膨胀速度较快，虽然目前常德并未出现人口迅速扩增高潮，但随着大都市区定位出台及交通网络构建，以及常德经济快速发展，城市化进程加快，城市化水平将不断提高，在年将出现人口较高增长期，户籍人口年增长量达人，到年，中心区人口达到万，年，达到万。德山城市发展对酒店服务要求德山开发区发展主方向是在沅水和崇德路之间形成定城市规模。根据常德市整体规划方案，按照城三镇思路，主要沿沅水方向向级城镇体系构筑轴带向东西向发展，实现与鼎城对接，提升常德大都市区南部德山板块辐射功能，发挥南部城市次中心作用。近期建设重点主要是两园两带两路建设，两园即高新技术工业园和海德工业园，两带即沅江风光带和防洪工程建设和枉水风光带建设，其中含吨级集装箱码头步行街善卷广场善卷祠等，两路是指樟桥目录第篇总论项目名称及概况研究工作范围和总体规划设想研究结论与主要经济指标问题和建议第二篇项目提出背景和建设意义项目提出背景项目建设意义第三篇市场调查分析与市场定位湖南省及常德市经济发展现状常德市酒店业及旅业发展现状客源调查分析与市场规模预测本酒店市场定位第四篇项目总体规划方案规划设计理念总平面布局及酒店综合体方案交通系统景观系统绿化生态及水系统技术设计第五篇项目实施进度计划项目实施进度建议项目进度计划表第六篇投资估算与资金筹措投资估算表资金筹措计划第七篇投资收益与经济效益分析销售收入估算核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,项目财务经济评价项目不确定性分析第八篇综合评价与结论第九篇附件,第篇总论项目名称及概况项目名称钓鱼台国际饭店主办单位常德市万马经营期年客房营业收入假设客房入住率年均为，年经营日为天计算，得天元。试营业按计算。项目财务经济评价基本前提与说明水电及各项物料消耗参照类似旅游区消耗指标及常德市现行价格计算。固定资产采用平均年限法分类进行折旧，预备费按比例分摊到各折旧类别中。见附表职工年平均工资按人，年元计算，包括各种工资性补贴。职工福利基金按计取，定员编制案人计算。无形资产及递延资产按年进行摊销，每年摊销额为万元。经营费用按经营收入计算。成本估算由于折旧费是按不同资产类别及不同折旧年限计算，并且利息支出列入费用，故总成本费用各年度不是个常数，平均年总本费用见附表，年经营成本平均为万元左右。见附表从成本构成来看按平均年总成本费用计算，水电及物料消耗费用所占比例为，因此在生产中，加强科学管理，节约物料消耗是降低成本重要途径。经营收入及税金经营收入项目包括产权酒店销售收入反租房营业收入餐饮娱乐商业设施租赁收入。按照项目变化，试营业年按正常收入计算。各年收入见附表。税金按照国家有关财税规定，酒店应交纳营业税及附加，营业税率为，附加包括城市维护建设税税率教育费附加，费率为，各年税金额详见附表。企业所得税率按计算。利润在经营期内，各年度利润总额也不是个常数，利润总额为万元，按此计算投资利润率为，投资利税率。企业每年从所得税后利润是提盈余公积金，各年度未分配利润见附表。财务盈利能力分析通过财务现金流量计算见附表，按此计算各项评价指标为指标项目名称所得说前所得税后内部收益率因本方案采用产权出售，反租经营，资金流动与传统投资不同，故不能用内部收益率来判断项目是否可行。财务净现值万元动态投资回收期含建设期静态投资回收期含建设期投资利润率投资利税率上缴税金万元营业收入与