门决策参考。编制依据及范围依据国家发改委建设部建设项目经济评价方法与参数第三版国家现行财税制度和价格体系国务院关于促进房地产市场持续健康发展通知建设部令第号城市房地产开发管理暂行办法怀化市人民政府对招商引资政策支持及相关房地产开发优惠政策怀化市城市总体规划怀化市中央商务区规划怀化市商业网点规划工业与民用建筑项目编制有关规定和深度要求飞达新世纪广场项目规划图国家其他各有关专业设计规范及项目建设单位提供国土建设规划供水供电资金筹措意向等基础资料。范围本次研究对项目建设必要性项目建设规模内外部建设条件总体方案投资估算及经济效益等方面进行研究。研究结论年是怀化市委市政府提出大干新三年，再创新辉煌开局之年，根据商贸物流业大干新三年总体思路和占有市场，扩大消费升级换代，树立旗舰合理布局，完善功能规范秩序，确保繁荣要求，立足怀化区位交通资源优势和现有基础，科学规划，完善政策，突出项目，强力推进，形成以专业批发为主特色零售为辅，辐射功能强交易流量大旗舰林立网络健全业态完整服务配套规范有序活跃繁荣商贸物流格局，初步奠定五省周边区域性现代商贸物流中心地位。怀化市房地产市场在宏观经济持续快速发展各项改革不断深入政策调控措施得当大背景下，进入了以市场为主导，以有效需求为依托，具有自身特点新轮快速增长期。今年来，怀化市房地产市场承接近年来稳健发展良好态势，房地产投资建设规模土地交易量新建商品房预售面积交易面积商品房抵押贷款数量等各项指标与去年同期相比，均出现了不同程度增长。旧城改造是民心工程德政工程。随着怀化市域经济跨越式发展，人民群众生活水平普遍提高，旧城区落后环境滞后服务功能已远远不能满足人民提高生活质量需求，拆旧建新，不仅是社会发展客观要求，也是广大群众强烈愿望。人口急增与城市繁荣，导致住宅及商业用房量增大，必然对住宅及商业基础设施提出更高标准和要求。因此，城市人口日益增多及经济迅速发展对住宅产业建设提出了更高更迫切要求。因此，飞达新世纪广场应运而生，从而推进城市综合功能开发协调发展，将成为城区道新风景线。飞达新世纪广场，市概况及建设条件城市简况怀化市位于湖南省西南部，东径，北纬，地理特征正处云贵高原与湘桂丘陵过渡地带。怀化市域是个狭长地理单元，南北长达，东西宽约，形似跑兔。它东倚雪峰山脉，与常德邵阳娄底交界北靠武陵山脉，与湘西自治州张家界相连西与重庆黔江秀山酉阳以及贵州铜仁凯里地区为邻南连九万大山，与广西桂林三江龙胜等地接壤。素有黔滇门户全楚咽喉之称，今有湖南西大门之美誉。怀化历史悠久，古称荆楚之地。早在新石器时代，这里先民们就进入了原始农业和家畜饲养经济为主定居生活。秦朝统中国后，在此设黔中郡，开始了国家行政治理，距今已有多年历史。年撤地设地级市，现辖个县市区，是个多民族聚居地区，现有侗苗土家瑶等个少数民族。依照人口抽样调查资料推算，年末全市在册总人口为万人，常住人口为万人。怀化生态环境良好，山川秀美，名胜古迹众多，民俗风情迷人，是湖南省重点旅游城市之。全市有万佛山丹霞地貌五强溪浩淼泽国有第二兵马俑美誉秦代黔中郡古城赞为楚南上游第胜迹芙蓉楼等等无不钟灵毓秀，令人流连忘返龙底河和夜郎谷漂流惊险神奇，撩人心魄芷江龙津风雨桥通道皇都侗民族文化村怀化中国侗文化城等侗文化旅游景点神奇旖旎，特色鲜明。怀化地灵人杰，人文荟萃。老辈无产阶级革命家向警予滕代远粟裕同志出生于此，世界杂交水稻之父袁隆平在安江农校首次培育成功杂交水稻，爱国将领张学良曾被囚禁羁绊于沅陵凤凰山。怀化也是些重大历史事件发生地。中国工农红军通道转兵会议旧址中国人民抗日战争胜利受降纪念馆都记载了这些影响现代中国历史重大事件。怀化市素有火车拖来城市之喻。国家重要铁路动脉湘黔铁路和焦柳线及渝怀铁路呈大字在城区交汇，怀化编组站怀化南站是全国九大编组站之，货物吞吐能力居全国第九。高速铁路建设将更加拉近怀化与周边中心城市距离，对加快怀化城市发展起着至关重要作用。怀化境内高速公路已建成有沪昆高速，正在建设有杭瑞高速，那将开工建设有包茂高速。国道与国道在城区呈十字交叉，另加上国道及条省道公路纵横全境，县乡公路通达城乡。芷江机场距市区公里，现已开通北京广州长沙航线。总长公里通航里程公里沅水航运可通江达海。已形成水陆空三位体立体交通网络，成为我国西南地区最大综合交通枢纽之。随着改革开放各项事业发展，怀化市城市建设日新月异，成绩斐然城区人口不断增多，城区面积不断加大，怀化市区已发展成为万人口中等城市。面向新世纪流量税前净现金流量累计税前净现金流量怀化飞达新世纪广场项目可行性研究报告附表借款偿还表单位万元序号项目合计长期借款偿还年初本息累计本金建设期利息本年借款本年应计利息本年还本付息还本付息年末本息累计还本资金来源上年余额利润可利用售房收入偿还本金偿还贷款本金附表财务计划现金流量表单位万元序号项目合计资金来源售房收入借款资本金资金运用房地产投资含财务费用怀化飞达新世纪广场项目可行性研究报告经营税金及附加土地增值税所得税还贷盈余公积金盈余资金累计盈余资金功能开发协调发展，将成为城区道新风景线。飞达新世纪广场，地处怀化市中央商务区核心地带，位于怀化市南北主干道迎丰路与鹤州路交汇处，北临火车站前广场，东接怀荣宾馆，西毗怀化市新城市步行街原区政府及嫩溪垅商业区。规划总用地约亩。飞达新世纪广场总建筑面积约为。其中住宅酒店写字楼建筑面积，商业建筑面积，地下建筑面积，绿地率，建筑密度，容积率，居住户数户，停车位个。该项目地上二十八层，地下两层。其中负层为超市及潮流街，负二层为停车场和设备用房，至五层为百货商场，六七八层为餐饮娱乐，八层以上主楼栋为酒店及写字楼，栋为住宅。整个工程包括征地建安工程道路绿化等，经投资估算，本项目总投资为万元。建设期含前期工作按年实施。本项目资金来源，申请贷款万元，余下由建设方融资自筹及预售房款解决。经计算本项目投资利润率为所得税后所得税前，投资利税率为，目录总论项目名称拟建地开发单位及项目负责人承建开发单位简介编制依据及范围研究结论二城市概况及建设条件城市简况自然条件气象地形地貌地层地质构造与区域地壳稳定性工程地质条件水文社会条件供水方便核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,电力有充裕保障三项目建设背景及必要性项目建设背景项目建设必要性房地产业已成为国民经济增长支柱产业。人口城镇化，扩大了市场消费需求。旧城改造是民心工程德政工程。项目建设将配合怀化作为五省市边区中心城市发展远景规划，推动怀化城市化进程四怀化房地产现状及市场趋势预测总体现状发展跨度性表征明显土地购置和开发面积呈双向大幅增加态势银行贷款推动房市走强，民间资本作用明显住房结构日趋合理，房价持续上涨怀化市房地产市场区域对比分析怀化商业市场调查总体市场趋势预测住宅消费趋势预测怀化市商业发展趋势分析五项目分析优势分析劣势分析市场机会分析市场威胁点竞争对手分析六消费群体分析置业客户特征消费群体迁任务十分繁重，本项目在开发前期建议由市区两级政府牵头成立个领导机构即指挥领导小组，下设指挥部，组织有关部门工作人员和专家，认真详细做好规划区域拆迁情况调查和协调工作。制定专门工作方案和拆迁方案，尽快启动此项目。认真细致地作好飞达新世纪广场工程，提高规划设计水平保证居住环境质量，从源头上减少造价和开发成本。同时特别注意工程质量进度，经常与认购户保持良好关系，防止认购户连群终止协议，确保开发成功。建设工程不可预见因素很多，工期质量成本原材料供应等都会影响到项目总体目标实现。因此在工程实施进程中，要加强施工管理，实行工程全程监理，还应制定材料采购供应计划落实资金供应计划精心组织施工，优化施工方案，加强管理，保证工程质量，加快资金周转，降低管理费用和财务成本，以确保项目顺利进行。及时跟进做好物业管理工作，解除购业主后顾之忧，保证购业主有个安全，舒适优雅经营及居住环境，真正体现优越性和示范性。努力把飞达新世纪广场建成个采光通风条件好，绿化率高，交通消防休闲娱乐等基础设施齐备和物业管理规范化示范区。本报告投资估算是按照怀化市目前投资水平及初步考察当地基础设施条件后估算，由于建筑方案尚有待修改，工程施工条件和方法还需进步落实研究，实际投资成本将根据设计修改与工程研究深入作相应调整。鉴于怀化市目前及今后相当段时间内市场变化，售价将是最敏感因素之，同时物业质量与环境优劣及开发管理水平对在较大市场竞争中能，保持较好售价水平是至关重要。同时，开发商需密切注意市场变化，选择合适市场策略外，还将组织支高素质高水平开发管理队伍，从设计招投标施工营销到物业管理均能达到较好水平，以利用优势，抓住机会，减少风险，达到项目盈利目，并到得良好社会环境效益。附表投资计划与资金筹措表单位万元序号项目合计总投资开发产品投资其中不含财务费用财务费用资金筹措资本金含预售款银行贷款怀化飞达新世纪广场项目可行性研究报告附表售房收入与经营税金及附加估算表单位万元序号项目合计售房收入经营税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加土地增值税销售净收入怀化飞达新世纪广场项目可行性研究报告附表利润与利润分配表序号项目合计售房收入商品房经营成本经营税金及附加土地增值税利润总额所得税税后利润盈余公积金未分配利润怀化飞达新世纪广场项目可行性研究报告附表项目投资现金流量表单位万元序号项目合计现金流入现金流出开发产品投资不含财务费用经营税金及附加土地增值税所得税净现金流量累计净现间歇性上升，形成了多级剥夷面和河流侵蚀堆积阶地。但自第四纪以来，地壳上升隆起速度和强度渐趋缓慢和减弱。根据历史地震记载，怀化市鹤城区未发生过破坏性地震，