规划中新崛起板块中心，恒安新区最具规模大型商业中心，其中有大卖场业态引入这对大同周边社区型商业而言相对超前商业形态进驻，对本项目成功尤为重要。此外，由于目前恒安新区缺乏综合型大型购物场所，因此本项目定位必然在定高度以上，它将为旗舰级商业中心，未来以此为核心形成商圈。项目将引入大同乃至山西稀缺奥特莱斯品牌折扣概念商业模式。这种业态不依赖城市主要商圈高客流，主要消费群体是追求时尚有车族。本项目不但是恒安新区商业中心，同时可以做到立足恒安辐射大同及周边城市。商业主题定位根据恒安新区商业中心项目旗舰级中心社区商圈项目定位，再结合恒安新区实际情况，将本项目主题定位为站式消费商业中心，是个集购物餐饮娱乐休闲为体综合性规模化商业场所，即社区销品茂。第二章大同概况及宏观经济环境大同市概况区位及行政区大同位于山西省北部，介于内外长城之间，是大同盆地中心。大同为山西省第二大城市，晋冀蒙三省区和大同各县交通枢纽，大同地区政治经济文化中心。全市辖区面积平方千米，城区平方千米，辖左云大同阳高天镇浑源广灵灵丘七县，城区和近郊划为城区矿区南郊区和新荣区，计镇乡个街道办事处。人文概况大同市是国务院首批公布全国个历史文化名城之，有多年历史，曾为北魏京师辽金陪都明清重镇。境内古建筑古遗址多处，其中列入世界文化遗产名录处列入国家级和省级文物保护单位处，古建文化佛教文化非常发达。大同现存古建筑古墓葬古遗址两万余处，各级文物保护单位处，其中全国重点文物保护单位处，省级文保单位处，市县级文保单位更是多达处。北魏年间开凿云冈石窟，现存唯辽代木构建筑华严寺，古朴浑厚善化寺，号称中国龙壁之冠九龙壁，黏着在峭壁之上悬空寺，景色旖旎山势峭如刀劈北岳恒山„„大同市旅游资源颇为丰富，历史古迹和自然风光均有独到之处。古迹中以始凿于北魏年间云冈石窟最富盛名，它与敦煌莫高窟洛阳龙门石窟甘肃麦积山石窟并称为中国四大石窟，具有很高艺术价值应县木塔则是中国现存最高大最古老木结构塔，是世界建筑中件珍品位于大同西南部华严寺，是我国最大古代佛殿之此外还有九龙壁善化寺等历史悠久古建筑大同市东南方，有中国五岳之北岳恒山，风光极佳恒山山区。大同市本地水资源总量为亿平方米，人均水资源量仅为立方米，为全国人均占有量左右，水资源十分贫乏。现在用水状况是工业与生活用水占，农业用水占。虽然水资源开发利用率已达，但年缺水量仍为多万立方米。恒安新区概况恒安新区位于山西省北部大同市矿区，恒安新区就是大同矿务局棚户区改造工程，分棚户区和沉陷区两区。据不完全统计，目前是亚洲最大居民居住区，施工工程分三期，年是第期。是第二期。年月份开三期和地煤棚户区，预计年月份前交付使用。由于恒安新区是山西大同矿区棚户区居民拆迁后居住地，且前期未正式命名为恒安新区，当地居民便将其称作棚户区，久而久之就习惯了这样称呼。遂所谓棚户区即是恒安新区。大同实施煤矿棚户区改造和采煤沉陷区治理工程，投资多亿元，规划年建成多万平方米员工住宅，使近十三万户近万矿工及家属居住条件得到彻底改善。名称恒安新区别名棚户区距大同市区约公里所属地区山西省大同市火车站大同火车站所属管辖大同市同煤集团公交线路路小区建筑面积超过万平米，约万户附近公路大运路口楼层数层电话区号居住人口三期建成后四十万人左右邮政编码居住人群矿工家庭及部分外来人口车牌代码晋小区代码，经济发展概况国民经济分析国民经济平稳健康发展经初步核算，年全市实现地区生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长。从上图可以看出，大同经济除年受全球金融危机影响涨幅较小外，直处于高速发展状态。根据国民经济运行规律，国民经济稳定快速发展，必定会带动房地产发展，提高房地产投资量，房地产业发展同时又会促进国民经济发展，两者相辅相成。从美元到美元是实现跨越式发展关键时期，这个时期市场经济逐步完善，经济保持快速增长，群众生产和生活条件不断改善，也将逐渐带动房地产发展。固定资产投资平稳增长年全市全社会固定资产投资完成亿元，比上年增长。其中，国有经济单位投资完成亿元，增长非国有经济单位投资完成亿元，增长。社会消费品零售总额增长较快消费品零售总额年全市实现社会消费品零售总额亿元，比上年增长。其中，城镇消费品零售额亿元，增长乡村消费品零售额亿元，增长。分行业看，全年全市批发业实现零售额亿元，增长零售业实现零售额亿元，增长住宿和餐饮业实现零售额亿元，增长。消费结构年全市限额以上批发零售贸易企业销售额中，服装鞋帽针纺织品类增长石油及制品类增长书报杂志类增长汽车类增长。城乡居民收入稳步增长人民生活年全市城镇居民周第三产业发展，创造更多就业机会和税收。通过各方面综合分析得出项目社会效益良好结论。报告说明本报告结论是秉承谨慎与负责态度，在现有资料基础上进行调查估算分析预测后得出。由于项目目前还是策划阶段，市场调研只能是初步，同时，市场调研深度和广度受客观因素所限，所获得数据可能有所偏离本项目总费用估算及效益评价均是初步和粗线条，测算估算分析等手段难免受主观因素影响，必然存在片面和偏差，难免有所疏漏，有待于在开发建设和商业运营过程中进步完善。等历史悠久古建筑大同市东南方，有中国五岳之北岳恒山，风光极佳恒山山脚下悬空寺，建筑精巧，让人称奇，偌大座寺院竟如凌空而立，让人不得不惊叹千年前工匠们奇思妙想。交通概况大同北邻内蒙，东望河北距北京公里，南离太原市公里，实为首都之屏障全晋北方之门户，且扼晋冀内蒙之咽喉要道，是历代兵家必争之地。在历史上大同曾为三代京华两朝重镇，在清代以前无不派名将镇守，既防外来侵略又保京师安危，被誉为北方锁钥。今日大同，是京包同蒲两大铁路交汇点，大秦铁路起点，居神府准格尔新兴能源区与京津唐发达工业区中点。公路通车里程达到公里。其中，高速公路达到公里。全市通油路乡镇个，通公路行政村个通油路行政村个，本年新增个。全市公路密度公里百平方公里。资源概况大同市矿产资源丰富，除煤炭以外，主要矿藏有铜铁金银铝锌等金属矿物和石墨磷长石云母石灰石珍珠岩大理石花岗石玄武石沸目录第章总论项目名称与选址项目名称项目选址宗地及配套状况项目地块位置项目地块周边配套主要建设指标主要研究结论商业市场定位商业主题定位第二章大同概况及宏观经济环境大同市概况区位及行政区人文概况交通概况资源概况恒安新区概况经济发展概况国民经济分析国民经济平稳健康发展固定资产投资平稳增长社会消费品零售总额增长较快城乡居民收入稳步增长产业结构分析电力资源优势旅游资源优势工业基础优势农业基础优势大同市投资环境分析交通便捷资源丰富环境优美设施完善金融体系本章小结第三章城市发展规划城市结构及发展规划城市总体规划古城改造范围恒安新区规划第四章商业市场调查分析大同市商业环境分析市区商业布局分布市区商业竞争格局恒安新区商情调查商家暗访调查访谈式问卷调查问卷调查小结本章小结第五章社区商业宏观分析社区商业发展研究商业调查商业调查。专业分析资源评估财务测算商业定位营销模式设定管理模式设定商业规划区域位置规划规模体量规划交通组织规划功能布局规划目标商户规划商业设计商业空间开发成本土地成本前期工程费建安工程费基础设施费开发期间税费不可预见费开发费用管理费用招商费用财务费用合计第十二章财务效益分析数据分析依据测算依据项目获得有关资料，投资人经营设想和测算要求缴费依据依据规定缴纳有关税费。分析条件假定分析范围本项目财务效益分析仅对项目中商场地下商场餐饮娱乐影城租金和经营收入成本进行分析。分析周期本项目财务分析计算期暂定为年不含年建设期经营收入根据项目建设单位初步经营设想，本项目建成后商场含餐饮娱乐出租，影城自营。资金投入全部按自有资金投资，投资款分建设期初至建设期末平均四次投入，第三年末投入流动资金万元。经济效益预测表项目建筑面积租金经营收入元日年收入备注平方米万元商业含餐饮娱乐影院每天场入场率影剧院人地下商场合计总成本折旧费按综合折旧法，计提年折旧费，年折旧费率为，残值率取自营成本影院按经营收入计，正常年自营成本，万元年营业税营业税按经营收入计万元房产税商场出租房产税按经营收入计万元影院自营及其他房产税按该部分建设投资约计万元成本税金预测表项目商场出租影院经营合计万元经营成本折旧费小计营业税费房产税小计总计项目税金所得税按利润总额计净利润预测表序号项目金额万元经营收入总成本税金营业利润，所得税，第十三章研究结论静态评价指标评价指标净现值，万元内部收益率静态投资回收期年获利指数经济效益结论项目静态盈利分析情况显示，项目投资利润率，投资利税率，两者均满足商业地产投资回报要求除此之外，每年租金收入万元，自主经营收入约万元项目财务分析结果表明，本项目可行。社会效益结论本项目作为恒安新区超大型商业旗舰社区销品茂，项目开发运营，填补了大同地区乃至山西省范围内缺少品牌折扣直销中心奥特莱斯市场空白，将众多世界著名品牌引入大同，从种意义上引领了大同时尚消费潮流超大型零售连锁卖场引入，将大大方便社区居民站式购物享受超大型餐饮风味净利润，美食城超豪华影城兴建为恒安新区文化娱乐消费增加了亮点。项目建设，将拉动恒安新区商业人气，建立并提升恒安核心商圈对恒安新区乃至周边县市商业辐射范围。同时，建筑本身也将为恒安新区市容形象提升形成道靓丽风景线。项目运作，创造出每年以千万计直接税收，支援了地方财政税收和地方建设。随着项目运营，必然在项目周边形成新生活消费需求，带动项同水泥厂最大合成橡胶厂山西化工厂。经过年建设发展，大同已初步形成以煤炭电力为支柱产业，冶金机械建材化工轻纺制药食品等工业门类比较完整工业体系。农业基础优势大同地域辽阔，可耕种土地面积多，人均耕地面积三亩以上。具有宜林宜农