新运行机制新经营方式新服务理念和新管理制度打造供销社新形象，为三农服务，为建设社会主义新农村做贡献。第二章市场分析项目背景本项目位于来安县汊河新区，该区是皖东对接南京江北新市区桥头堡，与南京江北新市区高新技术开发区相连，国道贯穿全境，分钟进入沪宁洛和宁淮高速，分钟到南京大桥分钟到南京火车站和南京新生圩港，小时到达南京禄口国际机场。来安县汊河新区总规划平方公里，北依沪宁洛高速，南连南京江北新市区，呈现出以工业商贸政务为主体三大组团发展模式。在首期开发第组团平方公里区域内，已有金太阳装饰城和宁北汽配园等投资入驻。汊河新区区位优势独特基础设施完善配套能力较强要素成本低廉投资政策优惠，具有东部区位西部成本。南京为江苏省会城市，自古乃传统长江中下游农副产品集散地，商贸流通活跃。全市人口多万，以南京为轴心公里都市经济圈人口多万。南京作为长江中下游座大型经济中心城市，以其历史悠久文化底蕴深厚独特资源丰富文化完善服务吸引了大批中外商家游客，特别是近年来，全市社会经济得到了长足发展，城乡居民收入和消费水平逐年上升，消费结构逐步升级，极大地促进了南京市消费品市场繁荣活跃，消费品市场规模不断扩大。南京优质商业形成以新街口为重点，湖南路珠江路总统府四大集聚区，从年开始进入发展时期，目前主要以百货商场为主，购物中心精品商业街在年开始出现，南京优质商业整体空臵率很低，虽然未来将有大量优质商业供应，但现阶段人均商业面积仅为平米，市场仍有空间。二宏观经济指标及其增长南京地区增长趋势较为稳定年南京地区生产总值增长势头加速，约，亿元生产总值较之年，增长了约。年生产总值更是达到了，亿元，年增幅约年，受国家宏观经济调控影响，增幅放缓，当年增幅此后增长势头放缓，至年，年增长率约，年至年年均复合增长率约年，全市实现地区生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长稳定增长势头表明了南京经济环境良好发展态势以及市场对于经济发展较强信心。人均可支配收入及其增长南京市城市居民人均可支配收入逐年增加，但是经过年约增长高峰后，近两年来增速放缓，年和年年增幅分别为和年至年间，南京市城市居民人均可支配收入大幅增长，年至年年均复合增长率约为年，南京市城市居民人均可支配收入为，元相比较于上海，元，杭州，元，苏州，元，由此可见南京市人均可支配收入水平在长三角区域处于前列据抽样调查，年全市城市居民人均可支配收入为元，比上年增长。社会消费品零售总额及其增长南京市城市消费品零售总额逐年攀升，年至年间年均复合增长率约为，显示出持续保鲜加工配送连锁经营，展销精品交易质量安全检测信息服务结算汇兑为体，管理高效竞争有序具有很强集散力辐射力和竞争力国内大型骨干农副产品批发市场。促进市场规模化规范化经营，使市场上规模上档次。推进代理制会员制连锁经营拍卖合同定购期货电子商务等现代交易模式，促进市场向专业化现代化方向发展。以农产品市场指导带动农产业集群化和产业化，把苏皖优势农产品进步做强做深提升价值链提高附加值，再以农产业发展促进市场繁荣和强盛，带动苏皖现代物流业和现代服务业，增加农民和服务业人员收入水平，扩大内需和消费，极大地丰富市区人民生活水平和生活质量，把苏皖农产品配送至全球。市场主要功能农副产品现货交易，保鲜贮藏及商品化处理。粮油果品等农副产品大宗交易洽谈，农药残留分析检测。全国主产区各农业部定点市场农副产品价格产需信息采集和发布。通过市场带动现代设施农业和农产品深加工发展，推动政府农改超即把农贸市场改为超市，促进市场发展。项目定位项目总体定位经营主题农副产品批发交易物流中心。投资主题具有明确升值前景产权式旺铺。客户定位自营客为主，投资客为辅。充分发挥项目作为投资性产品优势，争取政府更大力度扶持，完善项目产业配套，增加项目作为投资产品投资属性，增强本案对投资客吸引力。消费群体定位本案运营后，消费群体主要为本地客户本地及外围批发商其他客户。经营商户定位本案经营商户为本地及周围批发商，其他区域批发商，行业龙头直销处或办事处等。投资人群定位本案投资人群界定为全国农产品批发商以及周边城镇客群为主。以自营客为主，投资客为辅。三项目分析优势汊河新区区位优势独特投资政策优惠，具有东部区位西部成本争取政府强有力政策扶持，降低建设和经营成本，减半收取租金和市场管理费，让利商家以吸引客户群。为培育市场扶持招商，前三年免租金。充分利用悦达品牌优势和连锁经营资源，依托其拥有全世界多家大型卖场和中国多家超市销售网络，打造农副产品批发交易航母。充分发挥项目作为投资性产品优势，完善项目配套，增加项目作为投资产品投资属性，增强本案对投资客吸引力。中西部开发上升为国家战略，发展机遇前所未有安徽是传统农业大省，产业基础好产业升级迫切，政府导向明确，政策扶持力度大劣势项目周边缺少应有商业基础和商业氛围新兴市场，未来经营状况及升值潜力尚有不确定性与南京浦口相邻商圈融合仍有待时日机会有效利用产品差异，避免过度同质竞争先期介入前瞻规划新兴市场，后期潜力大增加本案休闲娱乐功能，丰富产品功能，满足区域客户需求制订合理营销思路，加大宣传推广力度，争取后来居上。风套，通过构建高效通畅有序现代化营销网络体系电子结算体系保鲜贮藏体系农药残留检测体系等形成了合理资源调剂和补充，发挥批发市场吞吐集散物流和辐射功能，建成现代化大型中心批发市场。预计建成后年交易量达亿公斤左右，年成交额突破亿元。届时，本农副产品交易物流中心将成为地区最大，辐射苏皖乃至华东农副产品大型交易市场，其发展前景十分可观。周边公里范围内约有多万人居住，按人均每日消费蔬菜公斤，肉食公斤，禽蛋公斤，果品公斤，水产及其它公斤比例计算，按万人计算，日均消费蔬万公斤，肉食万公斤，禽蛋万公斤，年农副产品消费量约亿公斤，再加上每年通过市场集散辐射各地农副产品总量约在亿公斤，市场需求量非常大。年成交亿元，营业税按税率计算，年上缴税收亿元。二社会效益本项目建成后，年交易额将达亿元以上，日客流量达万人次，直接就业人员约万人，间接就业人员约万人，有利于安臵就业，缓解社会就业压力有利于推进城乡体化建设。项目建成后将有大批商家落户市场在此经商，这是个大而高消费群，以消费拉动经济增长已是近年为国际上惯用做法，当然也适用于本地经济发展。它对餐饮医疗卫生旅游娱乐运输科技文化信息等发展都有很大推动作用。同时还会增加政府财政收入，这样政府又可以加大对基础设施如教育等投资力度，使来安经济发展更快速更稳定。项目建成后将吸引大批农副产品商家和各类人才入城，将为来安及苏皖地区带来巨大人流物流资金流，推动苏皖地区经济发展。三建议本项目是政府主导市场化运作大型菜篮子工程和现代服务业项目，是带动三农发展，惠及来安及苏皖地区市民民心工程，建议政府给予更大优惠更多政策扶持，减免相应配套费及税收，优惠土地费，相应配套定住宅用地以方便商家就近安家。前言随着农产品流通体制改革的深入和菜篮子工程的实施，在各级政府的政策引导和资金支持下，我国农产品流通设施建设有了较快的发展，基本形成了以市场为中心，城乡农贸市场为基础，直销配送和连销超市为补充，产区销区集散地市场相结合的农产品市场体系，初步形成了全国大流通格局。但目前，安徽省农产品流通设施建设相当滞后，不能适应农业生产发展的需要，主要表现在现有市场容量太小，产地批发市场建设滞后，加之没有很好的管理服务体系，农产品储藏加工运销能力严重不足，农产品流通的中介组织发展滞后，流通的组织化程度很低，这些因素制约了农业的发展和农产品流通。分别为和年，受世界经济环境影响，完成房地产开发投资额亿元，增长。三竞争对手分析南京农副产品物流中心，是本案最主要也是最大直接中型喷泉广场，打造热闹具展示性园区主入口，开阔入口意向与周边挺拔现代感建筑形成对比。凸显入口广场形象。集中体现项目规划价值园区主轴园区主轴是园区主要资源带，要形成持续不断视觉冲击。集中体现项目规划价值中心景观中心景观是园区主轴聚焦点，也是整个园区园林展示之集大成。中心景观集合了园区园林主题核心元素，集中表现景观风格同时尽量放大园林空间，体现现代都市尺度感。集中体现项目规划价值组团空间组团空间是园区内部私密空间。建筑之间形成定围合，其主题景观元素应用，与主轴风格互相呼应，整个园区相映成趣，构建统形象。七建筑单体商铺形式三两层商住，首层底商采用内廊式设计，同时住宅适当退让，避免底商及路面车流等对住宅影响内廊商业统立体导示系统，增强商业氛围，同时保持对外形象统酒店及老年公寓景观布局充分考虑了景观高差和角度差异，景观错落有致，层次感强。树木茂密，将公寓层层包围，私密性高。植物选择多选择成活率高本地植物，保证成活率并控制成本。以冬秋春夏为序巧妙设计四季美景，高大树木和低矮花草相互映衬。八规划图表交易中心鸟瞰效果示意图期总平面分区图期内部交通示意图第五章项目投资计划本项目开发建设投资总额为亿元，建筑面积为万平方米，其中期投资总额为亿元，建筑面积为万平方米。各项成本费用估算额及单价详见下表。删除为培育市场扶持招商，前三年免租金创业基金按每平米每天元计万平米亿元。项目总投资估算表删除第六章项目招商及运营为全面建设农副产品物流配送中心，公司将组建专业团队进行市场招商和管理工作，保证市场招商顺利进行，确保农副产品物流配送中心正常营业。其岗位具体设臵如下董事长总经理兼人副总经理人招商部总经理人副总经理人招商人员人公关部经理人副经理人公关人员人企业策划部企划人员人顾问室法律顾问人工程部总经理人工程师人施工员人水电工人其他工程人员人办公室主任人副主任人秘书人驾驶员人其它办公人员人财务室总经理人总监人会计人出纳人保安部部长人保安人保洁部负责人人保洁员人采购部经理人采购