均为约万元。 二项目市场定位 区域房地产发展现状 从近几年各城区房地产开发的体量上来看城西区域较西安 市其他区域来说直相对滞后。年西安市住房建设计划中城 西只有万平方米比长安区低万平方米占总供应 量的年西安市住房建设计划中城西也仅有约万平 方米占供应总量的。 目前西安各城区板块房地产市场发展如火如荼唯独城西没 有大的起色西咸体化短期来说对城西的房地产市场的拉动 效应尚未能充分显现作为西咸共建区还未能自给自足辐射能 力尚浅城中村改造提上日程二环沿线及二环内工业企业搬迁 并不只针对城西个区域虽城西在旧城改造这方面需求更为明 显但政策因素对城西来说影响不很鲜明。 城西的优势即在于未来其区域土地的资源优势从土地存量 情况来看现在的城西除环劳动路沿线西稍门土门玉祥门 丰庆公园边家村周边房地产市场发展相对较为成熟外其他区 域还可称为处女地。充足的土地储备让城西在资源争夺战愈演愈 烈的地产开发领域中显得后劲十足具有远见卓识的开发企业会 迅速将目光聚集在该区域。 城西区域部分在售楼盘览表项目名称项目地址占地面积 总建筑 面积 规划情况户型面积价格范围元 华府新桃园沣惠路与大寨路什字西北角亩万栋点式高层 莲湖中央花园团结西路中段亩期栋高层 汉景苑西二环大兴路立交向西米亩栋高层栋小高层 万国远鉴名筑枣园西路亩万栋高层栋多层 百花名珠丰登北路与桃园路交汇处层 天朗大兴郡大兴东路北侧亩万期余栋 世纪锦绣大兴东路号亩万栋多层小高层高层 加州号沣渭新区世纪大道东段北侧亩栋小高层高层 市场供应 相对于西安市整体来说城西区域房地产市场始终表现平平 区域整体环境改善以及新置业热点区域如土门商圈大兴西 新区的辐射带动都让城西在西安楼市中扮演越来越重要的角 色市场供应数据年升幅较大预计年随着大兴路沿 线几家城中村改造项目的推进市场供应量将会大幅提升。 市场销售 城西区域销售市场与供应市场样市场销售状况年开始 回暖销售量体和销售价格均有约的增长年开发项目 今年多数已进入尾盘销售阶段新推项目较少其主要消费群体 多是周边区域居住多年的居民或工作于此的置业群体而对其他 城区的置业者吸引力较小。 上半年城西区域商品房销售面积为平方米较 年同比回落占到商品房总体销售面积的销售金额为万元同比增长。年第三季度城西区域 商品房销售面积为平方米较上期销售量下降与 去年同比下滑占全市总销售面积的销售金 额为万元较上期下降与年同比下降 占全市商品房销售额的。 二商品房房价初步调查 相较供求市场的不景气来看城西区域商品房价格的增长幅 度却较为明显市场体量渐小个案影响区域整体走向的作用逐 步显化使得如西门外二环边高价位的项目拉升了城西区整体 成交价格的走高同时精装高价位个案的在售也是区域市场价格 走高的重要因素之城西区域年月份普通住宅在售 均价为元。年有较大上升年上半年西安市平 均房价上涨随着全球经济的迅速回暖预计年区 域房价还将缓慢上升。 西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示年月 份城西区域各物业房产在售价格依次为普通住宅类元 商服用房类元写字楼元。刘汉 莲湖中央花园团结西路中段亩期栋高层 汉景苑西二环大兴路立交向西米亩栋高层栋小高层 万国远鉴名筑枣园西路亩万栋高层栋多层 百花名珠丰登北路与桃园路交汇处层 天朗大兴终表现平平 区域整体环境改善以及新置业热点区域如土门商圈大兴西 新区的辐射带动都让城西在西安楼市中扮演越来越重要的角 色市场供应数据年升幅较大预计年随着大兴路沿 线几家城中村项目较少其主要消费群体 多是周边区域居住多年的居民或工作于此的置业群体而对其他 城区的置业者吸引力较小。 上半年城西区域商品房销售面积为平方米较 年同比回落占到商品房总体销售面积的商品房销售额的。 二商品房房价初步调查 相较供求市场的不景气来看城西区域商品房价格的增长幅 度却较为明显市场体量渐小个案影响区域整体走向的作用逐 步显化使得如西门外二环边高价位随着全球经济的迅速回暖预计年区 域房价还将缓慢上升。 西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示年月 份城西区域各物业房产在售价格依次为普通住宅类元 商服用房类元写字楼元。房群体需求特征整体表现如下 目前居住条件较差置业目的集中 属地需求特征明显购房时间明确 接受销售单价较低承受能力有限 高层住宅接受度较低市场有待引导 年上半年城西普通住宅各 以下 以上刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密 户型结构以实用为主消费特征明确 家庭结构以满巢为主汇处因此在本项目的区域界定以大兴新区为主沣 渭新区其次淡化城西概念。 刘汉村地区未来的置业人群主要有以下几类前三类人群为本 项目的主要客户群体。 城西国企干部及政府公务员等较有实力人品房开发投资收益 序号项目数量单位 商品房开发总建筑面积万平方米 商品房开发投资额万元 商品房销售额万元 项目整体投资收益状态 序号项目数量单位 项目整体投资额万元 项目整体收入万元 项目整体收益万元 项目整体税前利润率 刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密 刘汉村城中村改造项目总成本测算表 序号项目名称成本额万元楼面造价元平方米 开发建设成本费用 土地费用 前期费 建筑安装工程费 建设监理费 管理费 不可预见费 财务费用 销售成本费用 经营税金及附加 总投资 注土地费用为拆迁安置总费用开发用地土地出让金 拆迁成本测算 拆迁成本共分为四大部分分别为村民拆迁补偿万元 安置房建设万元含商业房补偿安置高压线下埋费用 万元围墙砌扎费万元。总拆迁成本约万元。 开发建设投资收益表 项目整体开发建设投资总额约万元开发建设总投资 拆迁安置总投资销售收入约万元项目整体收益为 万元整体税前利润率约为。项目投资建设损益表见附见。 开发收益测算表 刘汉村城中村改造项目可行性研究