房地产市场进行调查 我们采取宏观普查分类立项普查重点调查入户访问随机抽样调查分类抽样等方式对齐齐哈尔市商业和 住宅房地产市场进行了全面的调查研究并形成初步的调研报告。在对大量的调查数据调查信息统计基础上形 成了本可行性研究报告。本可行性研究报告从项目的产品组合招商定位产品定位建筑规划工程设计营销 策划物业管理角度提出建议为集团公司领导提供即时有效的建议和决策依据。 由于该项目的市场调研属于动态式调研在以后的项目运作过程中我们将会继续跟踪市场为项目的运作 提供即时有效的决策依据和建议 策划的目标 地标创立齐齐哈尔市新的商业地标并使其含有核心竞争力 典范使项目开发与周边各物业形成良好的互动形成齐齐哈尔花园式小区住宅典范 现金流产品以最短的营销周期快速资金回笼保证公司的现金流。 基本策划思路 中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部 在对项目进行研究分析的基础上确立项目的战略切入定位和实施营运的前提效益条件 从外部和内部视角把握项目的核心利益契合点提出构筑体化价值转换体系启动并整合多个营销推广概 念筑巢引凤速战速决的战略思路 做足前置营销准备。大胆假设小心求证为项目审慎拟定总体定位包括主题功能等 对项目的整体建设提出规划设计指导性建议并对开发计划做出部署。 本策划需解决的问题 本项目不能单纯从建筑面积的单层面出发应从项目自身的产品组合业态设置从所处区域从鹤城城市 发展态势乃至城市对省乃至整个东北的城市占位级应高屋建瓴的以城市运营的高度对待。 城市升级与产业格局调整成为主旋律。城市运营的时代这是开发商必须深度认知的更高级能量从地产开发 到更为进步的生活方式的开发和城市文明的开发。今天地产营销本质是为更进步的生活文明开发与城市运营的复 合价值增值体同时引导城市升级扩展同时。做为地产开发企业建筑规划必须保证日后该物业的正常经营需求 产品涉及开发商投资者经营者三个主体层面中开发商在种意义上是提供服务的主体要保证自己开发的产 品能得到投资者经营者的支持首先须保证产品能满足市场的基本需求。任何脱离市场规律的开发理念最后的 结局是开发商被动的成为房东成为经营的主体被动的经营不是每个开发商的开发初衷目前国内众多的商 业地产开发的多数项目基本都是这样的结局这些失败的教训希望能得到公司决策者的关注。 中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部 如何达到发展商的战略目的与短期战术目的 怎样做出正确与产业格局调整成为主旋律。城市运营的时代这是开发商必须深度认知的更高级能量从地产开发 到更为进步的生活方式的开发和城市文明的开发。今天地产营销本质是为更进步的生活文明开发与城市运营的复 合价产 品能得到投资者经营者的支持首先须保证产品能满足市场的基本需求。任何脱离市场规律的开发理念最后的 结局是开发商被动的成为房东成为经营的主体被动的经营不是每个开发商的开发初衷目前国正确的市场定位 怎样规划才能更好地表达产品发挥产品的优越性 现金流如何实现。 政府优惠政策 同意拍地款次性先预交全款的二分之另二分之款额需交作为抵押金此款以现金形式拍地上缴。地块商品住宅 及商业小区。公司将以高品质的开发建设优美的居住环境和流的物业管理为宗旨建设齐齐哈尔流的高品 位具有较深文化底蕴的住宅及商业小区。为创建新型城市住宅及商业小区我公齐哈尔市基本情况概述 自然概况 区位 齐齐哈尔市位于中国东北松嫩平原地处东经至度北纬至度东临大庆市和绥化地区南接 吉林省白城地区西靠内蒙古呼伦贝尔盟北与黑河大兴安岭接壤距省会绕地势呈马蹄型两侧高中间低由北向南逐步 下降。地形主要为平原含河谷平原河口平原湖沼平原沙丘覆盖的冲积平原比重为高平原含 剥蚀高平原冲洪积高平原比重为山地含低山地和畜牧业基地是黑龙江省西部地区的政治经济科技文化教育商贸中心和重要的交通枢纽也是国务 院批准的全国十三个较大城市之。齐齐哈尔辖区县市人口万其中市区人口万幅员面积 平方千米耕气候区中部属温和半干旱农业气候区北部属温凉半湿润农业气候区。 齐齐哈尔市年平均气温在至摄氏度之间南北相差摄氏度左右。年平均无霜期至天。年 日照时数在至小时生长期五至九月日照时数为至小时情况 城市商业规划逐步成熟 城市商业发展过程中商业布局尚需优化整合 城市商业特征 齐齐哈尔市商业地产现状 商用地产发展趋势分析 商业地产分析小结 齐齐哈尔市住宅物业分析 齐齐哈尔市住宅物现状 齐齐哈尔市住宅市场分析小结 第二篇项目概况及分析 项目概况 项目分析 中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部 项目优势 项目劣势 项目机会点 项目威胁点 结论 第三篇项目开发定位 项目开发定位指导理念 项目形象功能定位 项目价格定位及策略 项目案名建议 项目命名的基本定位 案名建议 第四篇效益分析 成本预算按照地块规划占地面积计算 土地成本 中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部 财务成本 前期费用 建安工程成本 基础建设配套费 小区配套费 营销费 管理费 总计 经济效益分析 实际缴税金 项目投资构成总投资估算 经济效益估算表 实缴税金表 经济效益分析表 总体布局详见附表规划图 中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部 第五篇项目营销策略建议 项目策